ČESKÁ REPUBLIKA ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY Městský soud v Praze jako soud odvolací rozhodl v senátu složeném z předsedkyně JUDr. Blanky Kapitánové a soudkyň Mgr. Zdeňky Winklerové a JUDr. Ivety Veselé ve věci žalobce: V. B., narozený xxx bytem xxx, Praha zastoupený advokátkou proti žalovanému: xxx T. K., xxx xxx, narozený xxx bytem xxx, Praha zastoupený advokátem o 500 000 Kč s příslušenstvím, k odvolání žalovaného proti rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 3 ze dne 29. dubna 2024, č. j. 21 C 390/2022-258, takto: I. Rozsudek soudu prvního stupně se potvrzuje. II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci náhradu nákladů odvolacího řízení ve výši 25 652 Kč do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám advokátky. Odůvodnění 1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně uložil žalovanému zaplatit žalobci částku 500 000 Kč s úrokem z prodlení z této částky ve výši 11,75 % ročně od 14. 5. 2022 do zaplacení (I) a náhradu nákladů řízení ve výši 206 158,50 Kč k rukám právního zástupce žalobce (II), vše do 3 dnů od právní moci rozsudku. Výrokem III rozhodl o vrácení nevyčerpané části zaplacené zálohy na náklady důkazů ve výši 1 700 Kč žalovanému. 2. Takto obvodní soud rozhodl o návrhu na vydání elektronického platebního rozkazu, kterým se žalobce domáhal na žalovaném zaplacení shora uvedené částky s příslušenstvím z titulu vrácení rezervačního poplatku složeného žalobcem na základě rezervační smlouvy ze dne 2. 2. 2022. 3. Žalovaný navrhl zamítnutí žaloby, protože naplnění účelu rezervační smlouvy zmařil žalobce. 4. Obvodní soud zjistil tento skutkový stav: V roce 2019 se p. M. S. přes pana G. S. seznámil s žalovaným a takto uzavřeli první prodej komerčního prostoru paní Y. P. Pan G. S. se na M. S. obrátil i ohledně prodeje zde zkoumaného bytu a M. S. jako realitní makléř nabídl žalobci možnost uzavřít smlouvu se žalovaným. Poté M. S. prodej bytu inzeroval pro žalobce a vedl za žalobce většinu jednání. 5. Žalobce jako „Kupující nebo Zájemce“ a žalovaný jako „Prodávající“ podepsali dne xxx rezervační smlouvu, účelem této smlouvy bylo uzavřít kupní smlouvu, smlouvu o smlouvě budoucí nebo jinou obdobnou smlouvu, jejímž předmětem bude převod vlastnického práva k bytové jednotce č. xxx v budově č. p. xxx na pozemku parc. č. xxx v kat. úz. xxx, obec Praha (dále jen „Kupní smlouvu“), jejímž vlastníkem je žalovaný (dále též jen „Předmět koupě“). Kupní smlouva měla být uzavřena nejpozději do 1. 5. 2022. Prodávající se zavázal, že do 1. 5. 2022 nebude činit žádná právní jednání směřující k převodu vlastnického práva k Předmětu koupě ve prospěch osoby odlišné od Zájemce. Kupní cena byla sjednána ve výši 6 000 000 Kč. Zájemce složil na účet Prodávajícího rezervační zálohu ve výši 500 000 Kč, která měla v případě koupě tvořit první splátku kupní ceny. Nedojde-li v termínu stanoveném v čl. II. k uzavření Kupní smlouvy z důvodů na straně Prodávajícího, je Prodávající povinen vrátit Zájemci uhrazený rezervační poplatek do 10 pracovních dnů po marném uplynutí lhůty stanovené pro uzavření Kupní smlouvy. Nedojde-li v termínu stanoveném v čl. II. k uzavření Kupní smlouvy z důvodů na straně Zájemce, je Zájemce povinen zaplatit Prodávajícímu smluvní pokutu ve výši 500 000 Kč. V takovém případě si Prodávající ponechá částku jemu poukázanou. Zájemce je oprávněn tuto Smlouvu a veškerá práva a povinnosti z ní vyplývající postoupit na třetí osobu. Prodávající tímto dává svůj výslovný souhlas s takovým postoupením. Výběr třetí strany, na níž bude Smlouva postoupena, je výlučně na Zájemci a pro výběr není třeba souhlasu Prodávajícího. Předmět koupě byl zatížen zástavním právem smluvním ve prospěch xxx, a.s. a zároveň něm vázl zákaz zcizení a zatížení po dobu trvání tohoto zástavního práva. Žalovaný dopisem ze dne 9. 5. 