ČESKÁ REPUBLIKA ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY Městský soud v Praze jako soud odvolací rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Jiřího Cidliny a soudkyň JUDr. Aleny Svátkové a Mgr. Miloslavy Štorkové v právní věci žalobců a) Ing. J. T., Ph.D., bytem P., P., b) MUDr. J. T., bytem Ž., B., zastoupených Mgr. Bc. Lukášem Bělským, advokátem se sídlem Praha 3, Domažlická 1256/1, proti žalované ZFP D. XV., s.r.o., se sídlem P., L., zastoupené JUDr. Róbertem Pružinským, advokátem se sídlem Břeclav, Na Řádku 8, o zaplacení částky 156 521 Kč s příslušenstvím, k odvolání žalované proti rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 2 ze dne 22. června 2016, č.j. 31C 281/2014 – 127, t a k t o : I. Rozsudek soudu prvního stupně se ve výroku I. m ě n í jen tak, že povinnost k zaplacení se ukládá ve lhůtě 3 dnů od právní moci rozsudku, jinak se v tomto výroku a ve výrocích III. a IV. p o t v r z u j e . II. Žalovaná je povinna zaplatit společně a nerozdílně oprávněným žalobcům na náhradu nákladů odvolacího řízení 14 400 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám Mgr. Bc. Lukáše Bělského, advokáta. O d ů v o d n ě n í Napadeným rozsudkem soud prvního stupně výrokem I. žalované uložil povinnost zaplatit žalobcům oprávněným společně a nerozdílně částku 144 395,70 Kč s úroky z prodlení z této částky ve výši 7,05% ročně od 4.5.2013 do zaplacení, výrokem II. stran požadavku žalobců na zaplacení částky 12 125,30 Kč s úroky z prodlení ve výši 7,05% ročně z této částky od 30.4.2013 do zaplacení a z částky 144 395,70 Kč od 30.4.2013 do 3.5.2013 žalobu zamítl, výrokem III. žalované uložil povinnost zaplatit žalobcům oprávněným společně a nerozdílně na náhradu nákladů řízení částku 60 022 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalobců a výrokem IV. žalované uložil povinnost zaplatit České republice na náhradě nákladů řízení částku 4 866 Kč na účet soudu prvního stupně do tří dnů od právní moci rozsudku. V odůvodnění uvedl, že podanou žalobou se žalobci domáhali zaplacení částky 156 521 Kč s příslušenstvím s tím, že na základě kupní smlouvy od žalované nabyli bytovou jednotku č. xx/x, umístěnou v 5. nadzemním podlaží budovy č.p. xx a xx v katastrálním území S., obec P., s příslušným podílem na společných částech domu a pozemku (dále jen bytová jednotka), která podle kupní smlouvy měla mít plochu bytu 69,20 m2, plocha terasy 6,1 m2, za kupní cenu 4 150 000 Kč. Následně zjistili, že bytová plocha činí jen 66,36 m2. Požadovali proto slevu ve výši 156 521 Kč, k níž dospěli tak, že částku 4 150 000 Kč vydělili plochou (69,2 + 6,1) a dospěli tak k ceně za 1 m2 ve výši 55 112,88 Kč a tu vynásobili chybějícími 2,84 m2. Žalovaná navrhovala zamítnutí žaloby s tím, že cena bytové jednotky nebyla stanovena podle m2, ale za jednotku jako celek, výměra odpovídala projektové dokumentaci a prohlášení vlastníka, dále poukázala na to, že neexistovala jednotná metodika, jak plochu bytové jednotky vypočítat, že zjištěný rozdíl je v toleranci plynoucí z normy ČSN ISO 1803, že nejde o vadu a případně šlo o vadu zjevnou, odkazovali přitom na rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Cdo 3441/2008. Soud prvního stupně zjistil, že účastníci dne 23.11.2012 uzavřeli kupní smlouvu, na základě níž žalovaný prodal žalobcům bytovou jednotku za 4 150 000 Kč, ve smlouvě je uvedena výměra 69,20 m2 a plocha terasy 6,1 m2. Žalovaná prohlásila, že jednotka nemá žádné vady s výjimkou zástavního práva. Žalobci prohlásili, že je jim stav jednotky znám, že s ním byli seznámeni a přejímají ji do společného jmění manželů. Záruka na vady materiálů, stavební a montážní práce byla sjednána v délce 36 měsíců a na výrobky a zařízení 24 měsíců. Z předávacího