Při úvaze o určení výše nájemného za dobu zákonného vakua a v této oblasti po zrušení vyhl. č. 176/1993 Sb. nálezem Ústavního soudu č. 231/2000 Sb. ke dni 31.12.2001 do účinnosti zák. č. 107/2006 Sb. nelze od úpravy, provedené tímto zákonem, odhlédnout.

20Co 143/2011 ČESKÁ REPUBLIKA ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY Městský soud v Praze jako soud odvolací rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Ireny Saralievové a soudců JUDr. Ivany Klimešové a JUDr. Michala Fridricha v právní věci žalobců: a) Ing. M. P., b) Mgr. S. P., oba bytem S. 766/19, P-4, oba zast. advokátkou, proti žalované: O. C., bytem S. 766/19, P-4, zast. advokátem, o určení výše nájemného, k odvolání žalované proti rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 4 ze dne 18.11.2010 č.j. 39C 374/2003-229 ve spojení s unesením ze dne 30.11.2010 č.j. 39C 374/2003-233 t a k t o : I. Rozsudek soudu I. stupně se ve výroku o věci samé ohledně určení výše nájemného za dobu od 25.8.2003 do 31.12.2004 v rozsahu 2.567,- Kč, za dobu od 1.1.2005 do 31.12.2005 v rozsahu 3.080,- Kč a za dobu od 1.1.2006 do 31.12.2006 v rozsahu 3.850,- Kč p o t v r z u j e . II. Dále se rozsudek soudu I. stupně ve výroku o věci samé m ě n í tak, že se zamítá žaloba o určení výše nájemného za dobu od 1.7.2003 do 25.8.2003, v rozsahu 8.090,- Kč za dobu od 25.8.2003 do 31.12.2004, v rozsahu 7.577,- Kč za dobu od 1.1.2005 do 31.12.2005, v rozsahu 7.820,- Kč za dobu od 1.1.2006 do 31.12.2006 a od 1.1.2007 do budoucna. III. Žalobcům se náhradu nákladů řízení před soudy obou stupňů nepřiznává. IV. České republice se náhrada nákladů řízení nepřiznává. O d ů v o d n ě n í Napadeným rozsudkem určil soud I. stupně k návrhu žalobců, že výše nájemného za užívání bytu č. 18 o velikosti 2+1, II. kategorie, v 5. nadzemním podlaží v domě na adrese S. 766/19, P-4, který má v nájmu žalovaná, činí od 1.7.2003 do 31.12.2005 částku 10.657,- Kč měsíčně a ode dne 1.1.2006 částku 11.670,- Kč měsíčně. Žalované dále uložil povinnost nahradit žalobcům náklady řízení ve výši 7.450,- Kč a nahradit náklady státu ve výši 27.559,- Kč. Žalobci se žalobou, podanou dne 25.8. 2003, domáhali určení výše nájemného s poukazem na zrušení regulace nájemného Ústavním soudem a okolnost, že se na vyšším nájemném s žalovanou nedohodli. Soud I. stupně konstatoval naléhavý právní zájem žalobců na požadovaném určení ve smyslu § 80 písm. c) o.s.ř. s odkazem na stávající judikaturu (nálezy ÚS ČR sp.zn. 489/05 /správně I.ÚS 489/05/, Pl /ÚS/ 20/05, II.ÚS 93/05). Vyšel dále z toho, že mezi účastníky není sporu o tom, že žalobci jsou vlastníky sporného bytu a žalovaná jeho nájemnicí, která byt užívá se svojí dcerou, což bylo prokázáno i listinnými důkazy (výpis z Katastru nemovitostí, obec P., k.ú. Nusle, LV 1020, pasporty bytu ke dni 31.7.1995 a bez bližší datace od OPBH Praha 4, dohoda o užívání bytu ze dne 12.9.1984, doklad o přechodu užívání bytu z 18.10.1984, evidenční listy). Účastníci nečinili spornými ani další skutečnosti, tedy příspěvek na bydlení žalované ve výši Kč 1.992,- od 1.7.2010, její starobní a vdovský důchod Kč 9.441,- od 1.1.2003, resp. Kč 12.851,- od 1.1.2009, částečný invalidní důchod její dcery Kč 4.084,- od 10/2003, resp. 5.712,-Kč od 1.1.2009 a její omezení v práci, což bylo prokázáno i listinnými důkazy (výměry důchodu, zprávy ČSSZ, Úřadu práce). Z korespondence účastníků a návrhu nové úpravy výše vzal soud I. stupně za prokázané, že mezi účastníky nedošlo k dohodě o výši nájmu. Ze znaleckého posudku znalce VŠE č. 94A36/2010 vzal za prokázané, že obvyklé