ČESKÁ REPUBLIKA ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY Městský soud v Praze jako soud odvolací rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Jiřího Cidliny a soudkyň JUDr. Aleny Svátkové a Mgr. Miloslavy Štorkové ve věci žalobců: a) J. K., narozený xxx bytem xxx, Bratislava, Slovenská republika b) T. K., narozená xxx bytem xxx, Bratislava, Slovenská republika oba zastoupeni advokátem proti žalované: L. E., a.s., IČO xxx sídlem xxx, Praha zastoupené advokátem o zaplacení 3 527 163,75 Kč s příslušenstvím, k odvolání všech účastníků proti rozsudku Obvodního soudu pro Prahu ze dne xxx, č. j. xxx takto: I. Rozsudek soudu prvního stupně se ve výroku I. do částky 2 555 933,80 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,05 % ročně z částky 55 721,25 Kč od 14. 1. 2014 do 4. 6. 2014, z částky 104 755,95 Kč od 5. 6. 2014 do 9. 9. 2014, z částky 115 900,20 Kč od 10. 9. 2014 do 2. 10. 2014 a z částky 2 555 933,80 Kč od 3. 10. 2014 do zaplacení se potvrzuje, do částky 51 263,55 Kč s příslušenstvím se mění tak, že se žaloba v tomto rozsahu zamítá. II. Ve výroku II. se rozsudek soudu prvního stupně potvrzuje. III. Na náhradu nákladů zálohovaných státem jsou žalobci povinni společně a nerozdílně zaplatit České republice – Obvodnímu soudu pro Prahu xxx, 2 548,75 Kč, žalovaná 19 901,25 Kč, všichni do tří dnů od právní moci rozsudku. IV. Žalovaná je povinna zaplatit společně a nerozdílně oprávněným žalobcům na náhradu nákladů řízení před soudy obou stupňů 344 563 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám advokáta. Odůvodnění: 1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně výrokem I. žalované uložil povinnost zaplatit žalobcům částku 2 607 197,35 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,05 % ročně z částky 78 009,75 Kč od 14. 1. 2014 do 4. 6. 2014, z částky 144 875,25 Kč od 5. 6. 2014 do 9. 9. 2014, z částky 167 163,75 Kč od 10. 9. 2014 do „3. 9. 2014“ (správně 2. 10. 2014) a z částky 2 607 197,35 Kč od 3. 10. 2014 do zaplacení, to vše do tří dnů od právní moci rozsudku, výrokem II. žalobu do částky 919 966, 40 Kč s příslušenstvím zamítl, výrokem III. žalované uložil povinnost nahradit žalobcům náklady řízení ve výši 117 453,58 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám xxx a výrokem IV. žalobcům a žalované uložil povinnost nahradit státu náklady, a to žalobcům 4 689,85 Kč, žalované 17 760,15 Kč, do tří dnů od právní moci rozsudku na účet Obvodního soudu pro Prahu xxx. 2. V odůvodnění uvedl, že žalobou, podanou 18. 6. 2014, rozšířenou podáním doručeným 2. 4. 2015, požadovali žalobci zaplacení částky 3 527 163,75 Kč s příslušenstvím s tím, že žalovaná je vlastníkem domu na adrese xxx, Praha, kde žalobci měli v nájmu bytovou jednotku č. xxx o výměře 118, 45 m2, na základě nájemní smlouvy z 19. 11. 1997, nájemné v rozhodné době činilo 22 288,50 Kč měsíčně. Žalobci pronajímatele dopisy z 27. 6, 2011, 1. 12. 2011, 10. 2. 2012, 12. 8. 2013 upozorňovali na vady a žádali o jejich odstranění, konkrétně vytýkali nefunkční kotel včetně nedostatečně vyvložkovaného komína, dlouhodobě nefunkční schránku na dopisy, havarijní stav místa, kde jsou schránky na dopisy umístěny, havarijní stav pavlačového balkonu, po kterém se přichází k bytu, havarijní stav elektrické skříně ve vchodu, havarijní stav schodiště, po kterém se přichází k bytu, hnilobný zápach z neobývaných bytů, havarijní stav vchodové brány do domu. Žalovaná vady neodstranila. Žalobci proto dopisem z 10. 1. 2014 uplatnili slevu nájemného ve výši 78 009,75 Kč, za měsíc 9/2013 požadovali slevu ve výši 50 % z měsíčního nájemného, za měsíce 10, 11, 12/2013 požadovali slevu ve výši 100 %, neboť v důsledku nefunkčnosti kotle nebylo možné byt užívat. Ostatní vady podstatně snižovaly kvalitu užívání bytu. Rozšířením žaloby požadovali další slevu ve výši 89 154 Kč, za měsíce 1, 2, 3/2014 ve výši 100 %, za měsíce 4, 5/2014 ve výši 50 %, sleva byla uplatněna dopisem z 1. 6. 2014. Dopisem z 23. 6. 2014 žalobci započetli svou pohledávku ve výši 22 288,50 Kč za slevu nájemného za 1/2014 na pohledávku žalované na nájem za 6/2014. Dopisem z 2. 9. 2014 uplatnili nárok na slevu za měsíce 6, 7/2014 ve výši 50 % z nájemného. Dále požadovali zaplacení částky 3 360 000 Kč s příslušenstvím s tím, že nájemní vztah skončil na základě výpovědi žalobců z 26. 3. 2014 pro hrubé porušení nájemní smlouvy ze strany pronajímatele spočívající v dlouhodobém neodstraňování vad bytu a společných prostor domu, v důsledku čehož žalobci nemohli byt dlouhodobě užívat. Žalobcům tak podle ujednání v nájemní smlouvě vzniklo právo na náhradu všech nákladů, které vložili do rekonstrukce a modernizace bytu, kterými zhodnotili celý objekt. Ohledně těchto nákladů uzavřeli 19. 11. 1997 s M. H., které svědčil spoluvlastnický podíl 10/12, dohodu, v níž učinila nesporným, že žalobce vynaložil částku 3 360 000 Kč. Nárok uplatnili dopisem z 2. 9. 2014 a žalovaná nic neuhradila. 3. Žalovaná navrhla zamítnutí žaloby. Poukázala na to, že se vlastnicí domu stala až na základě kupní smlouvy z 13. 12. 2012. Kotel instalovali žalobci, patří do výbavy bytu, v rámci drobných oprav měli údržbu zajistit žalobci. Uvedla, že původně šlo o byt 4. kategorie bez vytápění. Nefunkčnost kotle nebyla prokázána. K nákladům spojeným s rekonstrukcí uvedli, že návrh na zpracování znaleckého posudku byl učiněn po koncentraci řízení, tento důkaz neměl být použit. Z dohody s paní H. nevyplývá, jaké náklady byly vynaloženy. Žalobci neprokázali, že došlo k hrubému porušení nájemní smlouvy. Podle smlouvy by měly být hrazeny náklady, vynaložené po uzavření smlouvy z 19. 11. 1997, nikoli náklady vynaložené dříve. Poukázala na to, že si žalobci vynaložené náklady odbydleli a že jimi vynaložené náklady byly zohledněny v nájemném. 4. Soud prvního stupně zjistil, že podle výpisu z katastru je žalovaná vlastníkem domu, kde se byt v nájmu žalobců nacházel, na základě smlouvy z 13. 12. 2012. Mezi M. H. jako pronajímatelkou a J. K. jako nájemcem byla dne 13. 6. 1994 uzavřena smlouva o uzavření budoucí nájemní smlouvy k bytu č. 7 s tím, že nájemní smlouva bude uzavřena po dobu existence objektu, podmínky budou stejné, jako u dosud platné nájemní smlouvy. Od smlouvy bude možné odstoupit pro hrubé neplnění účastníků smlouvy, v takovém případě má nájemce právo na náhradu všech nákladů, které vložil do rekonstrukce a modernizace, respektive na náhradu částky, oč tímto zhodnotil celý objekt, a na náhradu účelové dotace, poskytnuté dle smlouvy. Nájemní smlouva bude uzavřena s podmínkou práva nájemce provést svým nákladem rekonstrukci a modernizaci bytu, případně možnosti spojení s bytem dalším, aby byla vytvořena větší bytová jednotka. Dne 31. 1. 1996 byla mezi pronajímateli M. H., společností G. P. I. A. s.r.o. a J. K. jako nájemcem uzavřena nájemní smlouva, v níž se uvádí, že M. H. je podílovou spoluvlastnicí ideálních 11/12 nemovitosti a společnost G. P. I. A. s.r.o. je spoluvlastnicí ideální 1/12 nemovitosti. V článku II. nájemní smlouvy je uvedeno, že touto smlouvou se naplňuje smlouva o uzavření budoucí nájemní smlouvy ze dne 13. 6. 