protokolu z 27.12.2012 bylo zjištěno, že klient žádal o zaměření stavu. Podle geometrického zaměření bytové jednotky vypracovaného V. Ř. z geodetické kanceláře Geocentrum Z na základě měření Ing. J. Z. byla zjištěna 12.3.2013 výměra 66,55 m2, 20.11.2013 66,36 m2 a 65,78 m2. Z článku R. N. Není metr jako metr aneb Různé metody vedou k různým výsledkům ze dne 17.1.2012 zjistil, že autor uvedl, že cena bytu je většinou stanovena jako jednotková cena za metr čtvereční násobená prodávanou plochou v metrech čtverečních, existují přitom různé metody měření podlahových ploch, každá povoluje určitou odchylku při měření délek v rozsahu obvykle jednoho až dvou procent. Ze znaleckého posudku Ing. arch. J. B., který hodnotil jako listinný důkaz, neboť neobsahoval znaleckou doložku dle § 127a o.s.ř., zjistil, že podle jejich měření plocha bytu činí 65,11 m2. Ze znaleckého posudku Doc. Ing. M. H., CSc., znalce z oboru geodézie a kartografie, zjistil, že výměra bytové jednotky činí 66,58 m2. Znalec vysvětlil, že podlahovou plochu bytové jednotky dle zákona č. 72/1994 Sb. je nutno stanovit jako plochu všech podlah včetně okenních a dveřních ústupků. Znalec dále uvedl, že se při měření ploch norma ČSN ISO 1803 nepoužívá, týká se rozměrů stavebních dílců, ne vzdáleností mezi stěnami. Závěry ve výše uvedeném článku označil za přehnané a vysvětlil také rozdíly v měření geodetické kanceláře. Žalobci žalovaného vyzvali k zaplacení dopisem z 13.4.2013, doručeným 17.4.2013, ve lhůtě patnácti dnů. Dopisem z 24.4.2013 žalovaná žalobcům sdělila, že nárok neuznává. Následně soud prvního stupně věc hodnotil právně podle občanského zákoníku č. 40/1964 Sb., který byl účinný do 31.12.2013, a podle zákona č. 72/1994 Sb., podle jehož ust. § 2 se pro účely zákona rozumí podlahovou plochou plocha bytu nebo rozestavěného bytu všech místností, včetně místností, které tvoří příslušenství bytu nebo rozestavěného bytu. Uvedl, že jde ve smyslu ust. § 51 odst. 2 občanského zákoníku o smlouvu spotřebitelskou, neboť na jedné straně je spotřebitel, na druhé dodavatel. Použil ustanovení § 612 a následující občanského zákoníku, kde jsou obsažena zvláštní ustanovení o prodeji zboží v obchodě, která jsou ve vztahu k obecným ustanovením v § 499 a následující občanského zákoníku speciální, odkázal přitom na rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Odo 1314/2005. Dospěl k závěru, že menší výměru bytové jednotky než uvedenou v kupní smlouvě je třeba dle § 616 odst. 3 občanského zákoníku považovat za vadu, jelikož jde o neshodu s kupní smlouvou. Námitku, že o vadu nešlo, shledal nedůvodnou, neboť žalobci by o vadě bytové jednotky museli vědět nebo ji způsobit, což žalovaná ani netvrdila. Jde přitom o ustanovení k § 500 občanského zákoníku speciální. Za nevýznamné proto považoval, že žalobci měli možnost si před uzavřením kupní smlouvy bytovou jednotku prohlídnout. Naopak zdůraznil, že je žalovaná ve smlouvě ujistila, že je bytová jednotka bez vad. Vadu pak žalobci vytkli v záruční 24 měsíční lhůtě od převzetí bytu, tedy v souladu s ust. § 620, § 621 občanského zákoníku. K rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Cdo 3441/2008 soud prvního stupně uvedl, že byla posuzována jiná situace, neboť prodávající informoval kupujícího, že výměra je přibližná a věc nebyla posuzována podle ust. § 612 a následující občanského zákoníku vzhledem k odlišnému postavení účastníků. Dovolací soud dovolání odmítl, aniž se věcí zabýval. Námitku, že výměra odpovídá výměře uvedené v prohlášení vlastníka budovy a projektové dokumentaci, shledal nevýznamnou, neboť nemůže nic změnit na tom, že v kupní smlouvě deklarovaná výměra je proti skutečnému stavu dle znaleckého posudku o 2,62 m2 menší. Nařízení vlády č. 