nájemné za předmětný byt činilo v roce 2003 Kč 10.500,- Kč, v roce 2004 10.650,- Kč, v roce 2005 10.800,- Kč, v roce 2006 11.000,- Kč, v roce 2007 11.000,- Kč, v roce 2008 Kč 11.500,- Kč, v roce 2009 11.700,- Kč a v roce 2010 Kč 10.800,- Kč (s možnými tolerancemi min +/- Kč 250,-/měsíc). Na tomto důkazním základě soud I. stupně s odkazem na § 696 odst. 1 obč.zák., uvedenou judikaturu Ústavního soudu a rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp.zn. 26Cdo 32/2006 dovodil, že nedošlo-li k dohodě o změně nájemní smlouvy ohledně výše nájemného a neexistuje-li zvláštní právní předpis, umožňující jednostranné zvýšení nájemného, jehož existenci předpokládá ustanovení § 696 odst. 1 obč. zák., je oprávněn obecný soud zasáhnout do obsahu nájemního vztahu a nájemné z bytu zvýšit (stanovit). Podle stanoviska Ústavního soudu sp.zn. Pl. ÚS-st 27/09 mohou obecné soudy rozhodovat o zvýšení nájemného za období od podání žaloby do 31.12.2006. S odkazem na uvedené závěry shledal soud I. stupně žalobu zcela důvodnou s konstatováním, že shora popsaným znaleckým posudkem byla vymezena obvyklá výše nájemného v rozhodné době. Zdůraznil, že nájemné zvýšil s ohledem na shora citovaná rozhodnutí za období od podání žaloby (25.8.2003) do 31.12.2005, „resp. od 1.1.2006“, což plně respektuje závěry stanoviska Ústavního soudu sp.zn. Pl. ÚS-st 27/09. Ve věci neshledal rozpor s dobrými mravy ve smyslu § 3 odst. 1 obč.zák. s odůvodněním, že podle rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp.zn. 26Cdo 32/2006 z žádného právního předpisu nevyplývá, že by výše nájemného měla odpovídat sociální situaci nájemce a že žalovaná odmítla možnost řešit situaci nabízenou výměnou bytu za byt menší, t.j. levnější. O nákladech řízení rozhodl soud I. stupně s odkazem na § 142 odst. 1 o.s.ř. ve prospěch plně úspěšných žalobců a žalovanou dále zavázal k náhradě nákladů řízení státu podle § 148 odst. l o.s.ř. Proti rozsudku podala žalovaná včasné odvolání. Zdůraznila, že znalecký posudek v předmětné věci byl vypracován pro tržní hodnotu, představující částku, za kterou by bylo možné cenu nájemného mezi nájemcem a pronajímatelem dohodnout, v daném případě však má být cena nájemného účastníkům vnucena, resp. stanovena soudem. Ze skutečnosti, že zákon č. 107/2006 Sb. určil po čtyřech letech pravidla pro jednostranné zvyšování nájemného, lze usuzovat, že podle zákonodárce ještě nedozrála celková ekonomická situace a situace na trhu s byty pro zvýšení regulovaného nájemného na úroveň maximálního tržního nájemného. Požadavek žalobců na výši nájemného z předpokládané výše regulovaného nájemného a jeho maximálního ročního nárůstu zcela vybočuje, neboť nájemné by od 1.7.2003 jednorázově vzrostlo o 394 %, resp. o 446,6 %. Dopisem ze dne 7.6.2005 přitom žalobci požadovali nájemné ve výši 5.234,- Kč, čímž dali najevo svou úvahu o výši nájemného. Určení nájemného v žalobci požadovaném rozsahu je v rozporu s dobrými mravy i se závěry uvedených nálezů Ústavního soudu. Žalovaná pobírá starobní důchod ve výši 12.851,- Kč a příspěvek na bydlení ve výší 1.992,- Kč a její ve společné domácnosti žijící dcera pobírá invalidní důchod ve výši 5.712,- Kč. Zdravotní stav žalované se v poslední době výrazně zhoršil, trpí anginou pectoris, zhoršil se i zdravotní stav její dcery, která se v současné době léčí na psychiatrii. Žalovaná se v minulosti pokoušela najít jiný byt, žalobci jí učinili pouze jednu nabídku v roce 2005, v té době však bydlela se žalovanou i starší dcera, postupující léčbu rakoviny. Nabízený byt byl pro žalovanou nevhodný, neboť ona a její