ČESKÁ REPUBLIKA ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY Městský soud v Praze jako soud odvolací rozhodl v senátě složeném z předsedkyně senátu JUDr. Blanky Chlostové a soudců JUDr. Zuzany Hanákové, LL.M. a JUDr. Michala Holuba a ve a) žalobce: V. Q. P., PrahaVan Quang Pham, nar. 16. 9. 1992 Za Vokovickou vozovnou 23/2A, 162 00 Praha 6, st. příslušnost: Vietnamská socialistická republika b) žalobkyně: T. T. V., PrahaThi Thu Vu, nar. 16. 6.1994 Za Vokovickou vozovnou 23/2A, 162 00 Praha 6 st. příslušnost: Česká republika oba zastoupeni: P. K., Prahaadvokátem Mgr. Petrem Křiváčkem sídlem Dlouhá 733/29, 110 00 Praha 1 proti žalovanému:F. T., nar. xxx bytem: H., Praha t.č. ve Vazební věznici Praha Ruzyně sídlem Staré náměstí 3, 161 02 Praha 6 zastoupenému:advokátem A. K. sídlem Z., Praha o zaplacení částky 250 000 Kč s příslušenstvím k odvolání žalovaného proti rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 6 ze dne 7. července 2025, č. j. 17 C 244/2024-247, ve znění doplňujícího rozsudku téhož soudu ze dne 28. srpna 2025, č. j. 17 C 244/2024-254, takto: I. Rozsudek soudu I. stupně se ve výroku I potvrzuje. II. Ve výroku II se rozsudek soudu I. stupně mění tak, že žalovaný je povinen zaplatit žalobcům na náhradě nákladů řízení částku 168 013 Kč do 3 dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalobců P. K., advokáta. III. Žalovaný je povinen zaplatit žalobcům na náhradu nákladů odvolacího řízení částku 41 599,80 Kč, do 3 dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalobců P. K., advokáta. Odůvodnění: 1. V záhlaví uvedeným rozsudkem soud I. stupně uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobcům částku ve výši 250 000 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení ve výši 14,75 % ročně z částky 250 000 Kč (výrok I) a povinnost uhradit žalobci a) náklady řízení ve výši 89 633 Kč a žalobkyni b) náklady řízení ve výši 78 380 Kč k rukám právního zástupce žalobců (výrok II). 2. Doplňujícím rozsudkem ze dne 28. 8. 2025, č. j. 17 C 244/2024-254 pak soud I. stupně část výroku I napadeného rozsudku doplnil tak, že úrok z prodlení má být zaplacen za období od 4. 6. 2024 do zaplacení. 3. Soud I. stupně takto rozhodl o žalobě, kterou se žalobci domáhali vůči žalovanému zaplacení částky 250 000 Kč s příslušenstvím. Tvrdili, že uvedená částka představuje rezervační poplatek uhrazený na základě rezervační smlouvy uzavřené dne 28. 1. 2024 mezi žalobci jako zájemci o koupi bytové jednotky č. x nacházející se ve 2. nadzemním podlaží domu č. p. x stojícího na pozemku st. parc. č. x a k tomu odpovídající spoluvlastnický podíl na společných částech budovy a pozemku, vše nacházející se v katastrálním území Ch. (dále také jen „jednotka“) a společností Ch. jako vlastníkem č. 1 a žalovaným jako vlastníkem č. 2. Podle žalobců došlo k odstoupení od rezervační smlouvy z důvodu, že žalovaný a společnost Ch. nesplnili povinnost poskytnout součinnost nezbytnou k uzavření úvěrové smlouvy, což znemožnilo žalobcům získat hypoteční úvěr. Banky odmítly poskytnout úvěr, jelikož nemovitost nebyla způsobilým předmětem zástavy pro nesoulad skutečného stavu s prohlášením vlastníka a chybějící stavební povolení či kolaudační souhlas. Přestože žalobci od smlouvy odstoupili dne 9. 5. 2024 a vyzvali žalovaného k vrácení rezervačního poplatku, částka jim vrácena nebyla. Vedle jistiny pak požadovali i zákonný úrok z prodlení od 4. 6. 2024 do zaplacení. 4. Žalovaný navrhoval zamítnutí žaloby. Potvrdil uzavření rezervační smlouvy dne 28. 1. 