366/2013 Sb. v době uzavření smlouvy neplatilo. Za nedůvodný považoval i poukaz na to, že žalobci místo původně nabízené ceny 4 490 000 Kč zaplatili 4 150 000 Kč. Za nedůvodnou považoval i námitku, že jednotka byla prodávána za jednotnou cenu, nikoli za cenu za m2. Poukázal na to, že již z tvrzení žalované plyne, že se jednotky obdobné velikosti prodávaly za cenu kolem 60 000 Kč za m2, odchylky jsou jen u bytů atypických (o velké podlahové ploše, bez terasy). Dospěl tak k závěru, že žalobci podle ust. § 616 odst. 3 občanského zákoníku mají právo na přiměřenou slevu z kupní ceny, jelikož výměra nečinila 69,2 m2, ale podle znaleckého posudku 66,58 m2. Vyšel dále z rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Cdo 2641/2012, 33 Cdo 1878/2010, že výše slevy z kupní ceny závisí na povaze a rozsahu vady vzhledem ke sjednané kupní ceně věci, na snížení funkčních vlastností věci nebo její estetické hodnoty, na dalším možném způsobu a rozsahu užívání věci, na ceně nutných oprav věci a jiných obdobných hlediscích. Zdůraznil, že menší výměra je vadou neodstranitelnou, že žalobci chybějící výměru nebudou moci využít a že koupě bytové jednotky za zjištěnou cenu pro ně byla významnou investicí. Při určení výše slevy akceptoval postup žalobců a slevu určil tak, že částku za 1m2 ve výši 55 112,88 Kč vynásobil 2,62 a dospěl k částce 144 395,70 Kč. Zdůraznil, že nebylo podstatné, že byty byly prodávány jako jednotky, nikoli za cenu podle m2, šlo o zjištění výše přiměřené slevy, která činí přibližně 3,5 %. Žalobě proto do výše uvedené částky vyhověl a žalobcům od uplynutí lhůty uvedené k výzvě k zaplacení přiznal také úrok z prodlení a ve zbylém rozsahu žalobu zamítl. O náhradě nákladů řízení rozhodl podle ust. § 142 odst. 3 o.s.ř. a protože výše plnění závisela na úvaze soudu, přiznal žalobcům plnou náhradu nákladů řízení za zaplacený soudní poplatek ve výši 6 262 Kč a odměnu za 7 úkonů právní služby advokáta po 7 380 Kč a za 7 paušálů po 300 Kč, celkem 60 022 Kč. O náhradě nákladů státu rozhodl podle ust. § 148 odst. 1 o.s.ř. a žalované uložil zaplatit 4 866 Kč, když na znalečné ve výši 7 866 Kč zaplatila zálohu ve výši 3 000 Kč. Proti tomuto rozsudku podala žalovaná odvolání, kterým se domáhala jeho změny a zamítnutí žaloby. V odvolání namítala, že soud prvního stupně neúplně zjistil skutkový stav věci, v důsledku čehož dospěl k nesprávným skutkovým závěrům a k nesprávným závěrům právním. Trvala na tom, že soud prvního stupně měl provést důkaz projektovou dokumentací a prohlášením vlastníka budovy, kde je výměra 69,2 m2, čemuž odpovídá údaj ve smlouvě a poukazovala na to, že jiný údaj nemohla ve smlouvě uvést, neboť jinak by katastr nemovitostí odmítl zapsat vlastnické právo žalobců. S existencí ČSN ISO 1803, která připouští odchylku stavebních dílců 2-4% se soud prvního stupně nevypořádal. Podle ní je nemyslitelné, aby po dokončení stavby docházelo k přepisu výměr v katastru nemovitostí a měnilo se celé prohlášení vlastníka. Trvala také na tom, že v době převodu neexistovala žádná metodika k měření výměr bytových jednotek a nic nezakazovalo postupovat podle uvedené normy, navíc nařízení č. 366/2013 Sb. do plochy bytu zahrnuje nosné i nenosné zdi. Soud prvního stupně se tak podle žalované bezdůvodně přiklonil k názoru znalce. Trvala také na tom, že jednotka byla prodávána jako celek, nikoli za cenu za metr čtvereční, každá tedy měla speciální cenu. Rozdíl v ploše neměl vliv na cenu bytu. Trvala i na tom, že šlo o vadu zjevnou, kterou mohli žalobci zjistit při převzetí jednotky. Žalobci navrhli potvrzení napadeného rozsudku jako věcně správného. Uvedli, že bytovou jednotku kupovali jako spotřebitelé, že opakovaně žalovanou žádali, aby provedla zaměření výměry podlahové