Pro účely splnění požadavku uvedeném v § 711 odst. 3 obč. zák. a zároveň i z důvodu právní jistoty i účastníků nájemního vztahu (srov. § 712 odst. 6 obč. zák.) je nezbytné, aby pronajímatel ve výpovědi nájmu bytu z důvodů podle § 711 odst. 2 písm. a) a b) obč. zák. uvedl svůj závazek zajistit nájemcům při vyklizení přístřeší. Přístřeší je obecně chápáno jako bytová náhrada svého druhu (srov. rozsudek NS ČR ze dne 17.7.1997, sp.zn. 2 Cdon 568/97)

35 Co 528/2008 - 44 ČESKÁ REPUBLIKA ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY Městský soud v Praze jako soud odvolací rozhodl v senátě složeném z předsedkyně senátu JUDr. Evy Zatočilové a soudců JUDr. Ivy Zemanové a Mgr. Viktora Sedláka ve věci žalobkyně: E. K., bytem P-4, N. D. 45, zast. advokátem proti žalovaným: 1) H. Ch., bytem P-10, N. V. 3010/17, 2) K. H., bytem P-2, K. 762/17, oba zast. advokátem, o určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu, k odvolání žalovaných proti rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 4 ze dne 6.8.2008, č.j. 27 C 212/2008-24, t a k t o : I. Rozsudek soudu I. stupně s e p o t v r z u j e. II. Žalovaní jsou povinni zaplatit žalobkyni na nákladech odvolacího řízení částku 3.300,- Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám jejího právního zástupce. O d ů v o d n ě n í Napadeným rozsudkem soud I. stupně určil, že výpověď z nájmu bytu 1+1, umístěného ve 2. nadzemním podlaží domu v P-4, N. D. 45, daná žalobkyni ze dne 6.2.2008, je neplatná. Dále uložil žalovaným povinnost zaplatit žalobkyni na náhradu nákladů řízení částku 6.900,- Kč za daných podmínek splatnosti. Soud I. stupně vzal za prokázané, že žalobkyně je nájemcem výše uvedeného bytu: Dne 6.2.2008, dali žalovaní žalobkyni výpověď z nájmu bytu z důvodu uvedeného v § 711 odst. 2 písm. a) obč. zák., neboť jako nájemce neprováděla běžnou údržbu bytu, naopak jeho užíváním docházelo k jeho devastaci, a to i přes písemnou výstrahu, čímž porušovala dobré mravy v domě, a dále z důvodu uvedeného v § 711 odst. 2 písm. b) obč. zák., neboť nevykonávala běžnou údržbu bytu, neprováděla drobné úpravy a odmítala umožnit vlastníkům vstup do bytu za účelem provedení kontroly a udržovacích prací. Ve výpovědi byla stanovena výpovědní lhůta tři měsíce s počátkem prvního dne měsíce následujícího po měsíci, v němž byla výpověď doručena. Žalobkyně byla zároveň upozorněna, že nejpozději ke dni uplynutí této lhůty je povinna byt vyklidit a předat jej. Dále byla poučena o tom, že ve lhůtě 60 dnů může u soudu podat žalobu na určení neplatnosti výpovědi. Soud I. stupně poté s odkazem na ustanovení § 711 odst. 3 obč. zák. uzavřel, že žalovaní nesplnili podmínky zákona, neboť ve výpovědi neuvedli závazek zajistit pro žalobkyni odpovídající bytovou náhradu, kterou je podle § 712 odst. odst. 5 obč. zák. přístřeší. Z uvedeného důvodu výpověď hodnotil jako neplatnou pro rozpor s obsahem ust. § 711 odst. 3 obč. zák. S ohledem na hospodárnost řízení se již nezabýval splněním dalších předpokladů pro podání výpovědi a žalobě vyhověl. O náhradě nákladů řízení rozhodl dle § 142 odst. 1 o.s.ř. a ve věci úspěšné žalobkyni přiznal právo na náhradu nákladů, které tvoří odměna advokáta ve výši 6.000,- Kč a 3x režijní paušál ve výši 300,- Kč. Rozsudek soudu I. stupně napadli včasným odvoláním žalovaní z důvodů uvedených v § 205 odst. 2 písm. b), d) a g) o.s.