1994. Podle článku III. smlouvy pronajímatelé pronajímají nájemci byt č. 7 o velikosti 1+1 včetně sociálního zařízení, původně třetí kategorie, o celkové výměře 39,6 m2, který se nachází ve druhém poschodí domu, s vchodem z pavlače. Podle článku IV. byla smlouva uzavřena na dobu určitou v trvání 99 let a zavazuje i právní nástupce účastníků smlouvy. Nájemné bylo dle článku V. stanoveno ve výši 362 Kč měsíčně včetně poplatků za služby. Článek VI. smlouvy upravoval možnost výpovědi nájemního vztahu pouze v případě, že dojde k hrubému porušení nájemní smlouvy účastníkem smlouvy. V takovém případě má nájemce právo na náhradu všech nákladů, které vložil do rekonstrukce a modernizace bytu, a kterými zhodnotil celý objekt, včetně účelové dotace ve výši 350 000 Kč, kterou nájemce vyplatil vlastníku nemovitosti, včetně nákladů spojených s vyřizováním stavebního povolení. Článek VIII. smlouvy stanovil oprávnění nájemce byt rekonstruovat vlastním nákladem a rozšířit o nebytové prostory nacházející se na půdě domu, které budou s předmětným bytem spojeny schodištěm podle stavebního povolení za účelem vytvoření větší bytové jednotky. Podle článku X. smlouva zavazuje i právní nástupce účastníků této smlouvy. Dne 19. 11. 1997 byla uzavřena nájemní smlouva, kdy na straně pronajímatelů vystupovala M. H., společnost G. P. I. A. s.r.o. a společnost V. s.r.o. a na straně nájemců J. K., T. K. a P. K.. Z článku I. této smlouvy vyplývá, že M. H. je spoluvlastnicí ideálních 10/12 nemovitostí a obě společnosti jsou spoluvlastníky každá 1/12 nemovitosti. Článek II. smlouvy odkazuje na skutečnost, že mezi vlastníkem domu a nájemcem J. K. byla uzavřena smlouva o uzavření budoucí nájemní smlouvy dne 13. 6. 1994 a nájemní smlouva ze dne 31. 1. 1996, jejíž součástí bylo ustanovení týkající se práva nájemce vlastním nákladem rekonstruovat a modernizovat byt, což se také stalo, původní byt byl rozšířen a rekonstruován o půdu, a to na základě stavebního povolení, ke kterému majitel nemovitosti dal souhlas. Provedenou investicí byl zkvalitněn byt, který je veden jako 4. kategorie. V důsledku vlastního nákladu nájemníka bude mezi účastníky vycházeno při stanovování nájemného z toho, že k zlepšení kategorie došlo vlastním nákladem nájemníka. Proto nájemné je mezi účastníky domluveno právě s ohledem na tuto skutečnost rozsáhlé rekonstrukce a modernizace bytu nájemcem. Proto se pro výpočet nájemného vychází z toho, že jde o byt 4. kategorie. Článek III. smlouvy stanovil, že předmětem nájmu je mezonetový byt č. 7 nacházející se ve třetím a čtvrtém podlaží, sestávající se z dvou pokojů, předsíně, koupelny, WC, balkonu, o celkové výměře 118,45 m2. Nájemci byt vybavili vlastními spotřebiči, zejména sporákem, kuchyňskou linkou, myčkou, boilerem, průtokovým ohřívačem, zdrojem tepla a měřicími přístroji. Podle článku IV. byla smlouva uzavřena na dobu určitou 99 let a touto smlouvou jsou zavázáni i právní nástupci účastníků smlouvy. Nájemné bylo podle článku V. stanoveno ve výši 1 045 Kč měsíčně, vč. poplatků za služby a mělo být zvyšováno podle právní úpravy pro byty 4. kategorie, případně o roční míru inflace. Článek VI. smlouvy stanovil, že smlouvu je možné vypovědět pouze v případě, že dojde k jejímu hrubému porušení účastníkem smlouvy. V takovém případě má nájemce právo na náhradu všech nákladů, které vložil do rekonstrukce a modernizace bytu a kterými zhodnotil celý objekt. Dle článku IX. bylo možné smlouvu měnit po dohodě stran v písemné formě. Stejného dne jako nájemní smlouva byla mezi M. H. a J. K. uzavřena dohoda, a to v souvislosti s nájemní smlouvou, v níž M. H. učinila nesporným, že J. K. vynaložil na rekonstrukci a modernizaci bytu, který mu byl nájemní smlouvou pronajat, částku 3 360 000 Kč, jedná se o náklad nájemce, který se promítne do výše nájemného, a proto tato investice nebude nájemcem požadována pro případ dodržení nájemní smlouvy. V případě nedodržení nájemní smlouvy ze strany pronajímatelů, tj. zejména v případě, kdyby nájemci byl znemožněn výkon nájemního práva, se účastníci dohodli na tom, že v takovém případě má nájemce nárok na vrácení investované částky s příslušenstvím ve výši úroku z prodlení. Na jméno žalobce a) bylo vydáno stavební povolení Obvodním úřadem městské části Praha xxx, odbor výstavby, dne xxx, č.j. xxx, pro změnu stavby – stavební úpravy ve třetím nadzemním podlaží a podkroví domu č.p. 490 na mezonetovou bytovou jednotku, a dodatečné stavební povolení ze dne xxx, podle nějž byla povolena změna stavby tak, že byt měl sestávat z koupelny, WC, sprchy a ložnice ve třetím nadzemním podlaží a obývacího pokoje s kuchyňským koutem, WC a předsíní v podkroví domu. Podlaží jsou propojena točitým schodištěm, byt je vytápěn plynovým etážovým topením, kotel Vailland o výkonu 24 kW je osazen v prostoru koupelny. Dopisem ze dne 31. 8. 2011 oznámila S. n. spol. s r.o. právnímu zástupci žalobců, že nájemné v bytě č. 7 v domě č.p. xxx, Praha bude počínaje dnem 1. 1. 2012 zvýšeno na základě příslušných ustanovení zák. č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytů, a dle zák. č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, na 143,61 Kč za m2 měsíčně, tedy na částku 22 288,50 Kč měsíčně. Podle tohoto dopisu se jedná o byt standardní kvality. Z dopisu rovněž vyplývá, že dosud účtované nájemné činilo 113,58 Kč za m2 měsíčně. Právní zástupce žalobců vyzýval tehdejšího vlastníka nemovitosti, společnost P. h. a.s., k odstranění závad v bytě a domě dopisem z 27. 6. 2011, v němž jsou uváděny závady spočívající v promočené stěně a stropu v hlavní obývací místnosti na několika místech, promočené zdi v koupelně pod umyvadlem, nefunkčním plynovém kotli a poškrábaných vchodových dveřích z pavlače do bytu. K tomu nechali žalobci vypracovat znalecký posudek dne 9. 7. 2011, v němž znalec uvedl, že při prohlídce stávajícího technického stavu bytu zjistil závady spočívající v pravděpodobném zatékání do střešního pláště mezi střešním oknem a sedlovým vikýřem se dvěma okny, u krokvové vazby mezi zábradlím točitého schodiště a středním oknem, poškození dřevěných prvků v krovu, trhliny na povrchu zdiva, díru ve stěně pravděpodobně s elektrickou svorkou, poškozený nátěr před vstupem na půlkruhový balkon, trhliny na povrchu zdiva ve vstupním třetím nadzemním podlaží, vlhké mapy v okolí komínového průduchu, poškozené okno na dvorní fasádě, degradaci a částečný rozpad podhledových desek, nenatřené vchodové dveře. Na vnější přístupové komunikaci do bytu bylo zjištěno, že omítané čelo stropní konstrukce pavlače má oprýskaný povrch, v místě zakončení dlažby u okapnice je rozrostlý mech, omítka stěn je popraskaná, elektroinstalační krabice se svorkovnicí na čelní stěně jsou nechráněné bez víčka a zábradlí v místě kotvení do zdiva se viklá a není řádně upevněno. Ve vnitřním schodišťovém prostoru pak bylo zjištěno, že dlažba na chodbě je popraskaná a klenby ve schodišťovém prostoru podepřené a vyspravené cementovou maltou bez začištění, nad vstupními dveřmi na podestě jsou elektroinstalační krabice nezavíčkované a dřevěné stupně schodiště jsou opotřebované. Jako důsledek pro užívání bytu znalec zjistil, že příčinou tvorby vlhkých map na šikmém podhledu je zatékání srážkové vody do komínových průduchů, sádrové pásky osazené na šikmé trhlině v nadpraží pravého okna proti točitému schodišti jsou dokladem toho, že se jedná o trhlinu statickou, která v případě jejího zvětšování může zvyšovat i riziko spolehlivosti užívání těchto prostor. Přístupová komunikace do bytu je riziková z hlediska bezpečnosti, uvolněné zábradlí na konci pavlače a zúžení průchodu ve schodišťovém prostoru či problémy s elektrickým proudem. Podle závěru znaleckého posudku prokázané nedostatky výrazně znehodnocují posuzovaný byt a objekt je nedostatečně udržován. Další výzvy z 1. 