dcera potřebují samostatný pokoj. Sociální byty dle sdělení ÚMČ Praha 5 nejsou, žalované byly nabízeny jen byty v havarijním stavu s potřebou rekonstrukce, která je vzhledem k aktuálnímu zdravotnímu stavu, věku i finanční situaci žalované nereálná. Za garsonku s tržním nájemným by žalovaná zaplatila nejméně 9.000,- Kč měsíčně a ÚMČ Praha 5 by ji neposkytl příspěvek na bydlení. Žalovaná navrhla, aby odvolací soud napadený rozsudek změnil a žalobu zamítl, případně aby rozhodl o nepřiznání náhrady nákladů žalobcům ve smyslu § 143 o.s.ř. nebo § 150 o.s.ř. s ohledem na to, že svým chováním nezavdala příčinu k podání návrhu na zahájení řízení, je starobní důchodkyní ve věku 78 let s minimálním příjmem a je v těžké sociální i rodinné situaci. Z vlastního obsahu odvolání lze přes avizované odvolací důvody dovodit především uplatnění odvolacích důvodů ve smyslu § 205 odst. 2 písm. e) a g) o.s.ř. Odvolací soud proto přezkoumal napadený rozsudek v rozsahu, daném § 212 a § 212a o.s.ř., a odvolání shledal zčásti opodstatněným. Soud I. stupně při posouzení nároku žalobců správně vyšel ze shora uvedené judikatury především Ústavního soudu, kterou se však neřídil důsledně. Na daný případ především dopadá sjednocující stanovisko pléna Ústavního soudu Pl.ÚS – st 27/09 ze dne 28.4.2009, v němž byl vysloven závěr, že "Obecné soudy mohou rozhodovat o zvýšení nájemného za období od podání žaloby do 31.12.2006. Nájemné za období před podáním žaloby zvyšovat nemohou, neboť tomu brání povaha rozhodnutí s konstitutivními účinky; zvýšení nájemného za období od 1.1.2007 přiznat nelze, neboť od tohoto data již jednostranné zvyšování nájemného připouští § 3 odst. 2 zákona č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů." Soud I. stupně sice tento závěr, stanovící jasné mantinely pro konstitutivní rozhodnutí soudu o výši nájemného, v důvodech svého rozhodnutí zmínil s tvrzením, že se jím řídil, tyto důvody napadeného rozhodnutí se však zcela míjí s jeho výrokovou částí, jíž soud I. stupně kladně rozhodl o výši nájemného od 1.7.2003 do 31.12.2005 a od 1.1.2006 do budoucna. Pro rozhodnutí o výši nájemného za dobu do podání žaloby od 1.7.2003 do 25.8.2003 a od 1.7.2007 nadále však zjevně neměl žádný právní podklad, neboť je ve zřejmém rozporu s citovaným závěrem pro věc zásadního stanoviska pléna Ústavního soudu i ustálenou judikaturou Nejvyššího soudu ČR (srov. např. rozhodnutí sp.zn. 26Cdo 2477/2010). Přijetím zákona č. 107/2006 Sb. ze dne 14.3.2006 došlo k nápravě protiústavního stavu v oblasti nájemného z bytů a Ústavním soudem založená povinnost obecných soudů svým konstitutivním rozhodnutím (pro futuro) dotvářet objektivní právo, ztratila od 1.1.2007 své opodstatnění, neboť příslušný zákon pozitivně existuje a soud je jím vázán (čl. 95 odst. l Ústavy). Žalobci se tedy oprávněně domáhají zvýšení nájemného jen za období od 25.8.2003 do 31.12.2006, ohledně něhož je soud na podkladě již soudem I. stupně zmíněné judikatury Ústavního soudu oprávněn a povinen svým rozhodnutím dotvářet objektivní právo. Odvolací soud se však neztotožnil se závěrem soudu I. stupně, že žalobci mají nárok na nájemné ve výši maximálního tržního nájemného, zjištěného ve věci provedeným znaleckým posudkem. Nájem bytu není běžným závazkovým vztahem, v němž by se bez dalšího uplatnily výlučně tržní principy, nelze přehlédnou, že uspokojování bytové potřeby má významné sociální aspekty, proto je také nájemníkovi poskytována ze zákona zvýšená ochrana (§ 685 a násl. o.z.). Žalovaná také případně připomněla, že nájemné z bytu nemá ani po účinnosti zákona č. 107/2006 Sb. tržní charakter a jeho výše je nadále (v Praze až do konce roku 2012) v souladu se zákonem č. 526/1990 Sb. o cenách regulována. Nájemné z předmětného bytu, zvyšované podle tohoto zákona, by pak ani v současné době výše žalobci požadovaného maximálního tržního nájemného za léta 2003-2006 nedosáhlo. Při úvaze o určení výše nájemného za dobu zákonného vakua v této oblasti po zrušení vyhl.