2022 vyzval žalobce k zaplacení smluvní pokuty ve výši 500 000 Kč z důvodu porušení čl. VI odst. 2 rezervační smlouvy. Žalobce nárok na smluvní pokutu neuznal, naopak žádal vrácení rezervačního poplatku, neboť důvody, pro které nebyl naplněn účel rezervační smlouvy ze dne xxx leží na straně žalovaného. Žalovaný dopisem ze dne 10. 6. 2022 provedl zápočet nároku na smluvní pokutu ve výši 500 000 Kč vůči nároku žalobce na vrácení rezervačního poplatku. Dne 14. 6. 2022 žalobce žalovanému odeslal předžalobní výzvu. 6. Ohledně schopnosti žalobce zaplatit Předmět koupě bylo zjištěno, že dne 13. 5. 2022 žalobce koupil bytovou jednotku č. xxx v budově č. p. xxx na pozemku parc. č. xxx a nebytový prostor č. xxx v budově č. p. xxx na pozemku parc. č. xxx v kat. území xxx, obec Praha, za kupní cenu 4 890 000 Kč, a že na základě kupní smlouvy ze dne xxx se žalobce stal vlastníkem bytu v rezidenčním domě v Itálii, v xxx, xxx (kupní cena 42 000 EUR). Další dokazování pak obvodní soud k této otázce shledal nadbytečné, jednak proto, že otázku má dostatečně objasněnou, a navíc není ani pro posouzení věci zásadní. Ohledně zmaření prodeje p. R. 7. Žalobce sehnal zájemce o koupi Předmětu koupě za kupní cenu 7 200 000 Kč, pana R. H. Účastníci spolu o novém zájemci jednali; žalobce navrhl, že by došlo k uzavření rezervační smlouvy mezi novým zájemce a žalovaným, v níž by byla uvedena kupní cena 7 200 000 Kč a žalovaný pro tento případ požadoval složení zálohy zájemcem 720 000 Kč, včetně dodatku, že tím nedojde k porušení rezervační smlouvy z xxx a rezervační poplatek bude vrácen žalobci; resp. žalobce nabízel dohodu o vzájemném vypořádání, jejíž podstatou mělo být to, že žalovaný (pozn. odvolacího soudu: správně má být žalobce) postoupil rezervační smlouvu na jiného zájemce, proto bude ukončena rezervační smlouva mezi žalobcem a žalovaným a žalobci bude vrácen rezervační poplatek ve výši 500 000 Kč a poplatek sjednaný za postoupení rezervační smlouvy ve výši 1 200 000 Kč měl být započten na kupní cenu bytové jednotky a měl být následně vyplacen žalobci jako původnímu zájemci. Žalovaný poukázal na to, že pokud má být Předmět koupě prodán za 7 200 000 Kč, není možné použít způsob vyrovnání navrhovaný žalobcem, neboť kdyby došlo k opravdovému postoupení smlouvy, musela by být záloha žalobce započítána na kupní cenu a ten by se měl následně vypořádat s kupcem. Pan H. následně sdělil, že mu byla ze strany prodávajícího bez přesvědčivého důvodu zvýšena záloha na 720 000, nemá z toho dobrý pocit a návrh smlouvy nebude akceptovat, na další návrh žalobce již nereagoval. Ohledně zmaření prodeje žalobci 8. Dne 13. 4. 2022 žalovaný vyzývá žalobce k uzavření kupní smlouvy dle rezervační smlouvy ze dne xxx, připojil návrhy kupní smlouvy (bez uvedení čísel účtů) a smlouvy o advokátní úschově a vyzval k jejich podpisu. Když žalobce obdržel návrh kupní smlouvy, chtěl se s ním sejít a její obsah projednat, neboť nebyla úplná. Dne 19. 4. 2022 požádal žalovaný M. S. o posunutí sjednané schůzky dne 20. 4. na 10 hod., dotazuje se, jak to je s prodejem bytu a zda nemají nějakého zájemce, který by přišel na prohlídku bytu, M. S. odpovídá, že ten den jednoho zájemce. M. S. žádá o posunutí schůzky na pátek, žalovaný s tím souhlasí a navrhuje 10 hod. 21. 4. M. S. schůzku potvrzuje s tím, že dorazí i zájemce o koupi a žalobce. Žalovaný s tím souhlasí. 26. 4. se M. S. ptá, zda je možná schůzka 27. 4. Na to žalovaný reaguje tak, že on i banka počítají s podpisem kupní smlouvy a zaplacením zálohy, schůzku posouvá k večeru nebo na čtvrtek. 27. 4. se M. S. ptá, v kolik hodin večer. Dne 27. 4. 2022 zaslal žalovanému urgentní žádost o schůzku též žalobce z důvodu řešení rezervace bytu. Žalovaný odpovídá M. S. až 28. 