12. 2011 a 10. 2. 2012 k odstranění vad zástupce žalobců adresoval tehdejšímu vlastníkovi nemovitosti. Dopisem ze dne 12. 8. 2013 byla žalované vytčena vada spočívající v nefunkčnosti kotle včetně nedostatečně vyvložkovaného komína s upozorněním, že byt nelze vytápět. Dále byla vytčena vada spočívající v dlouhodobě nefunkční schránce na dopisy, havarijním stavu místa, kde jsou schránky na dopisy umístěny, havarijní stav pavlačového balkonu, po kterém se přichází k bytu žalobců, havarijní stav elektrické skříně ve vchodu, havarijní stav schodiště, po kterém se přichází k bytu, vchodových dveří na pavlačový balkon, hnilobný zápach z neobývaných bytů a havarijní stav vchodové brány do domu. Na uvedené výtky reagovali pronajímatelé dopisy ze dne 10. 4. 2012 a z 23. 8. 2013, v nichž informovali žalobce o skutečnosti, že zejména pokud jde o společné části domu, bude prováděna rekonstrukce těchto prostor. Dle montážního listu ze dne 26. 11. 2013, vystaveného V. J., nelze plynový kotel Vaillant dotlakovat, vydrží jen pár dní, je netěsný pojišťovací ventil a oprava kotle starého 18 let se jeví jako nerentabilní a je nutná jeho výměna. Dopisem ze dne 10. 1. 2014 uplatnili žalobci u žalované nárok na slevu z nájemného za období od 1. 9. 2013 do 30. 9. 2013 ve výši 50 % a od 1. 10. 2013 do 31. 12. 2013 ve výši 100 % z výše měsíčního nájemného a zároveň vyzvali žalovanou k vydání částky 78 009,75 Kč. K této částce byla žalované zaslána 26. 3. 2014 předžalobní výzva s tím, že pokud uvedená částka nebude uhrazena do 10. 4. 2014, bude přistoupeno k vymáhání této částky soudní cestou. Dopisem ze dne 26. 3. 2014 žalobci vypověděli nájem bytu vzhledem k porušování povinností pronajímatele spočívajícímu v dlouhodobém neodstraňování vad bytu a společných prostor domu, ve kterých se byt nachází, a nájemci tak nemohou byt dlouhodobě řádně užívat (v zimních měsících dokonce vůbec). Žalovaná odmítla výzvu k úhradě částky odpovídající slevě z nájemného dopisem z 8. 4. 2014, když tento nárok nepovažuje za oprávněný, neboť žalobci si vybavili byt vlastním zdrojem tepla a zajišťování oprav a údržby zařízení je věcí nájemce a nikoli pronajímatele. Dalším dopisem ze dne 1. 6. 2014 žalobci uplatnili další slevu z nájemného za období od 1. 1. 2014 do 31. 5. 2014 a to od 1. 1. 2014 do 31. 3. 2014 ve výši 100% a od 1. 4. 2014 do 31. 5. 2014 ve výši 50 % z měsíčního nájemného. K úhradě částky ve výši 89 152 Kč stanovili lhůtu tří dnů od doručení tohoto dopisu. Dopisem ze dne 23. 6. 2014 žalobci započetli svou pohledávku na slevu z nájemného za měsíc leden 2014 vůči pohledávce žalované na zaplacení nájemného za měsíc červen 2014. Dopisem ze dne 2. 9. 2014 žalobci uplatnili nárok na slevu z nájemného od 1. 6. 2014 do 31. 7. 2014 ve výši 50 % z měsíčního nájemného a dále vyzvali k náhradě všech nákladů, které nájemci vložili do rekonstrukce a modernizace bytu ve výši 3 360 000 Kč, a to do 30 dnů od odeslání tohoto dopisu. Dopisem ze dne 5. 11. 2014 byla žalované zaslána předžalobní upomínka. Skutečnost, že celkový stav domu byl velmi špatný, na schodišti byly prošlapané schody, dřevěné vzpěry, ze zdi visely elektrické dráty, na pavlači, po níž se přistupovalo k bytu žalobců, bylo utržené zábradlí, které se houpalo ve vzduchu, v bytě samotném byly mapy na stěnách způsobené zatékáním, byla prokázána výpovědí svědků F. D., O. V., M. J. a videozáznamy pořízenými O. V. Na žádost svědka F. D. bylo Pražskou plynárenskou, a.s., zjištěno, že po celém domě rozvody netěsní, v domě uniká plyn. Nájemní poměr k předmětnému bytu zanikl společnému nájemci P. K. uplynutím výpovědní lhůty dle výpovědi z nájmu bytu ze dne 27. 2. 2009, což bylo zjištěno z řízení o žalobě o určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu vedeném Obvodním soudem pro Prahu xxx pod sp. zn. xxx, rozsudku Městského soudu v Praze č.j. xxx ze dne xxx. Dle znaleckého posudku znalkyně a jeho doplnění při ústním jednání činila hodnota rekonstrukce a vestavby do podkroví v předmětném bytě dle Sborníku stavebních cen RTS v cenové hladině roku 1997 částku 2 440 033,60 Kč, přičemž se jedná o náklady, kterými byl z hlediska technického a ekonomického celý objekt zhodnocen. 5. Následně soud prvního stupně věc posuzoval právně. Odkázal na ust. § 3074 odst. 1 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. (dále o.z.), podle něhož se ve věcech nájmu podle tohoto zákona postupuje od jeho účinnosti (1. 1. 2014). Za předchozí období proto postupoval podle občanského zákoníku č. 40/1964 Sb. Citoval ust. §§ 687 odst. 1, 688, 691, 692 odst. 1, 698 odst. 2 obč. zák a §§ 2264, 2245 o.z. 6. Měl za prokázané, že žalobci opakovaně vyzývali pronajímatele k odstranění vad, které bránily řádnému užívání bytu. Bylo zjištěno, že žalobci opakovaně počínaje dopisem ze dne 27. 6. 2011 upozorňovali pronajímatele na závady, které se v domě a v bytě vyskytovaly. Jednou z nich byl také nefunkční plynový kotel Vaillant. Vzhledem k tomu, že tyto závady, zejména závada spočívající v nefunkčním kotli a dále vady spočívající ve špatném stavu společných prostor domu, které mohly být i nebezpečné (volně visící dráty elektrického vedení, uvolněné zábradlí na pavlači) odstraněny nebyly, vzniklo žalobcům právo na slevu z nájemného, které řádně a včas uplatnili. 7. Pokud se týká námitky žalované, že nebylo její povinností jako pronajímatele vyměnit kotel v bytě žalobců, neboť tento kotel si do bytu instalovali sami, pak soud prvního stupně stejně jako žalobci odkázal na rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR, v němž jednoznačně stanovil, že kotel není samostatnou věcí, je součástí bytu a nemůže být předmětem občanskoprávních vztahů. V řízení bylo zjištěno, že žalobci instalovaný kotel, který byl zabudovaný a připojený na rozvod plynu, se stal součástí stavby ve smyslu § 120 odst. 1 obč. zák., nebylo možné jej odstranit bez toho, že by se tím stavba znehodnotila, a stal se tak v okamžiku připojení vlastnictvím majitele budovy, kde se nachází byt. Vzhledem k tomu, že tento kotel byl shledán jako neopravitelný, bylo povinností pronajímatele kotel vyměnit. Pokud se tak nestalo, vedlo to k nároku žalobců požadovat slevu z nájemného z důvodu, že jejich byt nebylo možné vytápět. 