č. 176/1993 Sb. nálezem Ústavního soudu č. 231/2000 Sb. ke dni 31.12.2001 do účinnosti zák.č. 107/2006 Sb. nelze od úpravy, provedené tímto zákonem, odhlédnout. Ve smyslu judikatury Ústavního soudu (srov. např. nález II.ÚS 93/05) má pronajímatel zásadně nárok na zaplacení bezdůvodného obohacení v rozsahu rozdílu mezi regulovaným nájemným a v místních podmínkách reálnou cenu nájmu. Za takovou cenu nájmu nelze považovat maximální tržní nájemné, ale právě cenu, regulovanou v následném období zákonem č. 107/2006 Sb., který tak představuje určité vodítko pro určení výše nájemného za období předcházející jeho účinnosti. Zvýšení stávajícího nájemného podle zásad, daných tímto zákonem (postup stanovení cílových hodnot měsíčního nájemného za m2 podlahové plochy bytu a maximálních přírůstků měsíčního nájemného v příloze k tomuto zákonu) pak činilo v roce 2007 cca 30 % tohoto nájemného. Za období předcházející se proto jeví odpovídají zvýšení o 20 - 25 % stávajícího nájemného. Žalobci sami navrhovali žalované ve svém dopise ze dne 13.6.2003 a v původním žalobním návrhu zvýšení stávajícího nájemného ve výši 2.139,- Kč o 20 % na částku 2.567,- Kč. Takové navýšení nájemného se jeví být rozumným kompromisem zachovávajícím jistou, byť velmi křehkou, rovnováhu mezi vlastnickým zájmem pronajímatele a zájmem nájemnice na uspokojení její základní životní potřeby při omezeném příjmu. Veden touto úvahou tak odvolací soud dospěl k odpovídající výši nájemného za dobu od 25.8.2003 do 31.12.2004 v rozsahu 2.567,- Kč, za dobu od 1.1.2005 do 31.12.2005 při dalším navýšení o 20 % v rozsahu 3.080,- Kč a za dobu od 1.1.2006 do 31.12.2006 při navýšení o 25 % v rozsahu 3.850,- Kč. Takto stanovená výše nájemného je souladná i s § 3 odst. 1 o.z. s přihlédnutím k sociální situaci žalované. Ve smyslu shora popsaných závěrů odvolací soud podle § 219 o.s.ř. v uvedeném rozsahu určení výše nájemného soudem I. stupně za dobu od 25.8.2003 do 31.12.2006 podle § 219 o.s.ř. potvrdil a nad tento rozsah a za období, přesahující nárok žalobců, jej podle § 220 odst. l písm. a) o.s.ř. změnil a žalobu zamítl. O náhradě nákladů řízení před soudy obou stupňů rozhodl odvolací soud za použití § 150 o.s.ř. ve spojení s § 224 odst. l o.s.ř. s ohledem na specifikum této věci, rozhodnutí o níž vychází z nedostatku legislativní úpravy v rozhodném období a je založeno na úvaze soudu, a též s ohledem na sociální poměry žalované starobní důchodkyně s minimálním příjmem. Obdobně bylo rozhodnuto i ve vztahu k nákladům státu, neboť na straně žalované jsou nepochybně dány důvody pro osvobození od soudních poplatků ve smyslu § 148 odst. l o.s.ř. Proti výroku I. tohoto rozsudku n e n í dovolání přípustné, ledaže na základě dovolání, podaného do dvou měsíců od jeho doručení k Nejvyššímu soudu ČR prostřednictvím soudu I. stupně, dospěje Nejvyšší soud k závěru, že rozhodnutí má po právní stránce zásadní význam. Proti výroku II. tohoto rozsudku l z e podat dovolání ve lhůtě dvou měsíců od jeho doručení k Nejvyššímu soudu ČR prostřednictvím soudu I. stupně. Proti ostatním výrokům rozsudku n e n í dovolání přípustné. V Praze dne 19. května 2011 JUDr. Irena S a r a l i e v o v á , v.r. předsedkyně senátu 20Co 143/2011 ČESKÁ REPUBLIKA ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY Městský soud v Praze jako soud odvolací rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Ireny Saralievové a soudců JUDr. Ivany Klimešové a JUDr. Michala Fridricha v právní věci žalobců: a) Ing. M.   