plochy, jak je uvedeno i v předávacím protokolu, kterou žalovaná neprovedla. Skutečnost, že je chybně uvedena výměra bytu, měla podle nich po dokončení bytu a jeho zaměření zhojit žalovaná. Vlastnické právo nenabyli na základě prohlášení vlastníka či projektové dokumentace, ale na základě vložené smlouvy. Pokud by výměra bytu byla o 3 m2 menší, byt by za danou cenu nekoupili. Normu podle nich nelze na věc aplikovat. Zdůraznili, že se norma podle znalce na zjišťování ploch neužívá. Tvrzení o stavebních dílcích považovali za nové. Nesouhlasili s tím, že bytová jednotka byla prodávána jako celek nezávisle na ploše. Kupní cena bytových jednotek podle nich vychází z ceny za 1m2 a k dalším nuancím dochází s ohledem na další kritéria, např. orientace bytové jednotky, plochy balkónů, teras, úložných prostor či vybavení. Zdůraznili, že zjištěný rozdíl v ploše je pro ně podstatný, odpovídá obvyklé velikosti koupelny v typově shodných zástavbách. Odvolací soud po zjištění, že odvolání bylo podáno včas (§ 204 odst. 1 o.s.ř.), osobou k tomu oprávněnou (účastníkem řízení), že splňuje náležitosti plynoucí z ust. § 205 o.s.ř., přezkoumal postupem podle ust. § 212, § 212a o.s.ř. napadený rozsudek s výjimkou výroku II., proti němuž nebylo podáno odvolání a samostatně nabyl právní moci (§ 206 odst. 2 o.s.ř.), a poté dospěl k závěru, že odvolání není důvodné. Podle názoru odvolacího soudu soud prvního stupně provedl dokazování v dostatečném rozsahu, z provedených důkazů učinil správná skutková zjištění a ty správně posoudil i po stránce právní. Důkaz projektovou dokumentací a prohlášením vlastníka budovy za účelem zjištění, že v nich je uvedena výměra bytu 69,2 m2, nebylo třeba provádět, neboť z těchto skutečností žaloba ani následné závěry soudu prvního stupně nevychází, navíc toto tvrzení žalované ani žalobci nezpochybňují, jen je považují za nerozhodné, neboť za podstatnou považovali výměru bytové jednotky uvedenou ve smlouvě a výměru skutečně zjištěnou. Norma ČSN ISO 1803 je normou technickou, která mimo jiné stanoví možné odchylky stavebních projektů, stavebních dílců a prací. V posuzovaném případě ale nebylo předmětem sporu zkoumání, zda stavební firma provedla práce pro investora v souladu s projektovou dokumentací, tedy zda se případné nepřesnosti vešly do přípustných odchylek. Posouzení stálo na zjištění, jakou plochu podle smlouvy bytová jednotka měla mít a jakou plochu má ve skutečnosti. Z uvedeného plyne i to, že norma slouží k jinému účelu, než je zjišťování skutečné výměry bytu podle § 2 písm. j) zákona č. 72/1994 Sb. Konečně tento zákon na ni neodkazuje a sám o žádné toleranci nehovoří. Odvolací soud proto souhlasí se soudem prvního stupně, který se ztotožnil s názorem znalce, že tuto normu nelze použít. Jestliže podle kupní smlouvy plocha bytu měla činit 69,2 m2 a podle znaleckého posudku činí 66,58 m2, tedy o 2,62 m2 méně, bylo prokázáno tvrzení žalobců, že plocha bytu je oproti výměře deklarované ve smlouvě menší a soud prvního stupně se proto správně zabýval tím, zda jde o vadu a zda mají žalobci právo na požadovanou slevu. V daném případě jde vzhledem k bydlišti žalobkyně b) na Slovensku o věc s cizím prvkem. Je proto třeba doplnit, že příslušnost soudu České republiky k projednání a rozhodnutí věci je dána podle čl. 5 bod 1 Nařízení Rady (ES) č. 44/2001, které bylo účinné do 10.1.2015, tedy v době podání žaloby dne 1.4.2014, neboť předmětem řízení jsou nároky ze smlouvy a místo plnění je v České republice. Právní vztahy se vzhledem k čl. 4 bod 1 písm. a) Nařízení evropského parlamentu a rady (ES) č. 593/2008 řídí právem České republiky, neboť zde sídlil prodávající. Je třeba připomenout, že v době prodeje nebyla bytová jednotka považována za nemovitost (§ 