8. Námitku žalované, že nefunkčnost kotle nebyla v řízení prokázána a že jeho nefunkčnost zavinili sami žalobci, když jej nedostatečně opravovali, soud prvního stupně neshledal důvodnou. Technik doporučil výměnu kotle v době, kdy ten byl starý 18 let. Nejednalo se tedy o nový či zánovní kotel, ale o kotel, který byl již za hranicí své použitelnosti, který již dle technika opravit nešlo a žalobcům tak nárok na výměnu kotle za nový vznikl. Pokud žalovaná namítala, že nájemci bytu neměli nárok, aby jim pronajímatel dodával teplo, protože byt byl veden jako byt 4. kategorie, ani tato námitka nebyla dle názoru soudu prvního stupně důvodná. Rozčlenění bytů na kategorie bylo zrušeno spolu se zrušením vyhl. č. 176/1993 Sb. nálezem Ústavního soudu xxx k xxx. Bylo zjištěno, že v době, za kterou žalobci slevu z nájemného uplatnili, činilo měsíční nájemné 22 288,50 Kč, což neodpovídá nájemnému za byt 4. kategorie. Podle předloženého měsíčního předpisu nájemného a záloh na služby sice nebyla žalobcům účtována dodávka tepla (pronajímatel mohl požadovat pouze nájemné za instalovaný kotel, spotřebovaný plyn hradili žalobci), byly jim však účtovány kominické služby, takže pronajímatel s vytápěním bytu kalkuloval. Ani další námitku žalované, že slevu z nájemného nelze uplatnit v rozsahu 100%, soud neuznal za důvodnou. Žalobci uplatnili nárok na slevu po předchozím upozornění pronajímatele, aby vady, které podstatně zhoršovaly a v zimních měsících dokonce znemožňovaly užívání bytu, odstranil. Protože se tak nestalo, nárok na slevu jim vznikl a byl včas uplatněn. Výši této slevy zákon neřeší. Pokud byt nebylo možno užívat v určitém období vůbec, neviděl soud prvního stupně důvod, proč by sleva nemohla být ve výši 100 %. 9. Soud prvního stupně měl za to, že s přihlédnutím ke všem dalším závadám, které se projevovaly zejména ve společných částech domu, tak jak jsou blíže popsány výše, bylo namístě uplatnění slevy ve výši 50 % z nájemného a v případě zimních měsíců uplatnění slevy ve výši 100 % nájemného, neboť předmětný byt se stal v zimních měsících z důvodu nevytápění zcela neobyvatelným. Soud prvního stupně proto posoudil nárok žalobců na slevu z nájemného ve výši 78 009,75 Kč za období od 1. 9. 2013 do 31. 12. 2013 a ve výši 89 154 Kč za období od 1. 1. 2014 do 31. 7. 2014 za zcela odůvodněnou a v této části (ohledně částky 167 163,95 Kč) žalobě vyhověl s přihlédnutím k částečnému zápočtu, který žalobci provedli, jak bylo popsáno výše. 10. Dále se soud prvního stupně zabýval nárokem žalobců na náhradu nákladů vynaložených na rekonstrukci bytu v souvislosti s ukončením nájemního vztahu. Nájemní vztah žalobci ukončili výpovědí ze dne 26. 3. 2014. Otázku zániku nájmu na základě této výpovědi proto posuzoval podle příslušných ustanovení o.z. Nájemní smlouva byla v daném případě uzavřena na dobu trvání 99 let. Podle § 2204 odst. 2 o.z. ujednají-li strany nájem na dobu určitou delší než 50 let, má se za to, že byl nájem ujednán na dobu neurčitou s tím, že v prvních padesáti letech lze nájem vypovědět jen z ujednaných výpovědních důvodů a v ujednané výpovědní době. Smlouva v článku VI. stanovila, že smlouvu je možné vypovědět pouze v případě, že dojde k jejímu hrubému porušení účastníkem smlouvy. Výpovědní doba ujednána nebyla. Ustanovení § 686 obč. zák., za jehož účinnosti byla nájemní smlouva uzavřena, však za podstatnou náležitost výpovědní doby neměl. Soud proto dospěl k závěru, že ujednání možnosti smlouvu vypovědět bylo uzavřeno platně. Dále se soud prvního stupně zabýval otázkou, zda došlo ze strany pronajímatelů k hrubému porušení smlouvy, které zakládalo oprávnění nájemců smlouvu vypovědět. Předchozí pronajímatelé ani žalovaná přes výzvy žalobců nepřistoupili k výměně nefunkčního kotle, čímž možnost užívání bytu byla značně omezena a v zimních měsících dokonce vyloučena. Stejně tak závady, které se vyskytovaly ve společných částech domu, a které mohly vést k ohrožení zdraví či dokonce života nájemců, nebyly ze strany pronajímatelů dlouhodobě řešeny, situace se přes slibované rekonstrukce nezlepšila. Dle názoru soudu prvního stupně tyto skutečnosti jednoznačně potvrzují, že ze strany pronajímatelů, potažmo žalované, došlo k hrubému porušení nájemní smlouvy, neboť nebyla splněna podmínka stanovující, že byt musí být způsobilý k nastěhování a obývání. Soud proto uzavřel, že ze strany žalované jako pronajímatelky byla nájemní smlouva hrubě porušena, a nájemcům tak vzniklo právo smlouvu vypovědět. 11. Pokud jde o výpovědní dobu, vyšel soud prvního stupně z ustanovení § 2232 o.z., podle nějž porušuje-li strana zvlášť závažným způsobem své povinnosti, a tím působí značnou újmu druhé straně, má dotčená strana právo vypovědět nájem bez výpovědní doby. Stejné právo nájemci dává i § 2227, který stanoví, že stane-li se věc nepoužitelnou k ujednanému účelu, nebo není-li účel ujednán, k účelu obvyklému, a to z důvodů, které nejsou na straně nájemce, má nájemce právo nájem vypovědět bez výpovědní doby. V daném případě dle názoru soudu prvního stupně výpovědí ze strany nájemců nájemní vztah zanikl. Soud prvního stupně se dále zabýval otázkou, zda žalobcům vzniklo právo na náhradu nákladů vynaložených na rekonstrukci bytu. 12. Uvedl, že ujednání o podmínkách a výši náhrady vynaložených nákladů po ukončení nájemního vztahu je součástí původní smlouvy z roku 1997. Podle § 667 odst. 1 obč. zák. změny na věci byl nájemce oprávněn provádět jen se souhlasem pronajímatele. Úhradu nákladů s tím spojených mohl nájemce požadovat jen v případě, že se k tomu pronajímatel zavázal. Nestanovila-li smlouva jinak, byl oprávněn požadovat úhradu nákladů až po ukončení nájmu po odečtení znehodnocení změn, k němuž v mezidobí došlo v důsledku užívání věci. Skutečnost, že žalobci provedli rekonstrukci bytu, kterou výrazně zhodnotili nejenom byt, ale i celý objekt, dle názoru soudu prvního stupně vyplývá z provedeného dokazování, z nějž rovněž jednoznačně vyplynulo, že stavební úpravy žalobci prováděli se souhlasem pronajímatelů. Neztotožnil se námitkou žalované, že by se náhrada za vynaložené investice měla týkat pouze těch investic, které byly vynaloženy po uzavření nájemní smlouvy ze dne 19. 11. 1997, neboť z čl. II. nájemní smlouvy plyne, že pronajímaný byt vznikl rekonstrukcí a modernizací provedenou žalobcem a) a čl. IV. přiznává nájemci právo na náhradu všech nákladů, které vložil do rekonstrukce a modernizace. Logickým výkladem lze dospět k závěru, že pro případnou náhradu za rekonstrukci a modernizaci se počítá se všemi takto vynaloženými náklady, když pronajímaný byt právě jen díky těmto nákladům vznikl. Smlouva přesně stanovila, jaké náklady a za jakých podmínek mohou žalobci po skončení nájmu požadovat (nájemce má právo na všechny náklady, které vložil do rekonstrukce a modernizace bytu a kterými zhodnotil celý objekt). Proto nemohl souhlasit s návrhem žalobců, aby jim byly uhrazeny veškeré vynaložené náklady, které vyčíslili částkou 3 360 000 Kč. Souhlasil se žalovanou, že její výši žalobci neprokázali. Uvedená částka vyplývá z dohody uzavřené stejného dne jako nájemní smlouva, tedy 19. 11. 1997. Tuto dohodu neuzavřeli všichni pronajímatelé, ale pouze většinová spoluvlastnice M. H., ani všichni nájemci, ale pouze žalobce a). Uvěřil tvrzení žalované, že jí tato dohoda vůbec nebyla známa. Především však čl. II. této dohody, kde je uvedeno, jakou částku žalobce a) na provedenou rekonstrukci vynaložil, neobsahuje žádný relevantní údaj o tom, kterými z vynaložených nákladů se nemovitost zhodnotila, jak případnou náhradu stanoví nájemní smlouva. Pokud čl. III. odst. 2 dohody stanoví nárok nájemce v případě znemožnění výkonu nájemního práva na vrácení celé investované částky s příslušenstvím, soud prvního stupně uzavřel, že nebyla naplněna podmínka znemožnění výkonu nájemního práva, neboť toto právo mohli žalobci, byť v omezené míře, i nadále užívat, předně je toto ujednání neplatné a pronajímatele nezavazuje, protože dohodu neuzavřeli všichni pronajímatelé a všichni nájemci a odporuje tak čl. IX. uzavřené nájemní smlouvy. Zdůraznil, že ani sami žalobci se plnění dle čl. III. této dohody nedomáhali. 