P.,  b) Mgr. S. P., oba bytem S. 766/19, P-4, oba zast.  advokátkou, proti žalované: O. C., bytem S. 766/19, P-4,  zast.  advokátem, o určení výše nájemného, k odvolání žalované proti rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 4 ze dne 18.11.2010 č.j. 39C 374/2003-229 ve spojení s unesením  ze dne 30.11.2010 č.j. 39C 374/2003-233 t a k t o :  I. Rozsudek soudu I. stupně se ve výroku o věci samé ohledně určení výše nájemného za dobu od 25.8.2003 do 31.12.2004 v rozsahu 2.567,- Kč, za dobu od 1.1.2005 do 31.12.2005 v rozsahu 3.080,- Kč a za dobu od 1.1.2006 do 31.12.2006 v rozsahu 3.850,- Kč    p o t v r z u j e . II. Dále se rozsudek soudu I. stupně ve výroku o věci samé    m ě n í    tak, že se zamítá žaloba o určení výše nájemného za dobu od 1.7.2003 do 25.8.2003, v rozsahu 8.090,- Kč za dobu od 25.8.2003 do 31.12.2004, v rozsahu 7.577,- Kč za dobu od 1.1.2005 do 31.12.2005, v rozsahu 7.820,- Kč za dobu od 1.1.2006 do 31.12.2006 a od 1.1.2007 do budoucna. III. Žalobcům se náhradu nákladů řízení před soudy obou stupňů nepřiznává. IV. České republice se náhrada nákladů řízení nepřiznává. O d ů v o d n ě n í Napadeným rozsudkem určil soud I. stupně k návrhu žalobců, že výše nájemného za užívání bytu č. 18 o velikosti 2+1, II. kategorie, v 5. nadzemním podlaží v domě na adrese S. 766/19, P-4, který má v nájmu žalovaná, činí od 1.7.2003 do 31.12.2005 částku 10.657,- Kč měsíčně a ode dne 1.1.2006 částku 11.670,- Kč měsíčně. Žalované dále uložil povinnost nahradit žalobcům náklady řízení ve výši 7.450,- Kč a nahradit náklady státu ve výši 27.559,- Kč. Žalobci se žalobou, podanou  dne 25.8. 2003, domáhali určení výše nájemného s poukazem na zrušení regulace nájemného Ústavním soudem               a okolnost, že se na vyšším nájemném s žalovanou nedohodli. Soud I. stupně konstatoval naléhavý právní zájem žalobců na požadovaném určení ve smyslu § 80 písm. c) o.s.ř. s odkazem na stávající judikaturu (nálezy ÚS ČR sp.zn. 489/05 /správně I.ÚS 489/05/, Pl /ÚS/ 20/05, II.ÚS 93/05). Vyšel dále z toho, že mezi účastníky není sporu o tom, že žalobci jsou vlastníky sporného bytu a žalovaná jeho nájemnicí, která byt užívá se svojí dcerou, což bylo prokázáno i listinnými důkazy (výpis z Katastru nemovitostí, obec P., k.ú. Nusle, LV 1020, pasporty bytu ke dni 31.7.1995 a bez bližší datace od OPBH Praha 4, dohoda o užívání bytu ze dne 12.9.1984, doklad o přechodu užívání bytu z 18.10.1984, evidenční listy). Účastníci nečinili spornými ani další skutečnosti, tedy příspěvek na bydlení žalované ve výši Kč 1.992,- od 1.7.2010, její starobní a vdovský důchod Kč 9.441,- od 1.1.2003, resp.  Kč 12.851,- od 1.1.2009, částečný invalidní důchod její dcery Kč 4.084,- od 10/2003, resp. 5.712,-Kč od 1.1.2009 a její   omezení   v   práci,   což   bylo   prokázáno   i   listinnými   důkazy  (výměry důchodu, zprávy ČSSZ, Úřadu práce).  