118 odst. 2 obč. zák. č. 40/1964 Sb.). Odvolací soud dále souhlasí se soudem prvního stupně, že vzhledem k ust. § 3028 odst. 3 zák. č. 89/2012 Sb. (nový občanský zákoník) je třeba věc posuzovat podle občanského zákoníku č. 40/1964 Sb., neboť jsou posuzovány právní poměry vzniklé před účinností nového občanského zákoníku (1.1.2014). Soud prvního stupně také správně dovodil, že je třeba použít zvláštní ustanovení o prodeji zboží v obchodě (§ 612 a následující občanského zákoníku), neboť žalovaná vystupovala při uzavření smlouvy jako podnikatel a žalobci jako spotřebitelé. Z ustanovení § 616 odst. 1, 2, 3 občanského zákoníku plyne právo žalobců na to, aby jim věc byla předána v souladu s kupní smlouvou, jinak jim zákon přiznává mimo jiné právo na slevu. V daném případě bylo zjištěno, že bytová jednotka má menší než ve smlouvě uvedenou výměru, odvolací soud proto souhlasí se soudem prvního stupně, že byla zjištěna vada věci a žalobci, kteří toto právo v záruční lhůtě uplatnili, mají právo na slevu. Zákon žádný postup, jak výši slevy vypočítat, neuvádí, soud prvního stupně proto správně vyšel z kritérií dovozených soudní judikaturou. Jestliže v daném případě byla předmětem kupní smlouvy bytová jednotka, jejíž základní cena se obvykle odvozuje od ceny za jeden metr čtvereční, která je dále korigována s přihlédnutím k dalším specifickým aspektům, lze souhlasit s postupem žalobců a soudu prvního stupně, kteří také výši slevy počítali způsobem vycházejícím z ceny na 1 m2, byť ze smlouvy samé nelze dovodit, že by cena byla mezi prodávajícím a kupujícími stanovena z matematického hlediska na základě takového výpočtu. Konečně žalovaná soudu ani nenabídla jiný způsob, jak přiměřenou slevu vypočítat a ani nevznesla konkrétní námitky, pro které by takto vypočtená sleva měla být považována za nepřiměřenou. Námitka, že menší skutečná výměra neměla vliv na výši kupní ceny, se vztahuje k ceně bytové jednotky, ne k výši slevy. Je pak otázkou hypotetickou, zda by žalobci bytovou jednotku o menší ploše za stejnou cenu koupili, když oni sami to popírají. Dále lze uvést, že pokud byla snížena cena bytové jednotky ze 4 490 000 Kč na 4 150 000 Kč, ani žalovaná netvrdila, že by k tomu došlo právě proto, že skutečná výměra bytu byla nižší. Nařízení vlády č. 366/2013 Sb. je pro posouzení věci nepoužitelné, neboť nabylo účinnosti 1.1.2014 a kupní smlouva byla uzavřena dne 23.11.2012. Správnost výpočtu výměry bytové jednotky se žalované věcnými argumenty nepodařilo zpochybnit. Na základě výše uvedeného dospěl odvolací soud k závěru, že rozsudek soudu prvního stupně je včetně výroku o příslušenství a náhradě nákladů řízení mezi účastníky a státu správný, proto ho v odvoláním dotčeném rozsahu podle ust. § 219 o.s.ř. potvrdil. O náhradě nákladů odvolacího řízení odvolací soud rozhodl podle ust. § 142 odst. 1 ve spojení s § 224 odst. 1 o.s.ř. a plně úspěšným žalobcům přiznal náhradu nákladů řízení za právní zastoupení, a to za dva úkony právní služby advokáta (sepis písemného vyjádření, účast při jednání odvolacího soudu) po 6 900 Kč (§ 7, § 11 odst. 1 písm. d/, g/ vyhl. č. 177/1996 Sb.) a dvě náhrady hotových výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 3 vyhl. č. 177/1996 Sb. Proti tomuto rozsudku je přípustné dovolání, jestliže na základě dovolání, podaného do dvou měsíců od doručení rozhodnutí k Nejvyššímu soudu ČR prostřednictvím soudu prvního stupně, dospěje dovolací soud k závěru, že napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu, nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena, nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně, anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak. V Praze dne 25. ledna 2017 JUDr. Jiří Cidlina předseda senátu