Součástí bytu podle § 2 písm. b) zákona č. 72/1994 Sb. jsou jen ty prostory, které byly kolaudovány jako samostatné místnosti a jsou určeny k tomu, aby byly s bytem užívány (§ 121 odst. 2 o. z.).

36 Co 89/2002 - 153 ČESKÁ REPUBLIKA ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY Městský soud v Praze jako soud odvolací rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Věry Hnaníčkové a soudců JUDr. Jany Kamenické a Mgr. René Fischera v právní věci žalobce: F. T., bytem v P-3, L. 43, proti žalovanému: P., s. r.o., se sídlem v P-1, V. n. 8, zastoupený advokátem, o určení neplatnosti nabídky dle § 22 odst.1 zák. č. 72/1994 Sb., k odvolání žalovaného proti rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 3 ze dne 30. května 2002, č.j. 6 C 380/2000 – 129 t a k t o : I. Rozsudek soudu I.stupně se m ě n í tak, že žaloba na určení neplatnosti nabídky na uzavření smlouvy o převodu vlastnictví bytové jednotky č.1670/42 v domě čp. 1670 na adrese Lucemburská 43, Praha 3, Žižkov, učiněná žalobci žalovaným dnem 13.12.1999 se z a m í t á . II. Žalobce je povinen zaplatit žalovanému náhradu nákladů řízení před soudem I.stupně v částce 13.825,-Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám advokáta. III. Žalobce je povinen zaplatit žalovanému náhradu nákladů odvolacího řízení v částce 6.350,-Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám advokáta. O d ů v o d n ě n í : Napadeným rozsudkem soud I.stupně vyhověl žalobě a určil, že nabídka na uzavření smlouvy o převodu vlastnictví bytové jednotky č. 1670/42 v domě č.p. 1670 na adrese L. 43, P. 3, Ž., společnosti P., s. r.o., V. n. 8, P-1, vlastníka bytové jednotky, učiněná panu F. T., L. 43, P. 3, datovaná 13.prosince 1999 je neplatná a žalovanému uložil povinnost nahradit žalobci náklady soudního řízení ve výši 1.000,-Kč do tří dnů od právní moci rozhodnutí. Soud I.stupně ve věci rozhodoval opětovně poté, kdy jeho rozsudek ze dne 13.března 2001 byl usnesením Městského soudu v Praze ze dne 17.prosince 2001, č.j. 36 Co 49/2001 – 104 zrušen a věc vrácena soudu I.stupně k dalšímu řízení. Soud I.stupně doplnil dokazování se zaměřením na zjištění toho, zda sklepní kóje, která není předmětem nabídky a kterou žalobce užívá, je samostatnou věcí na základě rozhodnutí stavebního úřadu nebo nikoliv. Když podle názoru odvolacího soudu pro případ, že sklepní kóje je samostatnou místností, měla být předmětem převodu vlastnictví bytové jednotky. Soud I.stupně po provedeném dokazování a poté, kdy důkazní řízení dále doplnil v intencích zrušujícího usnesení Městského soudu dovodil, že s ohledem na provedené důkazy je zřejmé, že prostor, který je popsán jako sklep pro nájemníky, je rozdělen na jednotlivé sklepní kóje a počet kójí odpovídá počtu bytových jednotek. Z kolaudačního rozhodnutí Magistrátu hlavního města Prahy ze dne 12.dubna 1930 dovodil, že z části chodby v suterénu předmětného domu byly zřízeny sklepy a tyto sklepy byly dodatečně schváleny, tedy kolaudovány jak o sklepy nájemníků. Sklepní kóje č.42 je v plánku prvního podzemního podlaží takto zakreslena a je jednoznačně vymezena jako sklepní kóje náležející bytové jednotce č.167/42 (správně 1670/42). Výměra sklepní kóje je zahrnuta i do podlahové plochy, plochy pro výpočet nájemného a protože je sklepní kóje takto vymezena a kolaudována, nelze ji zaměňovat za jiný prostor v domě, který pak – bez bližšího určení – slouží jako společný prostor všem nájemníkům domu. Uzavřel, že sklepní kóje je tedy vymezena jako konkrétní sklep nájemníka a je takto kolaudována, nelze ji zahrnout do společných prostor domu. Na tom nemění nic ani ta skutečnost, že v plánku suterénu dle kolaudačního řízení jsou zakresleny sklepy pro nájemníky bez konkrétního určení, kterému bytu který sklep náleží. Podle § 2 písm.f/ a písm.g/ zák.