Pokud je v exekuci dle zák. č. 120/2001 Sb. namítáno, že je neplatná nájemní smlouva na nemovitost (její část), zakládající nájem, který je závadou dle ust. § 336a odst. 1 písm.c/ o.s.ř., musí se soudní exekutor platností této nájemní smlouvy zabývat před rozhodnutím o výsledné ceně nemovitosti a svůj závěr o této otázce i v rozhodnutí o výsledné ceně nemovitosti odůvodnit. Rovněž musí být v tomto rozhodnutí vždy konkrétně odůvodněno rozhodnutí, že závadou, která podle § 336a odst. 1 o.s.ř. prodejem nemovitosti nezanikne, je i jiný nájem než nájem bytu.

16 Co 243/2005-66 U s n e s e n í Městský soud v Praze jako soud odvolací rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Milana Chmelíčka a soudců JUDr. Naděždy Javůrkové a JUDr. Jana Eliáše, Ph.D., v exekuční věci oprávněného: P. T., bytem P-1, N. 8, proti povinnému: J. T., bytem P-9, Č. 93, o 700.000,- Kč s přísl., k odvolání oprávněného proti usnesení soudního exekutora  ze dne 3.6.2004, sp. zn. 2 Ex 3680/02, t a k t o: Usnesení soudního exekutora se  z r u š u j e  a věc se mu  v r a c í  k dalšímu řízení. O d ů v o d n ě n í: Napadeným usnesením rozhodl soudní exekutor tak, že cenu pozemků p.č. 676/2 – zastavěné plochy a nádvoří a budovy č.p. 676/2 – objektu bydlení na parcele p.č. 676/2, zapsané na LV č. 595 u Katastrálního úřadu pro hl. m. P., obec P., k. ú. B., stanovil částkou 1,600.000,- Kč. Soud dále rozhodl, že práva nebyla zjištěna, závadou je nájemní smlouva na dobu určitou, oceněná částkou 750.000,-Kč. Výslednou cenu nemovitosti a jejího příslušenství dle ust. § 336a odst. 1 písm. d/ o.s.ř. tak exekutor určil částkou 850.000,- Kč. Soud takto rozhodl dle ust. § 336a o.s.ř. jen s odůvodněním, že cena nemovitosti a závad byla stanovena dle znaleckého posudku znalce Ing. J. K. Proti tomuto usnesení podal odvolání povinný. Namítal, že výsledná cena byla stanovena nepřiměřeně nízká, a to zejména proto, že se exekutor vůbec nezabýval námitkou oprávněného, že nájemní smlouva uzavřená na předmětnou nemovitost je neplatná. Tato nájemní smlouva byla povinným uzavřena právě s úmyslem zkrátit oprávněného jako věřitele, když je zjevně pro pronajímatele nevýhodná. Odvolatel proto navrhl, aby odvolací soud napadené usnesení zrušil. Společnost A. W. C. I., s.r.o., která k odvolání i prokazovala, že se stala zástavním věřitelem namísto K. b., a.s., navrhla potvrzení napadeného usnesení jako správného. Uváděla, že námitky oprávněného jsou nedůvodné a pouze znemožňují uspokojení jejího zástavního práva. Soudní exekutor předložil věc odvolacímu soudu k rozhodnutí i s právním názorem, že mu v tomto řízení nepřísluší řešit platnost či neplatnost nájemní smlouvy předložené povinným, a dále je rovněž povinen respektovat ocenění nemovitostí a závad tak, jak bylo provedeno soudním znalcem. Odvolací soud tedy dle ust. § 212 a § 212a o.s.ř., za použití § 52 odst. 1 e.ř., přezkoumal napadené usnesení včetně řízení, které jeho vydání předcházelo. Poté dospěl k závěru, že dosud nejsou dány podmínky pro rozhodnutí o výsledné ceně předmětných nemovitostí. Při exekuci prováděné dle zák. č. 120/2001 Sb. (dále jen exekuční řád – e.ř.) soudním exekutorem se úkony exekutora považují za úkony soudu (§ 28 e.ř.). Nestanoví-li exekuční řád jinak, použijí se na provádění exekuce prodejem nemovitostí přiměřeně ustanovení občanského soudního řádu (dále jen o.s.ř.) upravující výkon rozhodnutí prodejem nemovitostí (§ 69 e.ř.). Exekutor má tedy s výjimkami stanovenými exekučním řádem oprávnění daná soudu I. stupně, přísluší mu proto rovněž dle ust. § 336a o.s.ř. určit cenu nemovitostí a jejich závad, když při tomto rozhodnutí nejsou stanovena žádná omezení exekutora ve prospěch soudu (§ 66 e.