Kupující bytové jednotky je aktivně legitimován k podání žaloby z titulu odpovědnosti prodávajícího za vady koupené věci i ohledně společných prostor, jejichž je spoluvlastníkem.

17 Co 281/2005-45 U s n e s e n í Městský soud v Praze jako soud odvolací rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Marie Hajné a soudkyň JUDr. Evy Škultétyové a JUDr. Aleny Svátkové v právní věci žalobců: A) V. P., bytem v P-8, V. S. 677/1, B) L. E., bytem v P-8, V. S.  677/1, oba zast. advokátem, proti  žalovanému: I. R. d. a. s., se sídlem v P-2, A. 26/82, zast. Mgr. Š. P.,  o uložení povinnosti odstranit vady věci, k odvolání žalobců proti rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 4 ze dne 14. ledna 2005 č. j. 42  335/2004-31 t a k t o : Rozsudek soudu I. stupně   s e   z r u š u j e  a věc  s e tomuto soudu   v r a c í k dalšímu řízení. O d ů v o d n ě n í Soud I. stupně zamítl žalobu, jíž se žalobci domáhali odstranění vad věci, které byly specifikovány v žalobě a ve výroku rozsudku, a rozhodl, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení. Soud I. stupně vyšel ze zjištění, že žalovaný je obchodní společností s předmětem podnikání mj. koupě zboží za účelem jeho dalšího prodeje a prodej. Žalobci mají ve společném jmění byt č. 677/47, garáž č. 677/154 v domě čp. 677 v P-8 a podíl na společných částech domu čp. 677 o velikosti 8823/592971. Žalobci reklamovali vady týkající se společných částí domu uvedené ve výroku rozsudku. Na to aplikoval soud ust. § 3 odst. l, § 12  z. č . 72/1994 Sb., a dovodil, že žalobci nejsou aktivně legitimováni k podání žaloby, protože z právních úkonů týkajících se společných částí domu nejsou spoluvlastníci oprávněni společně a nerozdílně, ale pouze v poměru odpovídajícím velikosti jejich spoluvlastnických podílů. K podání žaloby o odstranění vad společných částí domu jsou legitimováni pouze všichni jednotliví spoluvlastníci domu společně. Pro nedostatek aktivní legitimace byla proto žaloba zamítnuta. Výrok o nákladech řízení vyplynul ze skutečnosti, že ve sporu úspěšnému žalovanému žádné náklady řízení nevznikly. Proti rozsudku se včas žalobci prostřednictvím svého právního zástupce odvolali a namítali nesprávné právní posouzení věci soudem I. stupně. Záruční odpovědnost žalovaného za vady plyne primárně z kupní smlouvy, jejímž předmětem byla bytová jednotka, garáž a podíl na společných prostorách domu. Z. č. 72/94 Sb. odpovědnost za vady z předmětu prodeje ani záruku za jakost neupravuje a tyto instituty se proto řídí občanským zákoníkem, resp. kupní smlouvou. Z. č. 72/94 Sb. není ve  vztahu  k  občanskému  zákoníku v pozici speciálního předpisu. Proto nelze použít ust. § 12 citovaného zákona ve vazbě na ust. § 3 zákona, proto jsou žalobci přesvědčeni o své aktivní legitimaci. Jinak by jim bylo upřeno právo domáhat se u soudu ze smlouvy kupní uložení povinnosti žalovaného odstranit vady věci, což jistě zákonodárce uvedenými ustanoveními neměl na mysli. Takový výklad zákona by byl v rozporu s ústavními principy. Pokud by se odvolací soud s touto argumentací neztotožnil, pak minimálně v rozsahu spoluvlastnického podílu ve výši 8823/5929771 na společných prostorách domu mělo být se žalobci jednáno a nebylo na místě zamítnout celou žalobu. Proto navrhují, aby napadený rozsudek byl zrušen a věc byla vrácena soudu I. stupně k dalšímu řízení. K odvolání se písemně vyjádřil žalovaný. Podle jeho mínění je z. č. 72/94 Sb. speciální vůči OZ i v oblasti rozsahu práv z odpovědnosti za vady. Úpravou v ust. § 12 a § 3 dal zákonodárce jasně najevo,  že pro režim spoluvlastnictví společných částí domu nelze použít ustanovení občanského zákoníku o podílovém spoluvlastnictví. Vzhledem k charakteru společných částí domu zákonodárce umožňuje vlastníkům jednotek, aby ohledně nich získávali práva a zavazovali se pouze v rozsahu jejich spoluvlastnických podílů. Pokud by chtěli provést dispozici překračující rozsah jejich spoluvlastnického podílu, je postup upraven např. v § 11 odst. 5. Žalobci mohou jen v rozsahu nabytého spoluvlastnického podílu na společných částech domu vykonávat či uplatnit na soudu i ohledně práva z odpovědnosti za vady ve vztahu ke společným částem domu. Na provedení celého plnění nejsou aktivně legitimováni. Jde o plnění nedělitelné a soud nemůže žalovanému uložit povinnost opravit společné části domu pouze v rozsahu odpovídajícím podílu žalobců. Proto žalovaný navrhuje, aby napadený rozsudek byl jako věcně správný potvrzen. Z podnětu včas podaného opravného prostředku přezkoumal odvolací soud napadený rozsudek i řízení, jež mu předcházelo,  postupoval při tom dle o.s.