13. Soud prvního stupně proto nechal vypracovat ve věci znalecký posudek a uložil znalkyni, aby ohodnotila náklady, které žalobci vložili do rekonstrukce a modernizace bytu a jimiž se zároveň celý objekt zhodnotil. Znalkyně vycházejíc ze Sborníku cen stavebních prací, který je uceleným systémem informací, metodických návodů a postupů pro stanovení ceny stavebního díla, určila cenu těchto prací v cenové hladině roku 1997 ve výši 2 440 033,60 Kč včetně DPH. Soud prvního stupně měl za to, že tato výše nákladů odpovídá textu uzavřené smlouvy a v této výši také náhradu vynaložených nákladů žalobcům přiznal. Žalobcům také přiznal nárok na zaplacení úroku z prodlení dle § 1970 o.z. Pokud jde o rozdíl oproti žalobci požadované částce ve výši 919 966,40 Kč s příslušenstvím, žalobu jako nedůvodnou zamítl. 14. O nákladech řízení rozhodl dle § 142 odst. 2 o.s.ř. Žalobci měli ve věci úspěch z 64,7 %, neúspěch 35,3 %. Žalobcům tak přiznal náhradu nákladů ve výši 29,4 % vynaložených nákladů. Náklady žalobců spočívaly v zaplaceném soudním poplatku 171 901 Kč, odměně právního zástupce žalobců dle § 7 a § 11 odst. 1 a 2 vyhl. č. 177/1996 Sb., advokátní tarif. Žalobcům náleží odměna za 2,5 úkonu právní služby z tarifní hodnoty 78 009,75 Kč (převzetí věci, sepis žaloby, jednoduchá výzva k plnění) po 4 260 Kč a dále odměna za 8,5 právní služby, kdy odměna byla stanovena z tarifní hodnoty 3 527 163,75 Kč ve výši 23 220 Kč. Odměna náleží za návrh na rozšíření žaloby z 30. 3. 2015, písemná podání ve věci z 22. 8. 2016, 1. 3. 2017, 31. 3. 2017 a 21. 10. 2019 a za účast na ústních jednáních dne 31. 1. 2017, 17. 10. 2017 a 14. 11. 2019 a za jednoduchou výzvu k plnění z 5. 11. 2014. Soud prvního stupně nepřiznal žalobcům náhradu za úkon právní služby spočívající ve vyjádření ze dne 13. 11. 2017, neboť v tomto vyjádření reagovali žalobci pouze na výzvu soudu k doplnění žalobních tvrzení. Dále tvořila náklady žalobců 21% DPH ve výši 44 440,20 Kč, celkem náklady žalobců činily 427 961,20 Kč. Z této částky přiznal žalobcům odměnu ve výši 29,4 %, tedy celkem 125 820,59 Kč. 15. O nákladech státu rozhodl dle § 148 odst. 1 o.s.ř. Stát zálohově nesl náklady znaleckého posudku ve výši 27 450 Kč. Na těchto nákladech se strany měly podílet poměrem žalobci 35,3 % a žalovaná 64,7 %. Na žalobce tak připadlo 9 689,85 Kč, z níž částku 5 000 Kč již uhradili jako zálohu na znalečné a jsou povinni doplatit na náklady státu 4 689,85 Kč, žalovaná 17 760,15 Kč. 16. Proti tomuto rozsudku podali všichni účastníci odvolání. Žalobci podali odvolání proti výroku II., kterým se domáhali jeho změny tak, aby odvolací soud jejich návrhu v plném rozsahu vyhověl. Trvali na tom, že žalobci předložili dohodu ze dne 19. 11. 1997, uzavřenou mezi žalobcem a M. H., která v té době byla z 10/12 spoluvlastnicí domu, v níž učinila nesporným, že žalobce vynaložil na rekonstrukci a modernizaci bytu částku 3 360 000 Kč. Žalobce doložil, že měl souhlas ostatních dvou společných nájemců k uzavření dohody. Za pronajímatele jednala většinová spoluvlastnice v souladu s ust. § 139 odst. 1, 2 obč. zák. Podle nich částka uvedená v žalobě odpovídá skutečnosti. I znalkyně uvedla, že nehodnotila práce předpokládané či pravděpodobné, ale jen nesporné. 17. Proti vyhovujícímu výroku I. a souvisejícím výrokům III. a IV. o náhradě nákladů řízení podala odvolání také žalovaná, která se domáhala změny rozsudku tak, aby žaloba byla v plném rozsahu zamítnuta a žalobcům byla uložena povinnost nahradit náklady řízení. V odvolání uvedl, že právo na náhradu nákladů podle ust. § 667 obč. zák. vznikalo tehdy, pokud došlo ke změně věci se souhlasem pronajímatele, pronajímatel se k tomu zavázal, nájemce mohl požadovat částku sjednanou či částku po odečtení znehodnocení změn a dále musela být splněna smluvní podmínka skončení nájmu pro hrubé porušení smlouvy ze strany pronajímatele. Trvala na tom, že každou změnu věci je třeba posuzovat ve vztahu ke každé smlouvě zvlášť. S touto námitkou se podle ní soud prvního stupně dostatečně nevypořádal. Nezjišťoval, jaké změny byly provedeny a kdy, jaká byla skutečná výše nákladů. Podle ní se soud prvního stupně snažil pomoci žalobcům tím, že jmenoval znalce. Důkazy stavebním deníkem, fakturami, dokumentací původního stavu apod. nebyl proveden. Poukázala na to, že na nájemní smlouvě z 19. 11.1997 chybí podpis jednoho ze spoluvlastníků a nelze tak dojít k tomu, že se pronajímatelé zavázali k požadované úhradě. Podle ní v důsledku toho, že téhož dne byla uzavřena smlouva mezi M. H. a J. K. se k plnění zavázala M. H. a žalovaná tak povinnost nemá, není pasivně legitimována. Poukázala i na neobvyklost takového ujednání, když obvykle náklady nese nájemce a pronajímatel nemá povinnost je uhrazovat. Podle žalované mělo být přihlédnuto také ke znehodnocení změn a k tomu, že si žalobci investované částky odbydleli. Zdůraznila, že původně šlo o byt IV. kategorie a skutečnost, že rekonstrukci provedli žalobci vlastním nákladem, byla zohledněna ve výši nájemného. Dále uvedla, že došlo k jiné vadě řízení, když znalecký posudek byl žalobci navržen po koncentraci řízení při jednání 17. 10. 2017, měl jím být překlenut nedostatek žalobních tvrzení. Poukázala na to, že podle znalkyně lze cenu provedených prací určit, je-li ale znám výchozí stav stavby a jaké práce byly prováděny. Žalobci konkrétní práce neoznačili, odkázali jen na stavební povolení z roku 1995, 1997. Doporučili proto přecenění. Podle ní nemají žalobci právo na prostředky vynaložené, ale jen na ty, kterými se zhodnotil celý objekt. Podle ní mohly provedené práce objekt devalvovat. 18. Pokud se jedná o nárok na slevu z nájmu, žalobci podle ní nepředložili žádné relevantní tvrzení o domnělých vadách, které by bylo možné klasifikovat jako hrubé porušení smlouvy a které by odůvodňovaly výpověď. Svědek xxx uvedl, že dům je ve špatném stavu, ale že byt byl obyvatelný. Svědek O. V. mluvil o mapách způsobených zatékáním, jinak uvedl, že byt byl poměrně v pořádku a že přístup do domu nebyl v pořádku, byl nebezpečný, ač nemá žádné stavebně technické vzdělání. Trvala na tom, že je pojmově vyloučeno, aby sleva činila 100 %. Poukazovala na to, že přes tvrzený emociální vztah k bytu žalobci nenechali kotel opravit a přistoupili k výpovědi z bytu. Trvala na tom, že budova je provozuschopná i bez celkové rekonstrukce, která se chystá. Výpověď považovala za účelovou. Nabízela žalobcům přechodné bydlení i dobrovolné narovnání, na které žalobci nepřistoupili, o ukončení nájmu podle ní tendenčně vypovídal J. K. v pořadu xxx na xxx. Poslední nájemkyně ukončila nájem až v roce 2019. Jednání žalobců považovali za odporující dobrým mravům. Částku 3 360 000 Kč považovala za neodpovídající danému místu a času. Za takovou cenu se dala koupit slušná nemovitost. Vytýkané vady představovaly především vady zařízení, které měli žalobci sami udržovat. 19. Žalobci ve vyjádření k odvolání žalované uvedli, že neplatnost smlouvy z 19. 