Za situace, kdy je možné uzavřít mezi spoluvlastníky dohodu o hospodaření se společnou věcí i do budoucna, a to i ohledně části věci, rozdělit si sféry užívání, je obec povinna zveřejnit svůj záměr o pronájmu pouze ohledně těch nebytových prostor, k nimž jí podle dohody přísluší právo dispozice.

14 Co 294/2004 - 55 U S N E S E N Í Městský soud v Praze jako soud odvolací rozhodl v senátu složeném z předsedkyně JUDr. Milady Veselé a soudkyň JUDr. Jany Šrédlové a JUDr. Ivy Suneghové v právní věci žalobců: a/ A. S. W., bytem P-1, Ž. 16, b/ Ing. V. O., bytem M. 29, c/ Mgr. P. N., bytem P-5, X. 3/1980, d/ J. W., bytem P-5, K. 16, všichni zastoupeni JUDr. V. P., advokátkou v P-9, J. 8, proti žalované: M. č. P. 1, se sídlem v P-1, V. 18, zastoupené JUDr. D. Š., advokátem v P-5, R. 28, o nahrazení projevu vůle, k odvolání žalobců proti rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 1 ze dne 16. června 2004 č. j. 24 C 58/2004 - 33, t a k t o : Rozsudek soudu I. stupně se z r u š u j e a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení. O d ů v o d n ě n í : Napadeným rozsudkem soud I. stupně zamítl žalobu, kterou se žalobci domáhali nahrazení souhlasu žalované k uzavření smlouvy o nájmu nebytových prostor mezi žalobci a žalovanou jako pronajímateli a D. B. H. jako nájemcem, jejímž předmětem jsou nebytové prostory o celkové výměře 90 m2 situované v přízemí domu čp. 491 v P-1, Ž. 16 směrem do ulice a jejíž text je nedílnou součástí tohoto rozsudku. Současně vyslovil, že žalobci jsou solidárně povinni nahradit žalované na nákladech řízení 6.425,- Kč . Soud I. stupně vyšel ze zjištění, že žalobci a žalovaná jsou podílovými spoluvlastníky mimo jiné nemovitosti v Ž. u. č. 16, přičemž je žalovaná většinovým spoluvlastníkem, že si dojednali smlouvou ze dne 10. 1. 1996, že všechny nebytové prostory s výjimkou nebytového prostoru právě v Ž. u. č. 16 o rozloze 90 m2 bude dle svého výběru obsazovat žalovaná, tento prostor pak menšinoví spoluvlastníci a žalovaná se zavázala vyvěsit jejich záměr na úřední desku. Smlouvy měly být uzavírány i podepisovány společně všemi spoluvlastníky. Žalovaná však odmítla záměr o pronájmu vyvěsit, naopak dala žalobcům výpověď ze smlouvy o správě domu ze dne 10. 1. 1996. Na základě takto zjištěného stavu věci soud I. stupně dovodil, že smlouva ze dne 10. 1. 1996 o hospodaření s nemovitostmi je neplatná, neboť nerespektuje povinnost obce, a to H. m. P. dle zák. č. 418/1990 Sb., dle něhož je obec povinna při nakládání s nemovitostmi vždy svůj záměr zveřejnit tak, aby se mohli občané vyjádřit a předložit své nabídky. Toto je v souladu s tehdy platným ustanovením § 36 a) zák. č. 367/1990 Sb. „O obcích“ (dále jen zákona o obcích). Prakticky totožné je i znění § 36 novelizovaného zákona „O h. m. P.“ (dále jen zákona o hlavním městě) č. 131/2000 Sb., dle něhož je uložena povinnost zveřejnit záměr pronajmout nebytový prostor. Jelikož smlouva uzavřená mezi spoluvlastníky toto nerespektuje, je absolutně neplatná. V návaznosti na tom pak nebylo co vypovědět a nebylo nutné se otázkou platnosti výpovědi smlouvy a v návaznosti nahrazením projevu vůle žalované dle této smlouvy zabývat. Proti rozsudku se včas odvolali všichni žalobci. Namítali, že soud I. stupně na straně jedné vychází správně z názoru, že se mohou spoluvlastníci dohodnout, že část společného majetku budou obhospodařovat jedni a část druzí. Na straně druhé však toto pravidlo vylučuje v případě, že jedním ze spoluvlastníků je obec. Obecně tak upírá právo obci na uzavření dohody, která má vždy přednost, navíc nelze souhlasit s názorem, že jde o neplatnost z důvodů výkladu § 36 a zákona o obcích. Ten se totiž použije pouze při rozhodování zastupitelstva, podle uzavřené dohody však obec vůbec právo obsadit konkrétní nebytový prostor nemá, nebytový prostor