ř. ve znění účinném  do 31.3. 2005 (čl. II odst. 2 z. č. 59/2005 Sb.). Rozhodl, aniž nařizoval odvolací jednání   (§ 214 odst. l písm. e) o.s.ř.). Předmětem přezkumu byla pouze otázka, kterou řešil soud I. stupně, totiž otázka aktivní legitimace žalobců. Žaloba je podávána jako uplatnění nároků z odpovědnosti z kupní smlouvy za vady věci, přičemž předmětem kupní smlouvy  byla bytová jednotka a garáž spolu s odpovídajícím podílem na společných prostorách a pozemku. Podle názoru odvolacího soudu ustanovení z. č. 72/94 Sb. v této souvislosti aplikovat není na místě. Ust. § 1 z. č. 72/94 Sb., o vlastnictví bytů (dále jen zákon) ve znění účinném při uzavření smlouvy stanoví předmět zákona a  rozsah úpravy tak, že tento zákon upravuje spoluvlastnictví budovy, u něhož spoluvlastník budovy je vlastníkem bytu nebo nebytového prostoru jako prostorově vymezené části budovy a zároveň podílovým spoluvlastníkem společných částí budovy (odst l), dále zákon upravuje vznik spoluvlastnictví budovy, práva a povinnosti vlastníků bytů a nebytových prostorů, jejich vzájemné vztahy, spoluvlastnictví společných částí budovy (odst. 2) a některá práva a povinnosti stavebníků při výstavbě bytů a nebytových prostorů v budově ve spoluvlastnictví podle tohoto zákona a též práva a povinnosti jiných subjektů v souvislosti se vznikem a s převodem nebo přechodem spoluvlastnictví budovy podle odstavce 1 (odst. 3). Zákon tedy upravuje způsob nabytí vlastnictví k jednotce a k němu se vážící vznik spoluvlastnictví ke společným prostorám, vzájemné vztahy vlastníků, tj. vztahy vyplývající z vlastnictví resp. spoluvlastnictví jednotek a společných částí domu, tedy zásadně vztahy vyplývající ze vzniku vlastnictví, a to vztahy mezi vlastníky, resp. stavebníky, případně vztahy vlastníků navenek, nikoli však vztahy mezi prodávajícím a kupujícím vyplývající z kupní smlouvy, tj. z odpovědnosti za vady předmětu kupní smlouvy. Zákon upravuje náležitosti smlouvy o převodu vlastnictví jednotky (§ 6) a důsledky uzavření takové smlouvy  (§ 7, § 8), ale jeho předmětem není odpovědnost za vady předmětu kupní smlouvy. Tento vztah není zákonem upraven, proto není na místě aplikovat tento zákon v uvedeném sporu. Odpovědnost za vady je třeba řešit podle občanského zákoníku. Podle názoru odvolacího soudu nelze dovodit nedostatek aktivní legitimace kupujících k soudnímu uplatnění nároků z odpovědnosti za vady předmětu smlouvy o převodu vlastnictví k bytové a nebytové jednotce a podílu na společných prostorách, která byla mezi účastníky uzavřena. Žalobci nabyli vlastnictví k bytové jednotce a odpovídajícímu podílu nebytových prostor kupní smlouvou a tento vztah založil jejich právo vyplývající z odpovědnosti za vady. Takového práva mohou využít jak v odpovědnosti za vady u bytové jednotky, jejíž jsou samostatnými vlastníky, tak u společných prostor, které jsou v ideálním spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek. K uplatnění práva jsou spoluvlastníci podle § 139 obč. zák. oprávněni společně a nerozdílně. Protože soud I. stupně vycházel z jiného právního názoru a v důsledku toho neprováděl žádná další skutková zjištění, musel odvolací soud napadený rozsudek zrušit a věc vrátit soudu I. stupně k dalšímu řízení (§ 221 odst. l písm. a), odst. 2 o.s.ř.). V novém rozhodnutí rozhodne soud I. stupně i o nákladech řízení (§ 224 odst. 3 o.s.ř.) Proti tomuto usnesení   n e n í   dovolání přípustné. V Praze dne 31. října 2005 JUDr. Marie Hajná, v.r.                                                                                                                           předsedkyně senátu