4. s tím, že dnes se do P. nedostane, schůzku ruší, vše potřebuje prokonzultovat s bankou, se ozve zítra dopoledne, M. S. odpovídá. Dne 29.4. se M. S. ptá, jaký bude další postup a zda se dnes sejdou. Žalovaný odpovídá, že řeší zdravotní problém a schůzka bude možná až příští týden. Na to M. S. upozorňuje, že to už končí rezervační doba a zda se tedy bude prodlužovat. Nepřišla žádná odpověď. Dne 2. 5. opětovně žádal žalovaného o schůzku, ale žalovaný mu sděluje, že rezervační doba uplynula a nebude ji prodlužovat. M. S. se ptá, co bude se zálohou a zda má stále shánět zájemce. V té době žalovaný již měl vážnou zájemkyni o koupi bytu (paní Y. P.), dle svědka S. dokonce svědkyně P. zaplatila rezervační zálohu, protože žalovaný potřeboval finanční hotovost, a proto začal odkládat schůzky se žalobcem; naposledy odložil schůzku z 29. 4. o týden, tedy na dobu, kdy již rezervační doba dle smlouvy měla uplynout. M. S. vypověděl, že ke konci rezervační doby měli zájem se s žalovaným setkat, ale on schůzky odkládal nebo rušil, komunikovali telefonicky nebo přes WhatsApp; snažil se domluvit se i prostřednictvím p. S., ale ten jen sdělil, že žalovaný má zdravotní i finanční problémy a nechce komunikovat, ať na něho netlačí. Ohledně nabízení Předmětu koupě jiným zájemcům 9. Žalovaný jako prodávající a Y. P. uzavřeli kupní smlouvu dne xxx, šlo o převod vlastnického práva k Předmětu koupě za kupní cenu 6 050 000 Kč. Po zaplacení druhé splátky ve výši 4 661 000 Kč do 31. 5. 2022 měl být podán návrh na vklad převodu vlastnického práva do katastru nemovitostí, následně měla být zaplacena třetí splátka. Dodatkem č. 1 ke kupní smlouvě z xxx bylo nově sjednáno, že na stranu kupující přistupuje A. S. a druhá splátka kupní ceny byla stanovena ve výši 5 300 000 Kč se splatností do 10. 7. 2022. xxx xxx, a.s. v postavení zástavního věřitele dne 20. 6. 2022 potvrdila, že jakmile bude na úvěrový účet zaplacena částka 5 300 000 Kč, vystaví prohlášení o vzdání se zástavního práva k Předmětu koupě, návrh na vklad vlastnického práva byl podán 29. 8. 2022. 10. M. S. prostřednictvím M. T. kontaktoval 19. 4. 2022 paní Y. P., zda nemají zájem o Předmět koupě (neboť v roce 2019 jí ve stejném domě zprostředkoval koupi jiného prostoru) za cenu 7 300 000 Kč. K prodeji však nedošlo, protože p. P. sdělila, že nemá dost peněz na koupi. Y. P. je jednatelkou jazykové školy, která má prostory na adrese Předmětu koupě. Žalovaného zná od roku 2019, kdy od něho koupila prostory pro školu. Školu chtěla rozšiřovat; sice vypověděla, že až na začátku května 2022 mu zavolala, zda nemá k prodeji další prostory, ale tomu soud neuvěřil pro rozpory s výpovědí jejího manžela a časové nesoulady ve vlastní výpovědi svědkyně. svědek S. opakovaně uvedl, že po zjištění, že se v domě prodává byt, prodej nejdříve projednávali spolu, což ostatně vypověděla i sama Y. P. Y. P. taktéž vypověděla, že radu chtěla též od realitní makléřky M. T., popřela však, že by jí byt již předtím M. T. sama nabídla na základě jednání s p. S. Soud po srovnání všech výpovědí a ostatních důkazních prostředků uzavřel, že svědkyně P. o prodeji bytu již v polovině dubna věděla, ale neměla v té době dostatečné množství peněz. 11. Po právní stránce obvodní soud poukázal ust. § 1724 odst. 1, § 1725, § 1746 odst. 2, § 1968 a § 1970 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o.z.“) a uzavřel, že žaloba je důvodná. 12. Předmětem sporu byl závazek žalovaného vrátit žalobci rezervační poplatek dle čl. VI. rezervační smlouvy uzavřené mezi účastníky dne 2. 2. 2022 ve smyslu § 1724, § 1725 a § 1746 odst. 2 o.z. Smluvní ujednání bylo v zásadě koncipováno tak, že nebude-li naplněn účel rezervační smlouvy, bude posuzováno, zda k tomuto došlo z důvodů na straně žalobce nebo žalovaného. Pokud by k tomu došlo z důvodů na straně žalovaného, rezervační poplatek by byl povinen do 10 dnů vrátit žalobci. Pokud by k tomu nedošlo z důvodů na straně žalobce, rezervační poplatek by si ponechal žalovaný. Pro posouzení sporu tedy bylo zásadní, z jakých důvodů nedošlo k naplnění účelu rezervační smlouvy a na čí straně tyto důvody leží. Uzavření samotné smlouvy a její obsah nebyly mezi účastníky sporné. 