11. 1997 před soudem prvního stupně žalovaná nezpochybnila, jde o tvrzení nové. Trvali na tom, že jde o smlouvu platnou. Z citace § 667 obč. zák. dovozovali, že zákon upřednostňuje řešení, že pronajímatel nahrazuje nájemci náklady, které nájemce vynaložil na úpravy. K výhradám ke znaleckému posudku uvedli, že z výslechu znalkyně vyplývá, že ve svém posudku se zabývala hodnotou pouze těch nákladů, které žalobci vynaložili a které mohly vést ke zhodnocení celého objektu. Předmětem posudku tedy byly náklady, které objekt zhodnotily, nikoli všechny náklady. K snižování uvedli, že v nájemní smlouvě není uvedeno nic o tom, že by se tyto náklady měly snižovat o opotřebení. Ze smlouvy ani ze zákona nevyplývá, že by se zhodnocení bytu mělo snižovat o odbydlenou částku. K doplnění tvrzení a důkazů byly soudem prvního stupně vyzváni s ohledem na jiný právní názor soudu prvního stupně podle ust. § 118a odst. 1, 3 o.s.ř., postup byl v souladu s o.s.ř. Znalkyně nehodnotila předpokládané, pravděpodobné či potencionálně sporné náklady. Pokud jde o výpověď z nájmu, trvali na tom, že užívání bytu a společných prostor bylo životu nebezpečné, že žalobci opakovaně vyzývali žalovanou k nápravě, zcela bez úspěchu. Trvali na tom, že k bytu měli emocionální vztah, že o byt několik let bojovali, jak vyplývá z řízení vedeného u Obvodního soudu pro Prahu xxx pod sp. zn. xxx, že přes přísliby žalovaná situaci neřešila, vady neodstraňovala, byty a zejména nebytové prostory v domě jsou v dezolátním stavu, což potvrdil svědek D. Žádný konstruktivní návrh na řešení situace od žalované neobdrželi. K pasivní legitimaci odkázali na ust. § 680 odst. 2, § 667 odst. 1 obč. zák. Poukázali i na to, že v kupní smlouvě z 13. 12. 2012 byla žalovaná upozorněna na existenci nájemní smlouvy se žalobci, smlouva jí také měla být předána. Nesouhlasili s tím, že by jejich chování mělo odporovat dobrým mravům a poukazovali na to, že platili nájemné přes 20 000 Kč měsíčně, což za symbolické nájemné nepovažují. 20. Ve vyjádření k odvolání žalobců žalovaná znovu shrnula své námitky. Trvala na tom, že není pasivně legitimována, neboť k zaplacení se ve smlouvě z 19. 11. 1997 zavázala paní H. Trvala i na tom, že nájemní smlouvy a nároky z nich je třeba posuzovat samostatně. Podle ní je nárok na náhradu investic promlčen, což blíže nezdůvodnila. Poukázala na to, že investice měly být zohledněny v budoucím nájemným. Nájemní smlouvu považovala pro absenci podpisu společnosti G. P. I. A. s.r.o. za neplatnou. Zopakovala, že nebylo prokázáno, že k investicím došlo, že znalecký posudek byl důkazem nepřípustným. S odkazem na rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. xxx dovozovala, že povinnosti ze smlouvy z 19. 11. 1997 uzavřené s paní H. na ni nepřešly. Ke slevě na nájemném uvedla, že nebylo prokázáno, že by byl kotel nefunkční, ve kterých dnech nebylo možné byt užívat. Odkázala na § 5 odst. 3 nařízení vlády č. 258/1995 Sb., podle kterého se mezi drobné opravy řadí opravy kotlů na plynná paliva. Považovala za odporující dobrým mravům, pokud byla žalobcům přiznána částka, kterou již jednou obdrželi ve formě symbolického nájemného. Opravy v roce 2011 požadovali formálně, slevu požadovali po třech letech. Pokud by odvolací soud dospěl k závěru, že nárok žalobců je dán, dožadovali se toho, aby žalobcům nebyla přiznána s ohledem na uvedené náhrada nákladů řízení dle § 150 o.s.ř., neboť do konce roku 2011 užívali žalobci byt za symbolické nájemné. Šlo by o zneužití práva dle § 2, § 6 odst. 2 o.z. i s přihlédnutím k tomu, že žalovaný nabyl vlastnické právo v roce 2012, kdy žalobci platili tržní nájemné. Smlouvu navíc považovala za nevyváženou a tudíž dle § 39 obč. zák. za neplatnou. 21. Odvolací soud po zjištění, že obě odvolání byla podána včas (§ 204 odst. 1 o.s.ř. – ve lhůtě patnácti dnů od doručení rozsudku), osobami oprávněnými (§ 201 o.s.ř. – účastníky řízení), že splňují náležitosti, plynoucí z ust. § 205 o.s.ř., postupem podle ust. § 212, § 212a o.s.ř. přezkoumal správnost napadeného rozsudku a dospěl k závěru, že odvolání žalované je částečně důvodné. 22. Nejprve je třeba uvést, že předmětem řízení je věc s mezinárodním prvkem, neboť žalobci mají bydliště v jiném státě Evropské unie. Příslušnost soudů České republiky k projednání a rozhodnutí věci vyplývá z č.l. 22 bod 1 nařízení Rady (ES) č. 44/2001 a článku 24 bod 1 Nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) č. 1215/2012, účinného od 10. 1. 2015, neboť řízení se týká nájmu nemovitosti, která se nachází na území České republiky. Rozhodným právem je podle článku 4 bod 1 písm. c) nařízení Evropského parlamentu a Rady (ES) č. 593/2008 právo České republiky, a to ze stejného důvodu. 23. V posuzovaném případě nebylo sporu o tom, že žalovaná je vlastnicí domu na adrese xxx, Praha, a to na základě smlouvy ze dne 13. 12. 2012 s účinky vkladu ke dni 17. 12. 2012, kterou tam uvedené nemovitosti nabyla od společnosti P. H., a.s. Žalovaná tak je pronajímatelem nájemních bytů, které se v domě nachází. Podle ust. § 680 odst. 2 obč. zák. nabytím vlastnického práva vstoupila do práv a povinností předchozího pronajímatele, od něhož vlastnické právo nabyla. 24. Aby žalovaná podle uvedeného ustanovení vstoupila do práv a povinností, musel nájemní vztah trvat. V řízení byl proveden důkaz fotokopií nájemní smlouvy z 19. 11. 1997, na níž chybí podpis společnosti G. P. I. A. s.r.o., která měla vlastnit ideální 1/12, z čehož žalovaná dovozuje neplatnost smlouvy. Aby šlo o platnou nájemní smlouvu, postačovalo, aby byla uzavřena na základě rozhodnutí spoluvlastníků dle § 139 odst. 2 obč. zák. podle vůle většiny (např. rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. xxx). V daném případě dva spoluvlastníci, kterým náleželo 11/12, smlouvu podepsali. Nebylo zjištěno, že by výše uvedená společnost někdy namítala, že by k uzavření smlouvy o nájmu došlo, aniž se na tom spoluvlastníci dohodli. Naopak soud prvního stupně zjistil, že předchozí vlastník společnost P. H., a.s. žalobce považovala za nájemce, dala jim výpověď z nájmu (viz řízení probíhající u soudu prvního stupně pod sp. zn. xxx) a za nájemce je označila i v kupní smlouvě (článek 4 bod II). Na základě provedených důkazů tak nelze dojít k závěru, že k rozhodnutí o uzavření nájemní smlouvy tehdejších spoluvlastníků nedošlo a nájemní smlouva je v důsledku toho neplatnou. Odvolací soud dále souhlasí se soudem prvního stupně, že podle nájemní smlouvy z 19. 11. 1997 byl nájemcem také P. K., který se výpovědi z nájmu bytu podáním žaloby k soudu nebránil, jeho nájemní právo k bytu tak na základě výpovědi z 27. 2. 2009 zaniklo a nájemci bytu byli pouze žalobci. 25. Žalobci dali žalované podáním ze dne 26. 3. 2014 výpověď s tím, že dlouhodobě upozorňovali na vady a bezúspěšně žádali o jejich odstranění, z čehož dovodili, že žalovaná dlouhodobě porušuje své povinnosti a znemožňuje žalobcům předmět nájmu užívat, výslovně odkázali na článek VI. nájemní smlouvy, podle něhož výpověď podali, dále na § 2231 o.z., podle něhož je výpovědní lhůta tříměsíční a podle žalobců skončí 30. 6. 