Z korespondence účastníků a návrhu nové úpravy výše vzal soud I. stupně za prokázané, že mezi účastníky nedošlo k dohodě o výši nájmu. Ze znaleckého posudku znalce VŠE č. 94A36/2010 vzal za prokázané, že obvyklé nájemné za předmětný byt činilo v roce 2003 Kč 10.500,- Kč, v roce 2004 10.650,- Kč, v roce 2005 10.800,- Kč, v roce 2006 11.000,- Kč, v roce 2007 11.000,- Kč, v roce 2008 Kč 11.500,- Kč, v roce   2009   11.700,- Kč  a  v   roce  2010  Kč  10.800,- Kč (s možnými tolerancemi min +/- Kč 250,-/měsíc). Na tomto důkazním základě soud I. stupně s odkazem na § 696 odst.  1 obč.zák., uvedenou judikaturu Ústavního soudu a rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp.zn. 26Cdo 32/2006 dovodil, že nedošlo-li k dohodě o změně nájemní smlouvy ohledně výše nájemného a neexistuje-li zvláštní právní předpis, umožňující jednostranné zvýšení nájemného, jehož existenci předpokládá ustanovení § 696 odst. 1 obč. zák., je oprávněn obecný soud zasáhnout do obsahu nájemního vztahu a nájemné z bytu zvýšit (stanovit).  Podle stanoviska Ústavního soudu sp.zn. Pl. ÚS-st 27/09 mohou obecné soudy rozhodovat o zvýšení nájemného za období od podání žaloby do 31.12.2006. S odkazem na uvedené závěry shledal soud I. stupně žalobu zcela důvodnou s konstatováním, že shora popsaným znaleckým posudkem byla vymezena obvyklá výše nájemného v rozhodné době. Zdůraznil, že nájemné zvýšil  s ohledem na shora citovaná rozhodnutí za období od podání žaloby (25.8.2003) do 31.12.2005, „resp. od 1.1.2006“, což  plně   respektuje závěry stanoviska Ústavního soudu  sp.zn. Pl. ÚS-st 27/09. Ve věci neshledal rozpor s dobrými mravy ve smyslu § 3 odst. 1 obč.zák. s odůvodněním, že podle rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp.zn. 26Cdo 32/2006 z žádného právního předpisu nevyplývá, že by výše nájemného měla odpovídat sociální situaci nájemce a že žalovaná odmítla možnost řešit situaci nabízenou výměnou bytu za byt menší, t.j. levnější. O  nákladech řízení rozhodl soud I. stupně s odkazem na § 142 odst. 1 o.s.ř. ve prospěch plně úspěšných žalobců a žalovanou dále zavázal k náhradě nákladů řízení státu podle § 148 odst. l o.s.ř. Proti rozsudku podala žalovaná včasné odvolání. Zdůraznila, že znalecký posudek v předmětné věci byl vypracován pro tržní hodnotu, představující částku, za kterou by bylo možné cenu nájemného mezi nájemcem a pronajímatelem dohodnout, v daném případě však má být cena nájemného účastníkům vnucena, resp. stanovena soudem. Ze skutečnosti, že zákon  č. 107/2006 Sb. určil po čtyřech letech pravidla pro jednostranné zvyšování nájemného, lze usuzovat, že podle zákonodárce ještě nedozrála celková ekonomická situace a situace na trhu s byty pro zvýšení regulovaného nájemného na úroveň maximálního tržního nájemného. Požadavek žalobců na výši nájemného z předpokládané výše regulovaného nájemného a jeho maximálního ročního nárůstu zcela vybočuje, neboť nájemné by od 1.7.2003 jednorázově vzrostlo o 394 %, resp. o 446,6 %. Dopisem ze dne 7.6.2005 přitom žalobci požadovali nájemné ve výši 5.234,- Kč, čímž dali najevo svou úvahu o výši nájemného. Určení nájemného v žalobci požadovaném rozsahu je v rozporu s dobrými mravy i se závěry uvedených nálezů Ústavního soudu. Žalovaná pobírá starobní důchod ve výši 12.851,- Kč a příspěvek na bydlení ve výší 1.992,- Kč a její ve společné domácnosti žijící dcera pobírá invalidní důchod ve výši 5.712,- Kč. Zdravotní stav žalované se v poslední době výrazně zhoršil, trpí anginou pectoris, zhoršil se i zdravotní stav její dcery, která se v současné době léčí na psychiatrii. Žalovaná se v minulosti pokoušela najít jiný byt, žalobci jí učinili pouze jednu nabídku v roce 2005, v té době však bydlela se žalovanou i starší dcera, postupující léčbu rakoviny. Nabízený byt byl pro žalovanou nevhodný, neboť ona a její dcera potřebují samostatný pokoj. Sociální byty dle sdělení ÚMČ Praha 5 nejsou, žalované byly nabízeny jen byty v havarijním stavu s potřebou rekonstrukce, která je vzhledem k aktuálnímu zdravotnímu stavu, věku i finanční situaci žalované nereálná. Za garsonku s tržním nájemným by žalovaná zaplatila nejméně 9.000,- Kč měsíčně a ÚMČ Praha 5 by ji neposkytl příspěvek na bydlení. Žalovaná navrhla, aby odvolací soud napadený rozsudek změnil a žalobu zamítl, případně aby rozhodl  o nepřiznání náhrady nákladů žalobcům ve smyslu § 143 o.s.