13. Soud dospěl k závěru, že v případě jednání s p. R. H. žalobce nepostupoval v souladu s rezervační smlouvou, ale těchto jednání se ale aktivně účastnil i žalovaný a jeho právní zástupce, který návrhy smluv sám připravoval a se zájemcem jednal. Jednání obou stran tak byla v jejich vzájemném souladu a obě strany s tímto způsobem souhlasily. K uzavření smlouvy se zájemcem nedošlo z důvodu jednostranného zvýšení zálohy ze strany žalovaného, proto obvodní soud shledal důvody zmaření uzavření smlouvy na straně žalovaného. Skutečnost, že žalobce do poslední chvíle spekuloval a snažil se sehnat zájemce na koupi bytu, není možné klást k jeho tíži, neboť tuto možnost měl přímo z rezervační smlouvy. 14. Stejně pak vyhodnotil požadavek žalobce sejít se s žalovaným osobně za účelem podpisu kupní smlouvye za zcela oprávněný. Žalovaný zmařil uzavření smlouvy tím, že schůzku neustále odkládal, a to až na dobu po skončení rezervační lhůty, neboť měl již jiného vážného zájemce. 15. Protože obvodní soud dovodil, že důvody, pro které nebyl naplněn účel rezervační smlouvy, leží na žalovaném, tak žalobě vyhověl, a to včetně úroku z prodlení, neboť splatnost nároku žalobce nastala dle smlouvy 13. 5. 2022 a počínaje dnem 14. 5. 2022 je žalovaný v prodlení; výši tohoto úroku stanovil dle nařízení vlády č. 351/2013 Sb. (výrok I). 16. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud výrokem II podle ust. § 142 odst. 1 o.s.ř. a žalobci přiznal právo na náhradu nákladů řízení ve výši 206 158,50 Kč, tj. zaplacený soudní poplatek 20 000 Kč a nákladů zastoupení advokátem, tj. odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „AT”) za 14 úkonů právní služby dle § 11 odst. 1 AT a 1 úkon právní služby dle § 11 odst. 2 AT včetně 15 paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 AT a daně z přidané hodnoty ve výši 21 %. 17. O vrácení nevyčerpané části zálohy pak rozhodl, protože žalovaný složil zálohu 2 000 Kč na náklady důkazu – tlumočné za tlumočení výpovědi svědka G. S., tento výslech však nebyl proveden, neboť jej soud z důvodu nedostavení se svědka, jeho zdravotního stavu a výsledku dosavadního dokazování neprovedl, ze složené zálohy použil jen 300 Kč na úhradu odměny tlumočnice za dostavení se k jednání, na které se nedostavil svědek). Částku ve výši 300 Kč nese žalovaný jako neúspěšný účastník ve sporu (výrok III). 18. Proti tomuto rozsudku podal žalovaný včas přípustné odvolání a navrhl, aby odvolací soud napadený rozsudek zrušil, případně změnil tak, že žalobu zamítne. Má za to, že všechny povinnosti vyplývající z rezervační smlouvy splnil. Ke zmaření smlouvy s p. R. uvedl, že žalobce nepostupoval v souladu s rezervační smlouvou, a naopak navrhl přímý prodej za kupní cenu 7 200 000 Kč. Za takové situace považuje žalovaný za adekvátní zálohu 10 %. Nejedná se však o navýšení zálohy, protože pro tento případ nebyla nikterak předem sjednána, prodej Předmětu koupě p. R. nepodléhal režimu rezervační smlouvy. Skutečnost, že p. R. ztratil o koupi nemovitosti zájem, tak nemůže jít k tíži žalovaného, který nemohl jeho rozhodování nijak ovlivnit. Naopak žalobci nic nebránilo v tom, aby rezervační smlouvu postoupil p. R. Má za to, že návrh smlouvy z xxx byl způsobilý k podepsání. Dle žalovaného žalobce neměl dostatečné peněžní prostředky na koupi. Žalobce chtěl dosáhnout zisku z případného rozdílu sjednaných kupních cen, a proto začal vymýšlet pochybné konstrukce a tato svá tvrzení hodlal prokázat výslechem jím navrženého svědka G. S., který soud neprovedl. Dále poukázal na nekompabilitu návrhů smluv s p. R., dohody o vzájemném vypořádání a rezervační smlouvy s tím, že p. R. pak odradilo neprofesionální jednání žalobce. Dále pak předkládá vlastní hodnocení výpovědi svědkyně P. a S. a uzavírá, že s novými zájemci začal právně jednat až poté, kdy žalobci skončila rezervační doba, když rezervační smlouva zakazovala žalovanému jen právně jednat ohledně převodu vlastnického práva. 