ř. obsahující výčet těchto omezení exekutora při provádění exekuce a contrario). Je to tedy soudní exekutor (nikoli znalec či soud I. stupně), kdo musí zkoumat, zda na nemovitosti váznou závady, které prodejem v dražbě nezaniknou, tedy mimo jiné i nájemní právo třetí osoby, založené platnou nájemní smlouvou. Právní názor exekutora, že se nemůže zabývat platností nájemní smlouvy, je tedy chybný, a již tato skutečnost je důvodem pro zrušení napadeného usnesení. Pokud je platnost nájemní smlouvy sporná, exekutor se touto otázkou zabývat musí a závěr o platnosti smlouvy přitom uvede i v odůvodnění usnesení  o výsledné ceně. Odvolací soud dále i uvádí, že nikoli každá závada spočívající v tom, že na exekuované nemovitosti vázne nájemní právo, je závadou ve smyslu ust. § 336 odst. 1 písm. c/ o.s.ř., která prodejem v dražbě nezanikne. Z nájemních práv ze zákona nezaniká pouze nájem bytů, ostatní nájemní práva pouze tehdy, pokud u nich zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále (§ 336a odst. 2 o.s.ř.). Z napadeného usnesení není přitom vůbec zřejmé, zda v případě závady se jedná o nájem bytu či nebytových prostor, pouze ve znaleckém posudku je zmínka, že se jedná o nájem na dobu určitou a za nižší než obvyklé nájemné. V tomto směru je i usnesení exekutora nepřezkoumatelné (§ 157 odst. 2 o.s.ř.). Při rozhodnutí o závadách dle ust. § 336a odst. 1 písm. c/ o.s.ř. je třeba uvést ve výroku druh závady (tedy i zda se jedná o nájem bytu či nebytových prostor), pokud se jedná o nájem nebytových prostor, musí být i v odůvodnění uvedeno, v čem exekutor spatřuje zájem společnosti, který vyžaduje, aby tento nájem zatěžoval nemovitost i nadále. Osobě, pro niž váznou na nemovitosti závady, je také vždy nutno doručit usnesení o výsledné ceně (§ 336a odst. 4 o.s.ř.). Konečně považuje odvolací soud za potřebné reagovat na postup soudu ovlivněný jeho právním názorem vyjádřeným i v předkládací zprávě, že exekutor je nucen respektovat stanovisko znalce a vycházet bez dalšího z výsledné ceny a ceny závad znalcem stanovených ve znaleckém posudku. I znalecký posudek je pouze jedním z důkazů a jeho závěry bez dalšího přejímat nelze (§ 132 a § 254 odst. 1 o.s.ř.). Soudu nepřísluší hodnotit odbornou správnost znaleckého posudku, může však posuzovat, zda konečné závěry tohoto posudku odpovídají závěrům dílčím, a zda je tedy znalecký posudek logicky správně a rovněž dostatečně odůvodněn. V této souvislosti odvolací soud poukazuje na to, že hodnota závady ve výši 750.000,- Kč je ve znaleckém posudku odůvodněna pouze jednou větou, obecně poukazující na existenci nájemního práva za nižší než obvyklé nájemné. Takové odůvodnění hodnoty závady je zcela nedostatečné a pokud se v dané věci skutečně jedná o takové nájemní právo, které je závadou ve smyslu ust. § 336a odst. 1 písm. c/ o.s.ř., nezanikající prodejem nemovitosti, musí být postup (výpočet), kterým znalec dospěl k stanovení hodnoty této závady, ve znaleckém posudku doplněn tak, aby byl přezkoumatelný. Výše uvedené lze tedy shrnout tak, že soudní exekutor nedostatečně zjistil povahu závady zatěžující nájemním právem předmětnou nemovitost a jeho rozhodnutí je i v části týkající se povahy této závady nepřezkoumatelné, a  proto nepřezkoumatelný je tak i výpočet výsledné ceny (§ 221 odst. 1 písm. a/ a c/ o.s.ř. ve znění platném v rozhodné době). Odvolací soud proto dle ust. § 221 odst. 1 písm. a/ a c/ a odst. 2 písm. a/ o.s.ř., za použití § 52 odst. 1 e.ř., napadené usnesení zrušil a věc vrátil soudnímu exekutoru k dalšímu řízení. V něm je exekutor vázán právním názorem odvolacího soudu (§ 226 o.s.ř.). P o u č e n í : Proti tomuto usnesení není odvolání ani dovolání přípustné. V Praze dne 30. května 2005 JUDr. Milan Chmelíček, v. r. předseda senátu