2024 společně se společností Ch., avšak namítal, že žalobci nesplnili podmínky pro odstoupení od smlouvy. Tvrdil, že žalobcům bylo od počátku známo, a podpisem smlouvy stvrdili, že si byli vědomi skutečnosti, že v budoucnu dojde k přečíslování jednotky a úpravě podílů na společných částech budovy. Popřel, že by na nemovitosti probíhaly stavební či jiné úpravy. Dále uvedl, že dne 10. 4. 2024 byli žalobci vyzváni k uzavření kupní smlouvy. Podle žalovaného naopak byly splněny podmínky pro jeho nárok a nárok společnosti Ch. na zaplacení smluvní pokuty dle čl. IX rezervační smlouvy, přičemž došlo k automatickému započtení této pohledávky proti pohledávce žalobců na vrácení rezervačního poplatku, a jeho právní zástupkyně učinila projev vůle k započtení. Žalovaný dále tvrdil, že žalobcům poskytl veškerou součinnost a informace, včetně návštěvy stavebního úřadu s osobou pověřenou žalobci, aby si ověřila potřebné údaje. Zdůraznil, že k prodloužení rezervace došlo na žádost žalobců z jeho dobré vůle, přičemž tím mu vznikla škoda spočívající v ušlém zisku z nájmu jednotky. Uváděl také, že se pokoušel s žalobci dohodnout na dalším prodloužení rezervace či slevě z kupní ceny, avšak žalobci již nereagovali. 5. Soud I. stupně po provedeném dokazování zjistil, že dne 28. 1. 2024 uzavřeli žalobci se společností Ch. a žalovaným (jako vlastníky nemovitosti) rezervační smlouvu k bytové jednotce č. x v budově č. p. x na pozemku st. parc. č. x, katastrální území Ch., spolu s podílem 10973/65154 na společných částech budovy č. p. x a ideálním podílem 1004/7538 na pozemku st. parc. č. x. Téhož dne žalobci uhradili žalovanému rezervační poplatek ve výši 250 000 Kč, který odpovídal kupní ceně za spoluvlastnický podíl k uvedenému pozemku. Žalobci se rezervační smlouvou zavázali uzavřít se společností Ch. a žalovaným (jako prodávajícími) kupní smlouvu k předmětné nemovitosti do 31. 3. 2024. U podpisu rezervační smlouvy byla přítomna T. P. N., finanční poradkyně žalobců zajišťující hypoteční úvěr, která mj. upozornila, že rezervační poplatek byl oproti původnímu návrhu navýšen žalovaným, a že při uzavření rezervační smlouvy řešila spolu s žalovaným prohlášení vlastníka týkající se jednotky určené odlišně, než jak je označena v rezervační smlouvě. V rezervační smlouvě bylo mj. ujednáno, že vlastníci nemovitosti poskytnou žalobcům součinnost při zajištění hypotečního úvěru, a dále že žalobci mohou od rezervační smlouvy odstoupit v případě, že vlastníci nemovitosti budou vyvíjet takovou činnost, na základě níž nedojde k uzavření kupní smlouvy a žalobcům bude vrácen rezervační poplatek v plné výši. Žalobci současně vzali podpisem rezervační smlouvy na vědomí, že označení jednotky i výše podílu na společných částech domu se proti současnému stavu bude v budoucnu měnit na základě prohlášení vlastníka. 6. Dne 29. 1. 2024 žalovaný zaslal finanční poradkyni žalobců podklady k odhadu, a to: původní prohlášení vlastníka zapsané v katastru nemovitostí od roku 2008, očíslování jednotlivých jednotek v domě č. p. x, přílohu č. 1 s označením budovy č. p. x, k. ú. Ch., okr. P., LV č. x, se schématy 1.–3. NP a půdorysy bytů, dále návrh dohody spoluvlastníků (společnosti Ch. a žalovaného) o způsobu zrušení spoluvlastnictví, který nebyl datován ani podepsán, a soubor fotografií zachycující předmětnou bytovou jednotku a pohled na dům. Dne 31. 1. 2024 R. evidovala podání žádosti žalobců o hypoteční úvěr, avšak žádost byla nekompletní. Dne 1. 2. 