ř. nebo § 150 o.s.ř. s ohledem na to, že svým chováním nezavdala příčinu k podání návrhu na zahájení řízení, je starobní důchodkyní ve věku 78 let s minimálním příjmem a je v těžké sociální i rodinné situaci. Z vlastního obsahu odvolání lze přes avizované odvolací důvody dovodit především uplatnění odvolacích důvodů ve smyslu § 205 odst. 2 písm. e) a g) o.s.ř. Odvolací soud proto přezkoumal napadený rozsudek v rozsahu, daném  § 212 a § 212a o.s.ř., a odvolání shledal zčásti opodstatněným. Soud I. stupně při posouzení nároku žalobců správně vyšel ze shora uvedené judikatury především Ústavního soudu, kterou se však neřídil důsledně. Na daný případ především dopadá sjednocující stanovisko pléna Ústavního soudu Pl.ÚS – st 27/09 ze dne 28.4.2009, v němž byl vysloven závěr, že "Obecné soudy mohou rozhodovat o zvýšení nájemného za období od podání žaloby do 31.12.2006. Nájemné za období před podáním žaloby zvyšovat nemohou, neboť tomu brání povaha rozhodnutí s konstitutivními účinky; zvýšení nájemného za období od 1.1.2007 přiznat nelze, neboť od tohoto data již jednostranné zvyšování nájemného připouští § 3 odst. 2 zákona č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů." Soud I. stupně sice tento závěr, stanovící jasné mantinely pro konstitutivní rozhodnutí soudu o výši nájemného, v důvodech svého rozhodnutí zmínil s tvrzením, že se jím řídil, tyto důvody napadeného rozhodnutí se však zcela míjí s jeho výrokovou částí, jíž soud I. stupně kladně rozhodl o výši nájemného od 1.7.2003 do 31.12.2005 a od 1.1.2006 do budoucna. Pro rozhodnutí o výši nájemného za dobu do podání žaloby od 1.7.2003 do 25.8.2003 a od 1.7.2007 nadále však zjevně neměl žádný právní podklad, neboť je ve zřejmém rozporu s citovaným závěrem pro věc zásadního stanoviska pléna Ústavního soudu i ustálenou judikaturou Nejvyššího soudu ČR (srov. např. rozhodnutí sp.zn. 26Cdo 2477/2010). Přijetím zákona           č. 107/2006 Sb. ze dne 14.3.2006 došlo k nápravě protiústavního stavu v oblasti nájemného z bytů a Ústavním soudem založená povinnost obecných soudů svým konstitutivním rozhodnutím (pro futuro) dotvářet objektivní právo, ztratila od 1.1.2007 své opodstatnění, neboť příslušný zákon pozitivně existuje a soud je  jím vázán (čl. 95 odst. l Ústavy).   Žalobci se tedy oprávněně domáhají zvýšení nájemného jen za období od 25.8.2003 do 31.12.2006, ohledně něhož je soud na podkladě již soudem I. stupně zmíněné judikatury Ústavního soudu oprávněn a povinen svým rozhodnutím dotvářet objektivní právo. Odvolací soud se však neztotožnil se závěrem soudu I. stupně, že žalobci mají nárok na nájemné ve výši maximálního tržního nájemného, zjištěného ve věci provedeným znaleckým posudkem. Nájem bytu není běžným závazkovým vztahem, v němž by se bez dalšího uplatnily výlučně tržní principy, nelze přehlédnou, že uspokojování bytové potřeby má významné sociální aspekty, proto je také nájemníkovi poskytována ze zákona zvýšená ochrana (§ 685 a násl. o.z.). Žalovaná také případně připomněla, že nájemné z bytu nemá ani po účinnosti zákona č. 107/2006 Sb.  tržní charakter a jeho výše je nadále (v Praze až do konce roku 2012) v souladu se zákonem č. 526/1990 Sb. o cenách regulována. Nájemné z předmětného bytu, zvyšované podle tohoto zákona, by pak ani v současné době výše žalobci  požadovaného maximálního tržního nájemného za léta 2003-2006 nedosáhlo. Při úvaze o určení výše nájemného za dobu zákonného vakua v této oblasti po zrušení vyhl.