19. Žalobce navrhl, aby odvolací soud napadené rozhodnutí potvrdil. Rozsudek považuje za mimořádně dobře odůvodněný, soud řádně zjistil skutkový stav a jeho závěry vycházejí z provedených důkazů. Argumentace žalovaného je jen snahou o ospravedlnění nečestného jednání a zdůraznil, že nikdo nemůže mít prospěch ze svého protiprávního jednání a dobrých mravů se nemůže dovolávat ten, kdo je sám nemá. Odvolací tvrzení a důkazy jsou jen opakováním již dříve uvedeného, soud se s nimi ve svém rozhodnutí vypořádal, není důvod pro postup dle § 205a o. s. ř. Žalobce vyzval žalovaného k uzavření kupní smlouvy, ale žalovaný výzev nedbal a nemovitosti zcizil třetí osobě, čímž zmařil původně zamýšlený obchod. 20. Odvolací soud přezkoumal napadený rozsudek včetně řízení, které jeho vydání předcházelo (§ 212, § 212a odst. 1 a 5 o. s. ř.), a dospěl k závěru, že odvolání žalovaného není opodstatněné. 21. Prvoinstanční soud správně mlčky dovodil mezinárodní příslušnost českých soudů k projednání a rozhodnutí návrhu. V této věci jde o řízení s mezinárodním prvkem, který je představován cizí státní příslušností žalobce. Mezinárodní příslušnost českých soudů je dána podle článku 4 odst. 1 Nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) ze dne 12. prosince 2012 o příslušnosti a uznávání a výkonu soudních rozhodnutí v občanských a obchodních věcech č. 1215/2012 (dále jen „nařízení Brusel I bis“), neboť nařízení EU má aplikační přednost před českým vnitrostátním předpisem (§ 2 ZMPS) a žádná dvoustranná smlouva mezi Českou republikou a Izraelem upravující mezinárodní příslušnost soudů v civilních sporech neexistuje. Rozhodným právem je, jak zcela správně uvedl již obvodní soud, právo české podle čl. 3 odst. 1 nařízení Evropského Parlamentu a Rady (ES) č. 593/2008 ze dne 17. 6. 2008 (dále jen „nařízení Řím I“), neboť volbu práva účastníci provedli výslovným odkazem na zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v záhlaví rezervační smlouvy. 22. Odvolací soud souhlasí s tím, že majetková situace žalobce byla prokázána dostatečně a že výslech p. S. (tj. zástupce žalovaného při prodeji Předmětu koupě, který k této problematice může mít jen zprostředkované informace) je v tomto směru zcela nadbytečný. Dále žalovaný navrhoval provést výslech tohoto svědka k otázce propojení žalobce a žalovaného, avšak i tato otázka byla objasněna v dostatečném rozsahu, o kterém nejsou žádné pochybnosti. Nelze pak ani odhlédnout od toho, že soud se pokusil výslech provést, ale nebylo to možné právě proto, že žalovaný sdělil soudu jen adresu (č.l. 71), kde je svědek nemá zvonek ani schránku (č.l. 194), resp. je neznámý (č.l. 212). Žalovaný pak soud nedodal ani jiný kontakt na svědka, ani nezajistil osobní účast svědka na jednání dle výzvy č.l. 198. Provedení videokonference nebylo možné proto, že obvodnímu soudu není ani znám případný dožádaný soud, který by měl videokonferenci provést. 23. Odvolací soud tak shledal, že soud prvního stupně provedl v řízení potřebné dokazování, provedené důkazy správně hodnotil, zjistil z nich správné skutečnosti a na jejich základě dospěl ke správným závěrům o skutkovém stavu věci. Rovněž ani v hodnocení důkazních prostředků a z nich vyplývajícímu závěru o skutkovém stavu věci odvolací soud neshledal žádné pochybení. Zjištěné skutečnosti z provedených důkazů vyplývají, jednotlivá zjištění na sebe logicky navazují a vytvářejí jednoznačný skutkový celek. Odvolací soud při svých závěrech o skutkovém stavu věci proto vychází z výsledků dokazování soudu prvního stupně, tak jak je ve svém rozsudku správně popsal, a pro stručnost na jeho rozsudek v těchto částech zcela odkazuje (viz usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 29 Cdo 3450/2011 ze dne 16. 