2024 hypoteční poradce R. O. Ch. sdělil požadavek doložení stavebního povolení nebo kolaudačního souhlasu a projektové dokumentace k úpravám v domě. Žalobci prostřednictvím finanční poradkyně N. opakovaně žádali žalovaného o předložení těchto dokladů, přičemž dne 9. 2. 2024 O. Ch. požadavek potvrdil s tím, že je třeba předložit podklady k legalizaci stavebních úprav v domě. 7. Dne 27. 2. 2024 finanční poradkyně žalobců požádala žalovaného o kontakt na jiného hypotečního poradce, který byl v minulosti pro žalovaného činný, žalovaný poskytl kontakt na M. D. Paralelně žalobci prostřednictvím finanční poradkyně požádali o úvěr u Č., přičemž žalovaný byl vyzván ke spolupráci, a to vyplnění passportu pro online ocenění a zaslání barevných fotografií domu, které žalovaný dne 4. 3. 2024 finanční poradkyni žalobců zaslal. Dne 11. 3. 2024 hypoteční specialistka Č., J. V., potvrdila, že pro online ocenění je třeba nové prohlášení vlastníka a provést změnu v katastru, případně lze zpracovat standardní ocenění smluvním odhadcem banky na současný i budoucí stav, přičemž je nutné rovněž doložit stavební povolení/kolaudační souhlas. 8. V době od 2. 4. do 10. 4. 2024 probíhala mezi stranami jednání o prodloužení lhůty stanovené v rezervační smlouvě z důvodu nutnosti doplnit bankami požadované dokumenty. Lhůta byla nedatovaným dodatkem prodloužena do 30. 4. 2024. Žalovaný však ani v prodloužené lhůtě požadované dokumenty nedodal. Dne 24. 4. 2024 M. D. informoval finanční poradkyni žalobců a B. (zástupkyni žalovaného), že odhad je hotový a činí 6 400 000 Kč, a téhož dne uvedl, že R. komplexně nemovitost posoudí až s předanou úvěrovou žádostí a kompletním odhadem, s odhadcem konzultoval, že změna prohlášení vlastníka musí proběhnout před čerpáním úvěru, a dále sdělil, že hovořil s paní T., která bude prohlášení vlastníka na katastr nemovitostí podávat koncem dubna 2024, přičemž žádost o úvěr bude podána společně s odhadem a čerpání úvěru bude možné až po zápisu změny prohlášení vlastníka. 9. Dne 25. 4. 2024 B. e-mailem sdělila M. D., finanční poradkyni žalobců a žalovanému, že je připravena činit potřebné kroky k zápisu změny prohlášení vlastníka do katastru nemovitostí, ač původní postup měl být jiný (změna prohlášení vlastníka až po prodeji všech bytových jednotek), současně uvedla, že vše potřebné do konce dubna připravit nestihne. Téhož dne B. potvrdila zástupci žalobců, že podklady pro zápis změny prohlášení vlastníka nepřipraví do 30. 4. 2024. 10. Dne 26. 4. 2024 M. D. informoval žalovaného, že hovořil se žalobkyní b), která mu sdělila, že byt již kupovat nechce, a na její pokyn stornoval žádost o hypoteční úvěr podanou u R. Tato instituce poté potvrdila, že došlo ke stornu neúplné žádosti, odvolané před dokončením posouzení žádosti a sběru dokumentů, dne 7. 5. 2024 byla žádost automaticky stornována pro vypršení časového rámce a nedodání podkladů. 11. Dne 9. 5. 2024 žalobci prostřednictvím svého zástupce doručili žalovanému odstoupení od rezervační smlouvy z důvodu neposkytnutí součinnosti a nemožnosti získat hypoteční úvěr, a ožádali o vrácení rezervačního poplatku. Zásilku s odstoupením si žalovaný (ani společnost Ch.) v úložní době od 10. 5. 2024 do 27. 5. 2024 nevyzvedli, zásilka byla dne 31. 5. 2024 vrácena zástupci žalobců. Dne 29. 5. 2024 bylo odstoupení od smlouvy žalovanému zasláno e-mailem, na nějž reagovala tehdejší zástupkyně žalovaného B. dne 30. 5. 2024 tak, že žalovaný odstoupení odmítá, považuje je za neoprávněné a započítává částku 250 000 Kč na smluvní pokutu z důvodu, že kupní smlouva nebyla uzavřena ve sjednané lhůtě. 