č.72/1994 Sb. je jednotkou byt nebo nebytový prostor jako vymezená část domu podle zákona. Podlahovou plochou bytu je pak podlahová plocha všech místností bytu včetně místností, které tvoří příslušenství bytu. Protože sklepní kóje tvoří příslušenství bytu, měla být do nabídky zahrnuta. Z těchto důvodů uzavřel, že nabídka převodu vlastnictví bytové jednotky je neplatná pro rozpor se zákonem podle § 39 obč. zákoníku. Dovodil, že žalovaný dále pochybil, když výměru jednotky určil velikostí 48,1 m2, což odpovídá velikosti podlahové plochy bytu včetně započtené části sklepa, sklepní kóji však fakticky zahrnul do společných částí budovy. Uzavřel, že nabídka je tedy vnitřně rozporná, neurčitá a nesrozumitelná a i z toho to důvodu je právní úkon neplatný i ve smyslu § 37 odst.1 obč.zákoníku. Naproti tomu soud I.stupně neshledal důvodnou námitku žalobce ohledně neadekvátnosti kupní ceny, která se příčí dle § 39 obč.zákoníku dobrým mravům. Na základě provedených důkazů dovodil, že kupní cena bytu srovnatelného v daném čase a místě se pohybovala mezi částkou 300.000,- až 800.000,-Kč v závislosti na prodejci, když nabídky učiněné obcí byly pro nájemce výhodnější. Nabídka ceny učiněná žalovaným se tedy pohybovala v rozmezí obvyklé ceny v daném čase a místě, a nebyla v rozporu s platnou právní úpravou. Uvedl, že zákonem je chráněn nájemní poměr žalobce, jeho právo v bytě bydlet včetně možnosti si byt odkoupit, ochrana nájemníka provedená zákonem č.70/1994 Sb. směřuje k možnosti koupě, nikoliv k podmínkám koupě bytu a konkrétně též k ceně. Nabízená cena je v souladu s § 2 odst.3 zák. č. 526/1990 Sb. s přihlédnutím k vyhl.č. 580/1990 Sb., když je nutno vycházet z ceny tržní. Nelze dovodit, že by takto stanovená cena znamenala nepřiměřený hospodářský zisk pro žalovaného, a to s ohledem na porovnání obecně známých cen prodávaných bytů obdobné velikosti v Praze. Není ani důvodné vycházet z úvahy, že by žalovaný zneužíval svého hospodářského postavení; žalovaný je vystaven běžné konkurenci v obchodně právních vztazích. Rovněž tak obvodní soud nepovažoval za důvodnou námitku žalobce ohledně toho, že v příloze ke smlouvě o převodu jednotky je uvedeno jiné identifikační číslo a adresa, když tot o pochybení nemá za následek neplatnost právního úkonu z hlediska jeho určitosti a srozumitelnosti dle § 37 odst.1 obč. zákoníku. Výrok o nákladech řízení odůvodnil soud I.stupně ust. § 142 odst.1 o.s.ř. Proti rozsudku podal včasné odvolání žalovaný. Soudu I.stupně v něm vytýkal, že na danou situaci je třeba analogicky aplikovat § 3 písm.l/ vyhl.