11. 2011). 24. Akcentuje však zvlášť skutečnost, že v návrhu kupní smlouvy ze dne xxx chyběly nejen platební údaje (tj. ujednání o platebních místech, která jsou nahrazena textem „doplnit číslo účtu“, „doplnit“ nebo „bude doplněno“), ale zejména podpis žalovaného. 25. Obvodní soud přitom zjištěný skutkový stav posoudil dle přiléhavých zákonných ustanovení. Účastníci uzavřeli nepojmenovanou smlouvu ve smyslu § 1746 odst. 2 o. z., která má všechny náležitosti platného právního jednání. V této smlouvě oba účastníci demonstrovali společnou vůli – tedy převod vlastnického práva k Předmětu koupě ze žalovaného na žalobce nejpozději do 1. 5. 2022. Žalovaný se výslovně zavázal nečinit právní jednání směřující k převodu vlastnického práva k Předmětu koupě ve prospěch jiné osoby. Nepochybně pak bylo povinností obou účastníků poskytnout si vzájemnou součinnost k tomu, aby byl účel smlouvy naplněn. Ohledně zmaření prodeje p. R. 26. V právním posouzení otázky jednání s p. R. se odvolací soud odlišuje od právního posouzení soudem prvního stupně. Pokud si žalobce rezervační smlouvu vykládal tak, že žalobce si daný byt na 3 měsíce rezervuje a v té době jej může postoupit s navýšením ceny oproti původně sjednané kupní ceně na jinou osobu, tak odvolací soud konstatuje, že tato osobní motivace žalobce není v textu rezervační smlouvy nijak zachycena, natož souhlas žalovaného. Smlouva totiž neupravuje možnost, že by kupní cena v kupní smlouvě s kupujícím, jemuž právo na uzavření smlouvy postoupil žalobce, měla být jiná, než je uvedeno v rezervační smlouvě. Navíc kupní cena 7 200 000 Kč by ani nebyla pravdivá, protože kupní cena Předmětu koupě byla i nadále 6 000 000 Kč, rozdíl 1 200 000 Kč neměl obdržet vlastník Předmětu koupě (žalovaný) za převod vlastnického práva, ale žalobce. Mělo se tedy jednat o odměnu za zprostředkování koupě, případně postoupení smlouvy, sjednanou mezi žalobcem a p. R. To, že za těchto okolností nebyla uzavřena kupní smlouva, je skutečně jen důsledek obchodní taktiky žalobce. Rozhodně pak nelze od soudů očekávat, že budou sankcionovat účastníky hmotněprávních jednání za to, že odmítnou účast na simulovaných právních jednáních. Žalobce sice našel nového zájemce, avšak nenabídl mu postoupení smlouvy, přišel se zcela novým modelem. Žalobce a žalovaný tak skutečně začali jednat mimo rámec rezervační smlouvy, avšak nedohodli se. Za tohoto stavu je pak nerozhodné, proč p. R. odmítl pokračovat v jednání, neboť právě absence shodné vůle žalobce a žalovaného ohledně vypořádání vzájemných práv a povinností z rezervační smlouvy znemožnila tento prodej. Žalovaný se pak v rezervační smlouvě nezavázal k jednání, které po něm žalobce následně požadoval, proto neuzavření smlouvy s p. R. nelze považovat za porušení smluvních povinností ze strany žalovaného. Ohledně nabízení Předmětu koupě jiným zájemcům 27. Odvolací soud nepovažuje za podstatné, zda Y. P. oslovila žalovaného před uplynutím rezervační doby, nebo až poté. Této svědkyni totiž nic nezakazovalo oslovit přímo žalovaného s vlastní nabídkou, žalovaný pak byl omezen jen tak, že nesměl s novou zájemkyní jednat o uzavření smlouvy do doby uplynutí rezervační doby. Odvolací soud žádné pochybení pouze v samotném faktu, že svědkyně žalovaného oslovila a že po uplynutí rezervační doby uzavřeli kupní smlouvu, neshledal. Tento závěr však nemá vliv na posouzení otázky, zda žalovaný neporušil povinnost součinnosti při uzavření kupní smlouvy, ke které se zavázal uzavřením rezervační smlouvy (viz dále). Ohledně zmaření prodeje žalobci 28. V rezervační smlouvě (bod VI) si účastnící dohodli, že nedojde-li v termínu stanoveném smlouvou k uzavření kupní smlouvy z