2014. Odvolací soud nesouhlasí se soudem prvního stupně, že šlo o výpověď podle ust. § 2232 o.z. bez výpovědní doby. Žalobci totiž výslovně uvedli, že dávají výpověď podle ust. § 2231 o.z. s výpovědní dobou. Nájem proto neskončil doručením výpovědi, ale až uplynutím tříměsíční výpovědní doby. 26. Žalobci požadovali slevu z nájemného za měsíce 9/2013 až 7/2014, za měsíce 10/2013 a 3/2014 v rozsahu 100 %, za ostatní 50 %, když nájemné v tomto období činilo 22 288,50 Kč. Právo na slevu z nájemného mohl nájemce požadovat, pokud byly splněny předpoklady plynoucí z ust. § 698 odst. 1 obč. zák. do 31. 12. 2013 a § 2245 o.z. v době od 1. 1. 2014. V posuzovaném případě bylo prokázáno, že žalobci pronajímatele na vady upozorňovali a žádali o jejich odstranění, následně žalovanou žádali o slevu z nájemného. Odvolací soud souhlasí se soudem prvního stupně, který s odkazem na rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. xxx dovodil, že plynový kotel se stal součástí bytu a vlastnictvím žalované. Nyní totéž plyne i z ust. § 2294 o.z. V řízení byl proveden důkaz montážním listem, podle něhož je kotel nefunkční a je nutná jeho výměna. Existence této vady tak byla prokázána včetně toho, že nebyla odstranitelná pouhou opravou stávajícího kotle. Existence dalších vad byla prokázána znaleckým posudkem xxx, který obsahoval i fotografie a videozáznam na CD. Těmito listinami a záznamy byly žalobci vytýkané vady prokázány. Dopisy bylo prokázáno, že odstranění vad žalobci požadovali bezúspěšně od roku 2011. Protože k odstranění vad nedošlo, žádali o slevu dopisy z 10. 1. 2014, 1. 6. 2014 a 2. 9. 2014. K odstranění vad nedošlo, šestiměsíční prekluzivní lhůta proto nemohla uplynout (§ 699 obč. zák.). 27. Odvolací soud má jiný náhled na výši slev. Odvolací soud přihlédl k tomu, že vady, jak byly zjištěny soudem prvního stupně z dopisu z 12. 8. 2013 se týkaly převážně společných prostor domu. Podle uvážení odvolacího soudu je tak přiměřenou slevou za „letní“ měsíce sleva v rozsahu 40 %, když vady společných prostor znepříjemňovaly užívání bytu jen při příchodu a odchodu z bytu. 28. Pokud jde o měsíce říjen 2013 až březen 2014, jde z pohledu topení o zimní měsíce, kdy je třeba minimálně přitápět pro udržení pokojové teploty bytu. Odvolací soud proto souhlasí se žalobci a soudem prvního stupně, že v těchto měsících se projevila i vada spočívající v nemožnosti byt vytápět, což jej činilo bez zajištění jiného zdroje tepla obtížně uživatelným. Na druhou stranu je třeba přihlédnout k tomu, že i tak byt sloužil ke skladování věcí žalobců, tedy byl žalobci alespoň k tomuto účelu užíván. Podle náhledu odvolacího soudu je tak přiměřenou sleva v rozsahu 70 %. 29. S ohledem na uvedené odvolací soud přiznal žalobcům slevu za 9/2013 v částce 8 915,40 Kč (22 288,50 Kč x 40 %) a za měsíce 10, 11, 12/2013 ve výši 46 805,85 Kč (22 288,50 x 3 = 66 865,50 Kč – 70 %), celkem 55 721,25 Kč. K zaplacení byla žalovaná vyzvána dopisem z 10. 1. 2014, úrok byl proto přiznán od 14. 1. 2014 (§ 1958 odst. 2 o.z.). 30. Žalobci dále požadovali slevu za měsíce 1, 2, 3/2014, slevu za měsíc 1/2014 započetli na nájem za měsíc 6/2014. Dluh tak činí 22 288,50 Kč x 2 = 44 577 Kč x 70 % = 31 203,90 Kč. Za měsíce 4, 5/2014 činí 22 288,50 Kč x 2 = 44 577 Kč x 40 % = 17 830,80 Kč. Po sečtení obou částek jde o 49 034,70 Kč. K zaplacení byla žalovaná vyzvána dopisem z 1. 6. 2014, úrok byl přiznán od 5. 6. 2014 z částky 104 755,95 Kč (55 721,25 + 49 034,70 Kč). 31. Za měsíc 6/2014 žalobci nic nezaplatili, úhradu provedli započtením slevy za 1/2014. Zaplatit měli za 6/2014 22 288,50 Kč x 60 % = 13 373,10 Kč, sleva za 1/2014 činila 22 288,50 Kč x 70 % = 15 601,95 Kč, přeplatek tak činí 2 228,85 Kč. Mezi účastníky dále nebylo sporu, že žalobci zaplatili nájem za měsíc červenec 2014, z něhož požadovali slevu 50 %. Výpovědí z 26. 3. 2014 ale nájem vypověděli v tříměsíční lhůtě a v červenci 2014 tak nájemci bytu nebyli. Jestliže ale byt užívali, zůstala jim povinnost platit nájemné dle § 2295 o.z., které bylo třeba ponížit o uplatněnou slevu pro vady plnění pronajímatelem, tedy na částku 13 373,10 Kč. Pokud zaplatili 22 288,50 Kč, mají právo na vrácení částky 8 915,40 Kč. Po sečtení obou částek jde o 11 144,25 Kč, po připočtení částky 104 755,95 Kč jde o 115 900,20 Kč. O zaplacení žalobci požádali dopisem z 2. 9. 2019, mohli proto požadovat úrok z prodlení od 10. 9. 2014 z celkové částky. 32. Žalobci dále požadovali zaplacení částky vynaložené na rekonstrukci a modernizaci bytu ve výši 3 360 000 Kč s tím, že pokud jde o výši vynaložené částky, odkazovali na dohodu z 19. 11. 1997 uzavřenou mezi žalobcem a M. H. M. H. sice učinila částku nespornou, ostatní spoluvlastníci ale tuto dohodu neuzavřeli a žalovaná tuto částku zpochybnila. Soud prvního stupně proto postupoval správně, když z této dohody, v níž žádný výčet provedených prací či žádné konkrétní údaje o tom, na co částka byla vynaložena, nevycházel. S tímto názorem žalobce při jednání dne 17. 10. 2017 seznámil a poučil je dle § 118a odst. 1, 3 o.s.ř., čehož následkem byl návrh na zpracování znaleckého posudku. S ohledem na uvedený postup odvolací soud souhlasí s postupem soudu prvního stupně, že znalecký posudek byl důkazem přípustným (viz § 118b odst. 1 poslední věta o.s.ř.). Navíc takový postup mohl soud prvního stupně podle ust. § 120 odst. 2 o.s.ř. zvolit sám, neboť dospěl-li k závěru, že žaloba je do základu důvodná, ale z výše uvedené dohody nelze vycházet, nemohl žalobu zamítnout s tím, že žaloba je důvodná, ale na základě provedených důkazů nelze určit výši nároku. Soud prvního stupně tak správně vyšel z ujednání obsaženého v čl. VI. nájemní smlouvy, z něhož vyplývá, že v případě hrubého porušení nájemní smlouvy pronajímatelem mají nájemci právo na náhradu všech nákladů, které vložili do rekonstrukce a modernizace bytu a kterým zhodnotili celý objekt. Takové ujednání nepovažuje odvolací soud za nevyvážené a proto neplatné. Odpovídá tomu, že investující stranou byli žalobci, kteří předpokládali, že si vynaložené investice „odbydlí“ a uvedeným ujednáním se chránili pro případ, že ke skončení nájmu dojde předčasně pro porušení povinností pronajímatele. Nárok také není promlčen, neboť u soudu byl uplatněn v rozšíření žaloby dne 2. 4. 2015, výpověď je z 26. 3. 2014, výpovědní doba je tříletá (§ 629 o.z.). Z dříve uvedeného vyplývá, že pronajímatelé poskytovali dlouhodobě vadné plnění, které přes výzvy žalobců od roku 2011 nebyli schopni odstranit. Lze tak souhlasit se soudem prvního stupně, že ke skončení nájemního poměru došlo pro hrubé porušení nájemní smlouvy pronajímatelem, jak také žalobci uváděli ve výpovědi. Ve zmíněném článku VI. nájemní smlouvy se účastníci dohodli na úhradě „všech“ nákladů na rekonstrukci a modernizaci, tedy nejen těch, které byly vynaloženy za účinnosti této smlouvy. Tento úmysl plyne z čl. II., kde účastníci odkázali na kontinuitu vzájemných vztahů a nasvědčuje tomu i následně uzavřená smlouva mezi žalobcem a M. H., která na nájemní smlouvu navazuje a hovoří se zde o všech investicích. Ani odvolací soud tak nemá pochyb, že ve smlouvě byla míněna náhrada všech nákladů, tedy i těch, vynaložených před uzavřením této smlouvy. Zdůraznit je třeba i to, že z provedených smluv je patrná kontinuita nájemního vztahu, kdy později byly nájemní smlouvy uzavírány jen proto, že v důsledku rekonstrukcí bylo možné