č. 137/1998 Sb., se závěrem, že sklepní kóje v daném případě není samostatnou místností. K tomu, aby byla samostatnou místností je třeba, aby byla vymezena pevnou zdí, která ji od ostatních místností nebo prostor odděluje. V této souvislosti soud pouze konstatuje, že předmětná sklepní kóje byla kolaudována jako samostatná místnost, toto zjištění je však v rozporu s vyjádřením Stavebního úřadu Prahy 3 z 8.března 2002, který uvedl, že prostor, který je popsán jako sklepy pro nájemníky, je rozdělen na jednotlivé sklepní kóje. Vytýkal, že soud I.stupně pominul výpověď kvalifikovaného svědka, vedoucího stavebního oddělení odboru výstavby Prahy 3, který uvedl, že pokud by sklepní kóje byla vyzděna, mohla by být považována za samostatnou místnost, pokud je však oddělena plaňkami jako je tomu v tomto případě, tak by neměla být posuzována jako samostatná věc. Ohledně výměry žalovaný uvedl, že při jejím stanovení v nabídce převodu vlastnictví jednotky vycházel ze stavební dokumentace. Pokud je tedy v evidenčním listě uvedena jiná výměra, pak je tento evidenční list chybný. Navrhl, aby odvolací soud napadený rozsudek změnil tak, že se žaloba zamítá, případ ně aby jej zrušil a věc vrátil soudu I.stupně k dalšímu řízení. Žalobce ve svém písemném vyjádření ze dne 19.listopadu 2002 zopakoval své předchozí námitky, poukázal na to, že zák. č. 72/1994 Sb. jasně vymezuje pojmy a je z něho zřejmé, jaké náležitosti musí obsahovat nabídka. Občanský zákoník vymezuje příslušenství bytu jako prostory k tomu určené, které mají být s bytem užívány a z této terminologie vychází i zák. č. 72/1994 Sb. Pokud v nabídce společnosti sklepní kóje uvedena není, jde o absolutně neplatný právní úkon. Žalovaný též pochybil pokud jde o stanovení výměry v nabídce převodu vlastnictví bytové jednotky, výměra bytu 48,1 m2 naprosto přesně odpovídá bytové jednotce včetně sklepní kóje tak, jak je zřejmé z evidenčního listu. Navrhl, aby odvolací soud napadený rozsudek potvrdil jako věcně správný. Odvolací soud přezkoumal podle § 212 a § 212a o.s.ř. správnost napadeného rozsudku včetně správnosti postupu v řízení, které jeho vydání předcházelo a důkazní řízení ve smyslu § 213 odst.2 o.s.ř. doplnil přečtením zprávy Stavebního úřadu Praha 3 z 29.května 2002 a zopakoval přečtením kolaudačního rozhodnutí z 12.dubna 1930 včetně přiložených plánů, přečtením zprávy Stavebního úřadu Prahy 3 z 8.března 2002 a nájemní smlouvy bez data. Po takto doplněném dokazování shledal odvolací soud odvolání žalovaného důvodným. Žalovaný v prvé řadě uplatnil odvolací důvod uvedený v ust. § 205 odst.2 písm.e/ o.s.ř., když dovozoval, že soud I.stupně dospěl na základě provedených důkazů k nesprávným skutkovým zjištěním. Tento odvolací důvod míří na pochybení ve zjištění skutkového stavu věci, které spočívá v tom, že skutkové zjištění, jež bylo podkladem pro rozhodnutí odvolacího soudu, je nesprávné. Skutkové zjištění neodpovídá provedeným důkazům, jestliže výsledek hodnocení důkazů soudem není v souladu s ust. § 132 o.s.ř. a to vzhledem k tomu, že soud I.stupně buď vzal v úvahu skutečnosti, které z provedených důkazů nebo přednesu účastníků nevyplynuly ani jinak nevyšly za řízení najevo, nebo pominul rozhodné skutečnosti, které byly provedenými důkazy prokázány nebo vyšly za řízení najevo. Nesprávná jsou i taková skutková zjištění, jež soud I.stupně založil na vadném hodnocení důkazů. V tomto směru je třeba žalovanému přisvědčit, že soud I.stupně se v odůvodnění svého rozhodnutí vůbec nezabýval hodnocením svědecké výpovědi svědka, ačkoliv tohoto svědka vyslechl při jednání dne 18.dubna 2002. Tento svědek mimo jiné uvedl, že kolaudační stav dokládá sklepy nájemníků v suterénu domu, dále vypověděl, že samostatná místnost by měla být stavebně oddělena. Pokud by sklepní kóje byla vyzděna, mohla by to být samostatná místnost, pokud je však oddělena plaňkami jako v tomto případě, pak jednotlivá sklepní kóje by neměla být posuzována jako samostatná věc. Soud I.stupně pochybil, když se výpovědí tohoto svědka v odůvodnění svého rozhodnutí vůbec nezabývá a vychází v podstatě jen z listinných důkazů. Dále žalovaný uplatnil odvolací důvod uvedený v § 205 odst.2 písm.g/ o.s.