důvodů na straně prodávajícího, je prodávající povinen vrátit zájemci uhrazený rezervační poplatek do 10 pracovních dnů po marném uplynutí lhůty k uzavření kupní smlouvy. Nedojde-li v termínu stanoveném toto smlouvou k uzavření kupní smlouvy z důvodů na straně zájemce, je zájemce povinen zaplatit prodávajícímu smluvní pokutu ve výši 500 000 Kč. V takovém případě se smluvní strany dohodly, že si prodávající ponechá částku jemu poukázanou, a to do deseti pracovních dnů od marného uplynutí lhůty k uzavření kupní smlouvy. V bodě IV odst. 3 rezervační smlouvy zájemce prohlásil, že nedojde-li k uzavření kupní smlouvy z důvodu jeho neschopnosti kupní cenu financovat (a to i pro nezískání úvěru), jedná se o důvod neuzavření Kupní smlouvy daný na straně zájemce. Totéž platí i v případě, pokud zájemce nebude nejpozději 1. 5. 2022 oprávněn/schopen kupní smlouvu uzavřít. 29. Bylo zcela na vůli smluvních stran, že se dohodly, kdy a za jakých podmínek přestane platba plnit úlohu rezervačního poplatku (tj. plnění za rezervaci nemovitostí) a stane se částí kupní ceny, nebo bude vrácena zájemci, anebo si ji bude moci prodávající ponechat. Odvolací soud pak poukazuje na to, že povinnost zaplatit smluvní pokutu byla sjednána jen za porušení povinnosti zájemcem, žádná povinnost prodávajícího vyplývající pro něj z rezervační smlouvy však smluvní pokutou utvrzena nebyla. Pokud se tedy prodávající rozhodl Předmět koupě zájemci neprodat, nečelil žádné jiné sankci, než povinnosti vrátit rezervační poplatek. Zájemce si mohl rezervační poplatek ponechat jen ve dvou situacích – pokud by došlo k uzavření kupní smlouvy (stal by se první splátkou kupní ceny), anebo by důvod pro neuzavření kupní smlouvy ležel na straně zájemce. 30. S přiléhavým právním závěrem obvodního soudu, že žalobce prokázal svou solventnost, odvolací soud souhlasí. Žalobce totiž prokázal, že (i za pomoci úvěru) zakoupil 2 byty v ceně odpovídající ceně Předmětu koupě, a to bezprostředně po uplynutí rezervační doby. Tímto způsobem tak prokázal, že mu v uzavření kupní smlouvy se žalovaným nebránil nedostatek prostředků, když přímo v textu rezervační smlouvy je předpokládáno, že kupní cena bude hrazena za pomoci úvěru (viz bod IV odst. 3) a žalobce doložil, že obdržel úvěr na zakoupení bytu na xxx, Praha, v květnu 2022, tedy právě v rozhodném období. Spekulace žalovaného o tom, že kupní smlouva nebyla uzavřena proto, že žalobce nebyl schopen ufinancovat Předmět koupě pro nezískání úvěru je tak zcela lichá, nemající oporu v provedeném dokazování. Jiné důvody, pro které by snad žalobce nebyl oprávněn/schopen kupní smlouvu uzavřít z důvodů ležících na jeho straně, pak v řízení nevyšly najevo. 31. Podle § 560 o. z. písemnou formu vyžaduje právní jednání, kterým se zřizuje nebo převádí věcné právo k nemovité věci, jakož i právní jednání, kterým se takové právo mění nebo ruší. Podle § 561 odst. 1, 2 o. z. K platnosti právního jednání učiněného v písemné formě se vyžaduje podpis jednajícího. Podpis může být nahrazen mechanickými prostředky tam, kde je to obvyklé. Jiný právní předpis stanoví, jak lze při právním jednání učiněném elektronickými prostředky písemnost elektronicky podepsat. Jedná-li více osob, vyžadují se jejich projevy na téže listině při právním jednání, kterým se zřizuje nebo převádí věcné právo k nemovité věci, anebo kterým se takové právo mění nebo ruší. 32. Podle § 1732 odst. 1 o. z. právní jednání směřující k uzavření smlouvy je nabídkou, pokud obsahuje podstatné náležitosti smlouvy tak, aby smlouva mohla být uzavřena jeho jednoduchým a nepodmíněným přijetím, a pokud z něho plyne vůle navrhovatele být smlouvou vázán, bude-li nabídka přijata. Podle § 1733 věta prvá o. z. Projev vůle, který nevyhovuje § 1732, není nabídkou a nemůže být proto přijat. 