č. 176/1993 Sb. nálezem Ústavního soudu č. 231/2000 Sb. ke dni 31.12.2001 do účinnosti zák.č. 107/2006 Sb. nelze od úpravy, provedené tímto zákonem, odhlédnout. Ve smyslu judikatury Ústavního soudu (srov. např. nález II.ÚS 93/05) má pronajímatel zásadně nárok na zaplacení bezdůvodného obohacení v rozsahu rozdílu mezi regulovaným nájemným a v místních podmínkách reálnou cenu nájmu. Za takovou cenu nájmu nelze považovat maximální tržní nájemné, ale právě cenu, regulovanou v následném období zákonem č. 107/2006 Sb., který tak představuje určité vodítko pro určení výše nájemného za období předcházející jeho účinnosti. Zvýšení stávajícího  nájemného podle zásad, daných tímto zákonem (postup stanovení cílových hodnot měsíčního nájemného za m2 podlahové plochy bytu a maximálních přírůstků měsíčního nájemného v příloze k tomuto zákonu) pak činilo v roce 2007 cca 30 % tohoto nájemného. Za období předcházející se proto jeví odpovídají zvýšení o 20 - 25 % stávajícího nájemného. Žalobci sami navrhovali žalované ve svém dopise ze dne 13.6.2003 a v původním žalobním návrhu  zvýšení stávajícího nájemného ve výši 2.139,- Kč o 20 % na částku 2.567,- Kč. Takové navýšení nájemného se jeví být rozumným kompromisem zachovávajícím jistou, byť velmi křehkou, rovnováhu mezi vlastnickým zájmem pronajímatele a zájmem nájemnice na uspokojení její základní životní potřeby při omezeném příjmu. Veden touto úvahou tak odvolací soud dospěl                       k odpovídající výši nájemného za dobu od 25.8.2003 do 31.12.2004 v rozsahu 2.567,- Kč, za dobu od 1.1.2005 do 31.12.2005 při dalším navýšení o 20 % v rozsahu 3.080,- Kč a za dobu od 1.1.2006 do 31.12.2006 při navýšení o 25 % v rozsahu 3.850,- Kč. Takto stanovená výše nájemného je souladná i s § 3 odst. 1 o.z. s přihlédnutím k sociální situaci žalované. Ve smyslu shora popsaných závěrů odvolací soud podle § 219 o.s.ř. v uvedeném rozsahu určení výše nájemného soudem I. stupně za dobu od 25.8.2003 do 31.12.2006 podle § 219 o.s.ř. potvrdil a nad tento rozsah a za období, přesahující nárok žalobců,  jej podle § 220 odst. l písm. a) o.s.ř. změnil  a žalobu zamítl. O náhradě nákladů řízení před soudy obou stupňů rozhodl odvolací soud za použití § 150 o.s.ř. ve spojení s § 224 odst. l o.s.ř. s ohledem na specifikum této věci, rozhodnutí o níž vychází z nedostatku legislativní úpravy v rozhodném období a je založeno na úvaze soudu, a též s ohledem na sociální poměry žalované starobní důchodkyně s minimálním příjmem. Obdobně bylo rozhodnuto i ve vztahu k nákladům státu, neboť na straně žalované jsou nepochybně dány důvody pro osvobození od soudních poplatků ve smyslu § 148 odst. l o.s.ř. Proti výroku I. tohoto rozsudku   n e n í   dovolání přípustné, ledaže na základě dovolání, podaného do dvou měsíců od jeho doručení k Nejvyššímu soudu ČR prostřednictvím soudu I. stupně, dospěje Nejvyšší soud k závěru, že rozhodnutí má po právní stránce zásadní význam. Proti výroku II. tohoto rozsudku   l z e   podat dovolání ve lhůtě dvou měsíců od jeho doručení k Nejvyššímu soudu ČR prostřednictvím soudu I. stupně. Proti ostatním výrokům rozsudku     n e n í    dovolání přípustné. V Praze dne 19. května 2011 JUDr. Irena     S a r a l i e v o v á , v.r.                                                                            předsedkyně senátu