ř. Dle jejich názorů výpověď obsahuje všechny formální i obsahové náležitosti stanovené zákonem a tento fakt nezpochybnila ani žalobkyně v žalobním návrhu. Občanský zákoník jasně stanoví, že v případě výpovědi nájmu bytu z důvodů uvedených v § 711 odst. 2 písm. a), b), c) a d) stačí při vyklizení poskytnout přístřeší. Ze zákona v tomto případě navíc nevyplývá automatická povinnost pronajímatele přístřeší zajistit. Je na uvážení soudu, zda zejména vzhledem k osobě nájemce rozhodne o povinnosti pronajímatele zajistit nájemci přístřeší či nikoliv. V této souvislosti žalovaní odkázali na současnou rozhodovací praxi obecných soudů, která je v souladu s jejich tvrzeními. V § 712 odst. 1 obč. zák. jsou uvedeny bytové náhrady, mezi kterými není přístřeší. Po novele provedené zákonem č. 107/2006 Sb. nelze již bez dalšího aplikovat výklad Nejvyššího soudu ohledně chápání přístřeší jako bytové náhrady svého druhu. Pokud by přístřeší mělo být považováno za bytovou náhradu, zákon by dle názoru žalovaných musel stanovit jako náležitost výpovědi i závazek k poskytnutí odpovídající bytové náhrady pro každou výpověď, stejně jako ostatní náležitosti dle § 711 odst. 3 obč. zák. Z uvedených důvodů žalovaní navrhli, aby odvolací soud rozsudek soudu I. stupně zrušil a věc mu vrátil k novému řízení. Žalobkyně navrhla potvrzení napadeného rozsudku jako věcně správného. Odvolací soud přezkoumal napadený rozsudek dle § 212 a 212a odst. 1 a 5 o.s.ř. a dospěl k závěru, že odvolání není důvodné. Dle § 711 odst. 1 obč. zák. může pronajímatel vypovědět nájem pouze z důvodů uvedených v zákoně. Dle § 2 téhož ustanovení může pronajímatel vypovědět nájem bez přivolení soudu, a) jestliže nájemce nebo ti, kdo s ním bydlí, přes písemnou výstrahu hrubě porušují dobré mravy v domě; b) jestliže nájemce hrubě porušuje své povinnosti vyplývající z nájmu bytu zejména tím, že nezaplatil nájemné a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu ve výši odpovídající trojnásobku měsíčního nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu nebo nedoplnil peněžní prostředky na účtu podle § 686a odst. 3. Dle § 711 odst. 3 obč. zák. písemná výpověď pronajímatele musí být doručena nájemci. V písemné výpovědi pronajímatele musí být uveden důvod výpovědi, výpovědní lhůta (§ 710 odst. 2), poučení nájemce o možnosti podat do 60 dnů žalobu na určení neplatnosti výpovědi k soudu, a pokud nájemci podle tohoto zákona přísluší bytová náhrada, závazek pronajímatele zajistit nájemci odpovídající bytovou náhradu. Dle § 712 odst. 1 obč. zák. jsou bytovými náhradami náhradní byt a náhradní ubytování. Dle odst. 5 téhož ustanovení skončí-li nájemní poměr výpovědí pronajímatele podle § 711 odst. 2 písm. a), b), c) a d), stačí při vyklizení poskytnout přístřeší. Jde-li o rodinu s nezletilými dětmi a skončí-li nájemní poměr výpovědí pronajímatele podle § 711 odst. 1 písm. c) a d), může soud na návrh nájemce, jsou-li pro to důvody zvláštního zřetele hodné, rozhodnout, že nájemce má právo na náhradní ubytování, popř. na náhradní byt; v těchto případech může být bytová náhrada poskytnuta i mimo obec, v níž je vyklizovaný byt. Přístřeším se rozumí provizorium do doby, než si nájemce opatří řádné ubytování a prostor k uskladnění jeho bytového zařízení a ostatních věcí domácí a osobní potřeby. Dle odst. 6 téhož ustanovení pokud má nájemce právo na bytovou náhradu, není tento nájemce povinen se z bytu vystěhovat a byt vyklidit, dokud pro něj není odpovídající bytová náhrada zajištěna; společní nájemci mají nárok jen na jednu bytovou náhradu. Soud I. stupně si pro své