ř., podle něhož rozhodnutí soudu spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Nesprávné právní posouzení věci je tehdy, jestliže soud na správně zjištěný skutkový stav aplikuje nesprávnou právní normu, případně aplikuje správnou právní normu, ale nesprávně ji vyloží, popřípadě neaplikuje adekvátní právní normu. Právní posouzení je nesprávné i tehdy, jestliže soud správně zjistí skutkový stav, ale nesprávně jej posoudí po stránce právní. Soud I.stupně po doplnění dokazování dospěl k závěru, že sklepní kóje je podle kolaudovaného stavu domu samostatnou místností, protože je příslušenstvím bytu ve smyslu § 121 odst.2 obč. zák., nejde o nebytový prostor dle zák. č. 116/1990 Sb. a podle § 2 písm. f/ a g/ zák. č. 72/1994 Sb. měla být zahrnuta do nabídky převodu vlastnictví bytové jednotky. Protože se tomu tak nestalo, dovozuje soud I.stupně, že nabídka je neplatným právním úkonem pro rozpor se zákonem podle § 39 obč. zák. Podle § 2 písm.b/ zák. č. 72/1994 Sb. je bytem místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. § 121 odst.2 obč. zák. vymezuje příslušenství bytu, kdy příslušenstvím bytu jsou vedlejší místnosti a prostory určené k tomu, aby byly s bytem užívány. Podle § 2 písm.f/ zák. č. 72/1994 Sb. je jednotkou byt nebo nebytový prostor jako vymezená část domu podle tohoto zákona. Podlahovou plochu bytu tvoří ve smyslu § 2 písm.g/ citovaného zákona podlahová plocha všech místností bytu včetně místností, které tvoří příslušenství bytu. V daném případě je nepochybné, že sklepní kóje, kterou žalobce užívá na základě uzavřené nájemní smlouvy a za jejíž užívání platí rovněž nájem, je příslušenstvím bytu ve smyslu § 121 odst.2 obč. zák. Žalovaný v nabídce ze dne 13.prosince 1999 ohledně převodu vlastnictví k bytu, jehož nájemce je žalobce, jednotku vymezil tak, že jde o bytovou jednotku č. 1670/42 o celkové podlahové ploše 48,1 m2 nacházející se v šestém nadzemním podlaží domu č.p. 1670 v P.3, L.43, sestávajícího z jednoho pokoje, jedné kuchyně, předsíně, spíže a koupelny s toaletou. Sklepní kóje součástí bytové jednotky není. Pro určení toho, zda nezahrnutí sklepní kóje do bytové jednotky je v souladu s § 2 a násl. zák. č. 72/1994 Sb., je rozhodující to, zda sklepní kóje je samostatnou místností. Jak totiž vyplývá z § 2 písm.f/ a g/ zák. č. 72/1994 Sb., je bytovou jednotkou byt jako místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení a dále pokud jde o příslušenství bytu, toto lze do bytové jednotky zahrnout pouze tehdy, jestliže příslušenství je místností. Ze zákonné dikce § 2 písm.g/ zák. č. 72/1994 Sb. je totiž jednoznačně zřejmé, že ne každé příslušenství lze zahrnout do podlahové plochy bytu; zák. č. 72/1994 Sb. tedy chápe příslušenství bytu jinak než občanský zákoník ve svém § 121 odst.2 obč. zák., kdy podle občanského zákoníku jsou příslušenstvím bytu nejenom vedlejší místnosti, ale též prostory určené k tomu, aby byly s bytem užívány. Z kolaudačního rozhodnutí Magistrátu hlavního města Prahy ze dne 12.dubna 1930 soud zjistil, že byt je kolaudován tak, že v části chodby v suterénu jsou zřízeny sklepy a místo