33. Podle § 1975 odst. 1 o. z. věřitel je v prodlení, nepřijal-li řádně nabídnuté plnění nebo neposkytl-li dlužníku součinnost potřebnou ke splnění dluhu. 34. Odvolací soud se pak plně ztotožňuje se závěrem obvodního soudu, že prodej bytu žalobci zmařil svým jednáním žalovaný. Žalovaný zaslal sice návrh smlouvy žalobci, ale jednalo se jen o koncept, výzvu k jednání, nikoliv závaznou ofertu (srov. § 1732 odst. 1 a § 1733 o. z.), neboť smlouva týkající se převodu vlastnického práva k nemovitosti má ze zákona obligatorně písemnou formu (§ 560 o. z.) a na konceptu žalovaného ze dne 13. 4. 20222 chyběl mimo jiného jeho podpis (§ 561 odst. 1 o. z.). Pouhým akceptací tohoto konceptu ze strany žalobce (byť v písemné podobě) by nemohlo dojít k převodu vlastnického práva k Předmětu koupě, neboť na základě takové smlouvy (podepsané jen jedním účastníkem) by nebylo možno dosáhnout změny zápisu v katastru nemovitostí, a tedy ani naplnit účel rezervační smlouvy. Žalobce se pak opakovaně snažil setkat se se žalovaným k jednání o kupní smlouvě a podpisu, což žalovaný opakovaně zmařil, subjektivní příčiny (tj. zda již plánoval prodej paní P., nebo ztratil důvěru v žalobce, byl nemocen či pracovně zaneprázdněn) jsou zcela irelevantní. O nepoctivém úmyslu žalovaného ve smyslu § 6 o. z. pak svědčí to, že sám navrhl prodloužení rezervační doby (tj. schůzku z pátku 29. 4. 2022 oddálil na příští týden, ačkoliv rezervační doba by jinak končila již za dva dny v neděli 1. 5. 2022), což žalobce akceptoval (dotazoval se na konkrétní datum), ale žalovaný sdělil jen to, že rezervační doba uplynula. Jediným objektivně zjištěným důvodem, pro který nebyla kupní smlouvy uzavřena, je absence povinné součinnosti ze strany žalovaného (§ 1975 o. z.). 35. Odvolací soud tak uzavřel, že žalovanému právo na smluvní pokutu nevzniklo, zápočet jeho neexistující pohledávky na žalobcův nárok na vrácení rezervačního poplatku neměl žádné účinky; jeho povinnost vrátit rezervační poplatek tak trvá. 36. Ohledně úroku z prodlení pak odvolací soud plně odkazuje na odůvodnění napadeného rozhodnutí, neboť ohledně tohoto nároku žádné odvolací námitky vzneseny nebyly a odvolací soud žádné pochybení neshledal. Splatnost nároku na vrácení rezervačního poplatku byla sjednána přímo ve smlouvě a jejím marným uplynutím se tak žalovaný ocitl v prodlení (§ 1968 o. z.) a požadavek žalobce na úrok z prodlení je tak po právu (§ 1970 o. z.). Výše úroku z prodlení se řídí nařízením vlády č. 351/2013 Sb., jak přiléhavě uvedl již obvodní soud. 37. Odvolací soud proto rozsudek v napadeném rozsahu postupem dle § 219 o. s. ř. potvrdil, když proti výrokům o nákladech řízení žádné námitky vzneseny nebyly a odvolací soud neshledal žádnou chybu ani při zvažování účelnosti nákladů ani při samotném výpočtu nákladů řízení. 38. O nákladech odvolacího řízení (výrok II) rozhodl soud podle § 224 odst. 1 o.s.ř. a § 142 odst. 1 o.s.ř., účelné náklady žalobce tvoří náklady na zástupce z řad advokátů, tj. odměna 10 300 Kč dle § 7 AT určená z tarifní hodnoty 500 000 Kč (§ 8 odst. 1 poslední věta AT) za každý ze 2 úkonů právní služby dle § 11 odst. 1 AT (vyjádření k odvolání a účast na jednání odvolacího soudu), 2 paušální náhrady hotových výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 AT a náhrada 21% DPH (4 452 Kč), celkem tedy 25 652 Kč. 39. O lhůtě k plnění bylo rozhodnuto podle § 160 odst. 1 o.s.ř., o místě k plnění náhrad nákladů řízení žalobce podle § 149 odst. 1 o.s.ř. Poučení: Proti tomuto rozsudku je přípustné dovolání za podmínek stanovených v § 237 o. s. ř. Dovolání se podává do dvou měsíců od doručení rozhodnutí odvolacího soudu k Nejvyššímu soudu České republiky v Brně prostřednictvím Obvodního soudu pro Prahu 3. Přípustnost dovolání je oprávněn zkoumat jen dovolací soud (§ 239 o. s. ř.). Proti výroku o nákladech řízení není dovolání přípustné. Praha 17. října 2024 JUDr. Blanka Kapitánová v. r. předsedkyně senátu