rozhodnutí opatřil dostatek důkazů, vyvodil z nich správné skutkové závěry, které tak mohou být podkladem i pro rozhodnutí odvolacího soudu a na které lze pro stručnost odkázat. Rovněž právní hodnocení, které soud I. stupně ze zjištěného skutkového stavu vyvodil, je v zásadě správné. Písemná výpověď nájmu bytu pronajímatele je jednostranným hmotněprávním úkonem. Musí splňovat jednak náležitosti stanovené v § 711 odst. 3 obč. zák., jednak obecné náležitosti právního úkonu ve smyslu § 34 a násl. obč. zák. Ustanovení § 711 odst. 3 obč.zák. je ustanovením kogentním, není proto možné hodnotit výpověď jako platnou, pokud v ní nebude uvedena některá ze zákonem požadovaných náležitostí. Před soudem I. stupně bylo prokázáno, že žalovaní ve výpovědi, kterou dali žalobkyni, neuvedli svůj závazek zajistit jí odpovídající bytovou náhradu. Spornou otázkou je to, zda v předmětné výpovědi měl tento závazek být uveden jako jedna z obecných náležitostí. V ustanovení § 711 odst. 3 se výslovně uvádí, že pokud nájemci podle zákona přísluší bytová náhrada, je pronajímatel povinen do písemné výpovědi uvést svůj závazek zajistit nájemci odpovídající bytovou náhradu. V § 712 odst. 5 obč. zák. je stanoveno, že v případě skončení nájemního poměru výpovědí pronajímatele podle § 711 odst. 2 písm. a), b) (žalovanými uplatněné výpovědní důvody), stačí poskytnout při vyklizení přístřeší. Pro účely splnění požadavku uvedeném v § 711 odst. 3 obč. zák. a zároveň i z důvodu právní jistoty i účastníků nájemního vztahu (srov. § 712 odst. 6 obč. zák.) je nezbytné, aby pronajímatel ve výpovědi nájmu bytu z důvodů podle § 711 odst. 2 písm. a) a b) obč. zák. uvedl svůj závazek zajistit nájemcům při vyklizení přístřeší. Přístřeší je obecně chápáno jako bytová náhrada svého druhu (srov. rozsudek NS ČR ze dne 17.7.1997, sp.zn. 2 Cdon 568/97) a na tomto závěru se nic nemění ani po novele občanského zákoníku, provedené zák.č. 107/2006 Sb. V posuzovaném případě lze odkázat i na rozsudek NS ČR ze dne 13.8.2008, sp.zn. 26 Cdo 1720/2008, který se zabýval otázkou určitosti právního úkonu – výpovědi nájmu bytu a určitostí způsobu vymezení formy bytové náhrady v ní. Z uvedeného plyne, že výpověď, kterou dali žalovaní žalobkyni z nájmu bytu, je neplatná dle § 39 obč. zák., neboť neobsahuje jednu z hmotněprávních náležitostí, tj. závazek pronajímatelů zajistit nájemkyni při vyklizení bytu přístřeší. Za této situace již nebylo na místě zabývat se uplatněnými výpověďními důvody tak, jak správně konstatoval i soud I. stupně. Odvolací soud proto postupoval dle § 219 o.s.ř. a rozsudek soudu I. stupně jako věcně správný potvrdil včetně správného výroku o náhradě nákladů řízení. O nákladech odvolacího řízení bylo rozhodnuto podle § 142 odst. 1 ve spojení s § 224 odst. 1 o.s.ř. a úspěšné žalobkyni byla přiznána náhrada nákladů, které tvoří odměna za právní zastoupení ve výši 3.000,-Kč dle § 7 písm. d), § 18 odst. 1 vyhl.č. 484/2000Sb., k níž náleží jedna paušální náhrada po 300,-Kč dle § 11 odst. 1 písm. g), § 13 odst. 1, 3 vyhl.č. 177/1996 Sb. Celkové náklady odvolacího řízení představují částku 3.300,-Kč. P o u č e n í : Proti tomuto rozsudku není přípustné dovolání, ledaže na základě dovolání podaného do 2 měsíců od doručení rozhodnutí k Nejvyššímu soudu ČR prostřednictvím soudu I. stupně dospěje dovolací soud k závěru, že napadené rozhodnutí má ve věci samé po právní stránce zásadní význam. V Praze dne 20.ledna 2009 JUDr. Eva Zatočilová, v.r. předsedkyně senátu