skladiště do dvora je zřízena kuchyň pro domovníka. Zpráva Stavebního úřadu Městské části Praha 3 ze dne 8.března 2002 se na tento kolaudační stav z roku 1930 odvolává, poukazuje na to, že prostor, který je popsán jako sklepy pro nájemníky, se nachází v jihovýchodním traktu domu a je rozdělen na jednotlivé sklepní kóje. Počet kójí má odpovídat počtu bytových jednotek, určení, které kóje náleží ke kterému konkrétnímu bytu, není stavebnímu úřadu známo a není ani v jeho působnosti to určit. Totéž stanovisko zastává zpráva Stavebního úřadu Praha 3 ze dne 29.května 2002, z níž soud zjistil, že prostory suterénu byly zkolaudovány jako celek, tj. sklep, který je rozdělen na jednotlivé sklepní kóje. Z těchto listinných důkazů je zřejmé, že sklepní kóje jako taková samostatnou místností není. Kolaudační rozhodnutí ze dne 12.dubna 1930 o žádných sklepních kójích nehovoří, v tomto rozhodnutí se pouze uvádí, že v části chodby v suterénu byly zřízeny sklepy bez bližšího rozdělení. Je tedy zřejmé, že sklepní kóje jako samostatné místnosti v roce 1930 kolaudovány nebyly a nebyly kolaudovány ani později, jak vyplývá z aktuálních zpráv Stavebního úřadu Praha 3. K tomu, aby šlo o samostatnou místnost, je třeba, aby prostor sklepní kóje byl vyzděný a oddělen od ostatních prostor v suterénu pevným zdivem se vstupními dveřmi. Tak tomu však v daném případě není. Je rozhodující to, že sklepní kóje jako takové nebyly jako samostatné místnosti kolaudovány, kolaudován byl prostor v suterénu domu jako sklep rozdělený na jednotlivé sklepní kóje. V souladu s tímto zjištěním je třeba hodnotit i výpověď svědka. Protože sklepní kóje není samostatnou místností, nelze ji zahrnout ani do podlahové plochy bytu ve smyslu § 2 písm.g/ zák. č. 72/1994 Sb., sklepní kóje tedy netvoří jednotku a žalovaný tak postupoval správně, když ji do nabídky převodu vlastnictví jednotky nezahrnul. Sklepní kóje je součástí společných částí domu ve smyslu § 2 písm.e/ zák. č. 72/1994 Sb. a žalobce bude oprávněn – v případě převodu bytové jednotky do jeho vlastnictví – tuto kóji užívat z titulu spoluvlastnického podílu na společných částech domu (jak se i podává v předložené nabídce). Soud I.stupně tedy zjistil správně skutkový stav, nesprávně jej však posoudil po stránce právní, je dán odvolací důvod podle § 205 odst.2 písm.g/ o.s.ř., kdy soud I.stupně nesprávně dovodil, že nabídka převodu vlastnictví bytové jednotky je neplatná pro rozpor se zákonem podle § 39 obč. zák. Jak vyplývá z výše uvedeného, tento rozpor shledán nebyl. Odvolací soud dodává, že se plně ztotožňuje s právním hodnocením soudu I.stupně pokud jde o námitku žalobce, že kupní cena je v rozporu se zák. č. 526/1990 Sb. V tomto směru soud I.stupně provedl poměrně obsáhlé dokazování a v odůvodnění svého rozhodnutí podrobně a přesvědčivě uvedl, proč tento rozpor neshledává. Odvolací soud se v této části s odůvodněním napadeného rozsudku zcela ztotožňuje a plně na ně odkazuje. Lze jen konstatovat, že zák. č. 72/1994 Sb. neposkytuje žalobci jako nájemci bytové jednotky jinou ochranu než omezení vlastníka dle § 22 odst.1 a 2 tohoto zákona, nestanoví žádné omezení ceny a ochrana daná tímto zákonem tedy směřuje pouze k možnosti koupě bytové jednotky, nikoliv k jejím podmínkám. Zákon č. 526/1990 Sb. o cenách pak stanoví ceny tržní, kdy jediným kritériem je to, že podle § 2 odst.3 věty prvé zák.