k stávajícímu bytu žalobců připojit další části, což si vyžádalo změnu smlouvy v důsledku změny předmětu nájmu, nájem jako takový ale trval. Z toho, že se ve smlouvě hovoří o všech nákladech, vyplývá, že náklady neměly být poníženy o znehodnocení změn. Je třeba připomenout, že podle ust. § 667 odst. 1 obč. zák. platného v době uzavření nájemní smlouvy se prioritně vychází z dohody. Teprve pokud by takové dohody nebylo, vycházelo by se z úpravy provedené zákonem. V daném případě nebylo pochyb ani o tom, že úpravy byly provedeny za souhlasu tehdejších pronajímatelů v souladu s rozhodnutími stavebního úřadu. Soud prvního stupně proto správně s ohledem na výhrady žalované zkoumal, v jaké výši byly náklady na rekonstrukci a modernizaci žalobci vynaloženy a zda jimi došlo ke zhodnocení celého objektu. Vyčíslení nákladů provedla znalkyně ve znaleckém posudku. Odvolací soud nemá pochybnosti o správnosti znaleckého posudku. Znalkyně uvedla, jaké práce byly provedeny, jak je ocenila, nebylo zjištěno nic, co by správnost posudku zpochybnilo. Ve své výpovědi také vysvětlila, že provedenou rekonstrukcí došlo ke zhodnocení objektu. Soud prvního stupně tak správně uzavřel, že předpoklady pro přiznání této částky v rozsahu vyčísleném znalkyní byly splněny. 33. Odvolací soud nesdílí názor, že by přiznání této částky odporovalo dobrým mravům. Je třeba připomenout, že nárok na ni vznikl pouze v důsledku porušení povinností pronajímatele. Pokud by žalovaná své povinnosti neporušovala, nárok na uvedenou částku by žalobcům nevznikl. Žalobce byt užíval od roku 1996 a kromě dezolátního stavu domu nebylo zjištěno nic, co by jej mělo vést ke skončení nájemního poměru. 34. Odvolací soud proto souhlasí se soudem prvního stupně, že žalobci mají právo na zaplacení částky 2 440 033,60 Kč, vynaloženou na rekonstrukci a modernizaci bytu. Protože tuto částku ve stanovené lhůtě 30 dnů uvedené v dopise z 2. 9. 2014 nezaplatili, mají právo i na úrok z prodlení od 3. 10. 2014. 35. Z výše uvedeného vyplývá, že odvolací soud dospěl k závěru, že rozsudek soudu prvního stupně je do částky 2 555 933,80 Kč (2 440 033,60 Kč + 115 900,20 Kč) včetně přiznaného úroku z těchto částek (§ 1970 o.z., nařízení vlády č. 351/2013 Sb.) správný, proto v této části rozsudek soudu prvního stupně ve výroku I. potvrdil a do částky 51 263,55 Kč s příslušenstvím (2 607 197,35 – 2 555 933,80) rozsudek soudu prvního stupně v tomto výroku podle ust. § 220 odst. 1 písm. a) o.s.ř. změnil a žalobu zamítl. V zamítavém výroku II. byl rozsudek soudu prvního stupně správným, proto ho odvolací soud podle ust. § 219 o.s.ř. potvrdil. 36. Vzhledem k tomu, že odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně změnil, rozhodl znovu o náhradě nákladů řízení (§ 224 odst. 2 o.s.ř.). 37. Žalobci byli úspěšní do 72,5 %, žalovaná do 27,5 %. Podle ust. § 148 odst. 1 o.s.ř. má stát podle výsledku řízení proti účastníkům právo na náhradu nákladů řízení, které platil, pokud u nich nejsou předpoklady pro osvobození od soudních poplatků. Že by některý z účastníků splňoval předpoklady pro osvobození od soudních poplatků, z obsahu spisu neplyne. Ze znalečného ve výši 27 450 Kč na žalobce připadá 7 548,75 Kč, po odpočtu zaplacené zálohy ve výši 5 000 Kč tak mají povinnost doplatit státu 2 548,75 Kč. Na žalovanou připadá 19 901,25 Kč. O lhůtě k plnění odvolací soud rozhodl podle ust. § 160 odst. 1 věta před středníkem o.s.ř. 38. Z výše uvedeného úspěchu účastníků ve sporu vyplývá, že po odečtení úspěchu má žalovaná zaplatit žalobcům náhradu nákladů řízení dle § 142 odst. 2 o.s.ř. v rozsahu 45 % (72,5 – 27,5). Důvody pro postup dle § 150 o.s.ř. odvolací soud neshledal. Poměry žalované takový postup neodůvodňují (již proto, že je vlastnicí domu s nájemními byty), ani se jich nedovolává. Okolnosti případu rovněž, neboť poskytl-li předchozí pronajímatel žalobcům před lety slevu z nájemného, nelze proto nyní dovozovat, že by šlo o důvod zvláštního zřetele hodný, když navíc ze spisu plyne, že v posledních letech kvalita bydlení v domě neodpovídala běžným standardům. 39. Při výpočtu nákladů soud prvního stupně opomněl, že právní zástupce žalobců zastupoval dvě osoby, při výpočtu je proto třeba přihlédnout i k § 12 odst. 4 vyhl. č. 177/1996 Sb., advokátní tarif (dále a.t.), podle něhož náleží advokátovi za každou takto zastupovanou osobu odměna snížená o 20 %. V době, kdy předmětem řízení byla částka 78 009,75 Kč, učinil právní zástupce žalobců 2,5 úkonu právní služby (§ 11 odst. 1 písm. a/, d/, § 11 odst. 2 písm. h/ a.t. – sepis jednoduché výzvy k plnění, převzetí zastoupení, sepis žaloby). Odměna z uvedené částky dle § 7 a.t. činí 4 260 Kč, po snížení o 20 % 3 408 Kč, po vynásobení dvěma za zastupování dvou osob jde o 6 816 Kč, za 2,5 úkonu jde o částku 17 040 Kč. Za rozšíření žaloby o 89 154 + 3 360 000 = 3 449 154 Kč činí odměna advokáta 22 100 Kč, po snížení o 20 % 17 680 Kč a při 2 osobách jde o 35 360 Kč. Následně byla předmětem řízení částka 3 527 163,75 Kč, z níž odměna advokáta činí 22 420 Kč, po snížení o 20 % jde o 17 936 Kč a po vynásobení 2 jde o 35 872 Kč. Tato odměna náleží za 8 úkonů právní služby advokáta, a to za sepis vyjádření z 22. 8. 2016, z 1. 3. 2017, z 31. 3. 2017, 21. 10. 2019, dále za jednání 31. 1. 2017, 17. 10. 2017 – jednání trvalo od 13:00 do 15:30 hodin, náleží proto odměny 2 - § 11 odst. 1 písm. g) a.t. a za jednání 14. 11. 2019. Odměna advokáta za řízení před soudem prvního stupně tak činí 17 040 Kč + 35 360 Kč + 8 x 35 872 Kč = 339 376 Kč. 40. V odvolacím řízení podal zástupce žalobců odvolání do zamítavého výroku ohledně částky 919 966,40 Kč, z níž odměna advokáta činí 11 980 Kč, po snížení o 20 % jde o 9 584 Kč a po vynásobení 2 o 19 168 Kč. Za další dva úkony (sepis vyjádření a účast na jednání odvolacího soudu 14. 10. 2020) náleží dvě odměny po 35 872 Kč, za účast na vyhlášení rozsudku dne 21. 10. 2020 odměna v poloviční výši (§ 11 odst. 2 písm. f/ a.t.), tj. 17 936 Kč. Celkem jde o částku 108 848 Kč (19 168 + 2x 35 872 + 17 936). 41. K výše uvedeným patnácti úkonům právní služby advokáta je třeba připočíst náhradu hotových výdajů dle § 13 odst. 4 a.t. po 300 Kč, tedy ve výši 4 500 Kč. Náklady za právní zastoupení tak činí 452 724 Kč (339 376 + 108 848 + 4 500). Po připočtení 21 % DPH dle § 137 odst. 3 o.s.ř. jde o částku 547 796,04 Kč. K této částce je třeba připočíst zaplacený soudní poplatek ve výši 217 900 Kč (3 901 + 168 000 + 45 999). Náklady řízení žalobců tak činí 765 696,04 Kč, z čehož 45 % činí 344 563,218 Kč, po zaokrouhlení 344 563 Kč. 42. O lhůtě k plnění odvolací soud rozhodl podle ust. § 160 odst. 1 o.s.ř. a o tom, že tyto náklady je třeba zaplatit k rukám advokáta podle ust. § 149 odst. 1 o.s.ř. Poučení: Proti tomuto rozsudku je přípustné dovolání, jestliže na základě dovolání, podaného do dvou měsíců od doručení rozhodnutí k Nejvyššímu soudu ČR prostřednictvím soudu prvního stupně, dospěje dovolací soud k závěru, že napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu, nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena, nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně, anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak. Praha, dne 21. října 2020 JUDr. Jiří Cidlina v. r. předseda senátu