totiž není právně volný. Současně soud I. stupně, ačkoliv neprováděl žádné dokazování, hodnotil i platnost výpovědi ze smlouvy výše uvedené. S jeho právním hodnocením rovněž žalobci nesouhlasí. Navrhli, aby byl napadený rozsudek zrušen a věc byla vrácena soudu I. stupně k dalšímu řízení. Žalovaná ve svém vyjádření k odvolání uvedla, že souhlasí s názorem soudu I. stupně, že jedním z účelů zák. č. 418/1990 Sb. o hlavním městě, účinného v době uzavření smlouvy mezi spoluvlastníky, jakož i zák. č. 131/2000 Sb. účinného nyní, je, pokud jde o hospodaření s majetkem obce, zabránit korupčním praktikám v rámci veřejnoprávní korporace. S ohledem na specifické postavení obce stanovil zákonodárce specifický postup odlišný od hospodaření se soukromým majetkem obecně. Účelem § 36a zákona o hl. městě je umožnit zájemcům předložit co nejvýhodnější nabídku. Podle smlouvy by byla žalovaná povinna uzavírat smlouvy o pronájmu nebytových prostor za podmínek určených žalobci, tedy i za podmínek pro ni značně nevýhodných. Vyvěšení záměru by potom ztrácelo jakýkoliv smysl. Žalovaná by se tak fakticky vzdala povinnosti hospodařit s majetkem v souladu s veřejným zájmem a zároveň by občanům odepřela právo zakotvené právě v § 36a odst. 4 zákona o hl. m. P. Smlouva mezi spoluvlastníky nesplňuje obecné požadavky ohledně obecných náležitostí právního úkonu, zejména pokud jde o požadavek dovolenosti. Právní úkon je nedovolený, jestliže je v rozporu se zákonem, jestliže jej obchází, nebo se příčí dobrým mravům. Nedovolenost smlouvy mezi spoluvlastníky spočívá v obcházení podmínek - povinností obce stanovených pro hospodaření s obecním majetkem dle zák. č. 367/1990 Sb. o obcích. Obce nejsou oprávněny se svými zákonnými povinnostmi týkajícími se hospodaření s obecním majetkem smluvně disponovat. Pokud jde o platnost výpovědi, nesouhlasí s názorem žalobců a navrhla, aby napadený rozsudek byl jako věcně správný potvrzen. Odvolací soud přezkoumal napadený rozsudek i řízení, které mu předcházelo (§ 212 odst. 1 a § 212a o.s.ř.), poté shledal odvolání žalobců důvodným. Odvolací soud se zabýval dvojím okruhem problému vytýčených v odvolání. Jednak otázkou možnosti uzavření smlouvy mezi spoluvlastníky o hospodaření se společnou věcí pokud je jednou ze smluvních stran obec, dále pak výkladem příslušných zákonných ustanovení týkajících se rozhodování orgánů obce při nakládání s obecním majetkem. V dané věci proti sobě stojí názor žalobců, kteří za prioritní, pokud jde o hospodaření spoluvlastníků se společnou věcí, považují dohodu, která zásadně vytyčuje podle výše spoluvlastnického podílu rozsah dispozic každé ze smluvních stran se společným majetkem bez ohledu na to, kdo je spoluvlastníkem (soukromá osoba, či stát, obec atd.). Proti tomu stojí názor žalované, že rámec dispozic se společným majetkem obce, která je spoluvlastníkem věci, je vytýčen zákonnými ustanovení zákona o obcích či hlavním městě Praze a tomu musí být podřízen i obsah případné smlouvy spoluvlastníků při nakládání se společnou věcí. Odvolací soud v této souvislosti odkazuje na judikaturu soudů, pokud jde o možnost uzavření takové dohody, která připouští nejen dohodu ohledně jednotlivých sporných otázek při nakládání se společnou věcí, ale i dohodu, kterou se do budoucna upraví užívání věci v situacích, které ještě nenastaly (viz. rozsudek Nejvyššího soudu ČR 22 Cdo 1524/2001, podle něhož nelze vyloučit, že by nemohly být dohodou ohledně užívání společné věci trvale vymezeny sféry či části takové věci, v nichž by užívání a nakládání s ní příslušelo výlučně tomu kterému ze spoluvlastníků). Právě dohoda účastníků ze dne 10. ledna 1996 upravuje rozsah užívání a nakládání se společným majetkem včetně domu čp. 16 v Ž. u. do budoucna. Odvolací soud se neztotožňuje s názorem soudu I. stupně, že tato dohoda