č. 526/1990 Sb. nesmí prodávající zneužívat svého hospodářského postavení k tomu, aby získal nepřiměřený hospodářský prospěch prodejem za sjednanou cenu zahrnující neoprávněné náklady nebo nepřiměřený zisk. Kupní cena se tedy stanoví na základě svobodné vůle obou smluvních stran a nelze ji dovozovat tak, že má jít o poměrnou část kupní ceny, za kterou žalovaný dům koupil. Jak správně soud I.stupně konstatuje, navržená kupní cena 409.000,-Kč je adekvátní s ohledem na kvalitu bytu, jeho velikost, lokalitu a i s přihlédnutím k cenám na trhu nemovitostí a bytů. V tomto směru soud I.stupně učinil podrobná zjištění ze zpráv realitních kanceláří a z dalších listinných důkazů, které cituje v odůvodnění svého rozhodnutí a právní posouzení je z těchto skutkových závěrů zcela v souladu. Odvolací soud se též ztotožňuje se závěrem soudu I.stupně o tom, že uvedení nesprávného identifikačního čísla a nesprávné adresy na příloze ke smlouvě není z hlediska určitosti právního úkonu takovou vadou, která by způsobovala jeho neplatnost dle § 37 odst.1 obč. zák. Pokud pak jde o výměru, lze v tomto směru vyjít z údajů v nájemní smlouvě bez data, kde je uvedena výměra sporného bytu – 48,05 m2 (po zaokrouhlení 48,1 m2). Ani případné pochybení ve výměře však nemůže způsobit neplatnost právního úkonu z hlediska určitosti, neboť byt je jinak specifikován zcela jednoznačně. Odvolací soud tedy po doplnění dokazování napadený rozsudek postupem podle § 220 odst.2 o.s.ř. změnil tak, že žalobu na určení neplatnosti nabídky na uzavření smlouvy o převodu vlastnictví bytové jednotky zamítl. S ohledem na změnu prvostupňového rozhodnutí rozhodoval odvolací soud znovu též o nákladech řízení před soudy obou stupňů. V řízení před soudem I.stupně byl úspěšný žalovaný a přísluší mu tedy podle § 142 odst.1 o.s.ř. náhrada nákladů řízení spočívající v nákladech právního zastoupení. Za řízení před soudem I.stupně do vyhlášení původního rozsudku ze dne 13.března 2001 přísluší žalovanému čtyři úkony právní služby po 1.000,-Kč (příprava a převzetí věci, sepis vyjádření z 10.11.2000, účast právního zástupce žalovaného na jednání dne 6.2.2001 a 13.3.2001) podle § 9 odst.3 písm.a/ vyhl. č. 177/1996 Sb., dále čtyři režijní paušály po 75,-Kč podle § 13 odst.3 citované vyhlášky, za předchozí odvolací řízení přísluší žalovanému odměna za právní zastupování za 3.100,-Kč podle § 8 písm.b/, § 10 odst.3 a § 18 odst.1, věty prvé vyhl. č. 484/2000 Sb., dále za jeden režijní paušál za 75,-Kč podle § 13 odst.3 vyhl.č. 177/1996 Sb. , za řízení před soudem I.stupně po zrušení jeho původního rozsudku přísluší žalovanému odměna za 6.200,-Kč podle § 8 písm.b/ a § 19 odst.1 vyhl. č. 484/2000 Sb. a dva režijní paušály po 75,-Kč podle § 13 odst.3 vyhl. č. 177/1996 Sb., celkem tedy náklady řízení před soudem I.stupně činí 13.825,-Kč. Žalovaný byl úspěšný i v odvolacím řízení a podle § 142 odst.1 o.s.ř. za použití § 224 odst.2 o.s.ř. mu přísluší náhrada nákladů odvolacího řízení spočívající v nákladech právního zastoupení: jde znovu o odměnu za právní zastupování za 6.200,-Kč podle § 8 písm.b/ vyhl. č. 484/2000 Sb. a dva režijní paušály po 75,-Kč podle § 13 odst.3 vyhl.č. 177/1996 Sb. P o u č e n í : Proti tomuto rozsudku l z e podat dovolání do dvou měsíců od doručení rozhodnutí odvolacího soudu k Nejvyššímu soudu České republiky prostřednictvím soudu, který ve věci rozhodoval v prvním stupni. V Praze, dne 27.února 2003 JUDr.Věra Hnaníčková předsedkyně senátu