je neplatná pro obcházení zákona, a to zákona o obcích, či zákona o Hl. m. P., ve smyslu ustanovení § 39 o.z. jen proto, že nerespektuje příslušná ustanovení těchto zákonů o nakládání s majetkem obce. Naopak souhlasí s názorem žalobců, že nelze připustit v obecné rovině nerovné postavení spoluvlastníků při nakládání se společnou věcí jen proto, že jedním z nich je obec - veřejnoprávní korporace. Je nelogické, aby za situace, kdy by např. obec byla menšinovým spoluvlastníkem z l/1000 a v tomto rozsahu měla upravena práva disponovat s nebytovým prostorem, měla přesto povinnost učinit veřejnou nabídku k pronájmu celého nebytového prostoru. Taková nabídka by byla pouze formální, protože by nemohla být vůbec akceptována, neboť by jednak přesahovala práva obce jako spoluvlastníka podle výše podílu na věci a byla i v rozporu s dohodou o hospodaření se společnou věcí, protože by šla nad rámec dohodnuté sféry užívání. Vzhledem k tomu, že podle judikatury soudů pojem „hospodaření se společnou věcí„ ve smyslu ustanovení § 139 odst. 2 o.z. zahrnuje i užívání společné věci, že ustanovení § 139 odst. 2 o.z. vyjadřuje určitý způsob vypořádání vztahu mezi spoluvlastníky (srov. R 31/2000), není v rozporu se zákonem, pokud si předem spoluvlastníci rozdělí užívání společné věci i tím způsobem, že si mezi sebou rozdělí nebytové prostory a teprve poté podle tohoto klíče s nimi disponují. Teprve poté také přichází v úvahu, aby ten ze spoluvlastníků, který je omezen ve své dispozici s nakládáním s majetkem specielním zákonem, tato omezení ve svém prostoru respektoval. Za situace, kdy je možné uzavřít mezi spoluvlastníky dohodu o hospodaření se společnou věcí i do budoucna a to i ohledně části věci, rozdělit si sféry užívání, je obec povinna zveřejnit svůj záměr o pronájmu pouze ohledně těch nebytových prostor, k nimž jí podle dohody přísluší právo dispozice. Soud je povinen pouze zkoumat, jako u každé jiné dohody, zda splňuje náležitosti projevu vůle atd. dle § 37 - 39 obč. zákona, mimo jiné i to, zda uzavřená dohoda odpovídá i skutečné vůli obce navenek projevené jejím starostou. Podle ustálené judikatury soudů totiž oprávnění rozhodovat o majetkoprávních úkonech obce je ze zákona rozděleno beze zbytku mezi obecní zastupitelstvo a obecní radu. Obecní zastupitelstvo rozhoduje o úkonech taxativně vyjmenovaných v § 36 a odst. 1 a 2 zákona o obcích (v tehdy platném znění). Obecní rada ve smyslu tzv. generální klauzule uvedené v § 45 písm. p/ zákona o obcích zabezpečuje řešení ostatních otázek spadajících do samostatné působnosti, pokud nejsou vyhrazena zastupitelstvu. Poněvadž mezi majetkoprávními úkony není uvedeno uzavírání smluv o hospodaření s nemovitým majetkem, ani jeho pronajímání, náleží ve smyslu ustanovení § 45 písm. p/ rozhodování o tom do pravomoci obecní rady (srov. rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR 26 Cdo 1169/2001, 26 Cdo 1829/2002, 33 Odo 99/2004). Soud I. stupně se však nezajímal, jakým způsobem byla dohoda o hospodaření se společnou věcí projednána orgány obce, zda došlo k uzavření dohody až po schválení tohoto právního úkonu, protože starosta nemůže sám vytvářet vůli obce, může ji pouze navenek projevit (srov. Nález Ústavního soudu ČR sp. zn. IV. ÚS 576/2000). Odvolací soud proto shledal odvolání žalobců důvodným, neboť rozhodnutí soudu I. stupně spočívá na nesprávném právním posouzení věci (§ 205 odst. 2 písm. f), g) o.s.ř.). Musel proto napadený rozsudek zrušit a věc mu vrátit k dalšímu řízení (§ 221 odst. 1 písm. a) o.s.ř.). Z důvodů výše uvedených se bude soud I. stupně muset zabývat otázkou platnosti dohody z hlediska vůle obce, dále i výpovědí této dohody, pokud ji shledá platnou. Poučení: Proti tomuto usnesení není dovolání přípustné. V Praze dne 8. října 2004 JUDr. Milada Veselá , v.r. předsedkyně senátu