12. Zjištěný skutkový stav posoudil soud I. stupně podle ust. § 1785 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“) o smlouvě o smlouvě budoucí, ust. § 2079 a násl. o. z. o kupní smlouvě a ust. § 2991 o. z. o bezdůvodném obohacení a dospěl k závěru, že žaloba je důvodná. Z provedeného dokazování totiž vyplynulo, že dne 28. 1. 2024 žalobci uzavřeli se společností Ch. a žalovaným rezervační smlouvu, na jejímž základě žalobkyně b) poukázala na účet žalovaného č. xxx částku 250 000 Kč jako rezervační zálohu na bytovou jednotku č. x v domě č.p. x, k. ú. Ch. Žalobci byli při podpisu smlouvy srozuměni s budoucí změnou označení jednotky (na č. x), výší podílu na společných částech (1004/7538) a podlahovou plochou (100,4 m˛), přičemž důvodem změny bylo provedení rekonstrukce budovy společností Ch. Rezervační smlouva obsahovala závazek žalovaného a společnosti Ch. poskytnout žalobcům součinnost při zajištění hypotečního úvěru, zejména uzavřít zástavní smlouvu s bankou po předložení úvěrové smlouvy žalobci, a dále ujednání, že v případě porušení této povinnosti mají žalobci právo od smlouvy odstoupit a že pokud vlastníci nemovitosti vyvinou činnost, na jejímž základě nedojde k uzavření kupní smlouvy, bude žalobcům vrácen rezervační poplatek v plné výši a navíc uhrazena smluvní pokuta 250 000 Kč. Z dokazování vyplynulo, že žalobci od konce ledna do dubna 2024 opakovaně žádali o hypoteční úvěr u tří bankovních ústavů (R., Č., R.), avšak všechny banky požadovaly doložení dokumentů (stavební povolení, kolaudační souhlas, nové prohlášení vlastníka, projektovou dokumentaci), které žalovaný neposkytl. Hypoteční úvěry nebyly schváleny, žádosti zůstaly nekompletní nebo byly stornovány. Žalovaný nepodal změnu prohlášení vlastníka na katastr nemovitostí do 30. 4. 2024, přičemž z e-mailové komunikace vyplynulo, že příprava podkladů nebyla v daném termínu reálně možná. Informaci o podání prohlášení vlastníka do konce dubna považoval soud I. stupně za účelovou a nepravdivou. Již dne 25. 4. 2024 totiž bylo zřejmé, že kupní smlouva nemůže být do 30. 4. 2024 uzavřena, neboť nebyly splněny podmínky požadované bankami, které žalobci bez součinnosti žalovaného nemohli zajistit. Za těchto okolností byl žalovaný od 1. 5. 2024 povinen vrátit žalobcům rezervační zálohu ve výši 250 000 Kč. Odstoupení žalobců ze dne 9. 5. 2024 soud považoval za právně bezvýznamné, neboť rezervační smlouva zanikla uplynutím lhůty dne 30. 4. 2024. Stejně tak soud nepřikládal význam skutečnosti, že žalobkyně b) dne 26. 4. 2024 sdělila hypotečnímu poradci, že byt kupovat nechce, neboť i bez tohoto prohlášení nebylo možné kupní smlouvu uzavřít včas. S ohledem na uvedené tak soud I. stupně výrokem I. napadeného rozsudku uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobcům částku 250 000 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení dle § 1970 o. z., jehož výše odpovídá § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb. 13. Výrok o nákladech řízení odůvodnil ust. § 142 odst. 1 o. s. ř. a tyto přiznal ve věci plně úspěšným žalobcům proti neúspěšnému žalovanému za právní zastoupení advokátem, přičemž ve vztahu ke každému ze žalobců vyčíslil náhradu nákladů řízení zvlášť. 14. Výrok o nákladech řízení vzniklých v souvislosti s vyhlášením doplňujícího rozsudku odůvodnil ust. § 150 o. s. ř. s tím, že tu jsou důvody hodné zvláštního zřetele, kdy účastníkům řízení žádné náklady řízení nevznikly. 15. Proti tomuto rozsudku podal žalovaný včasné odvolání, ve kterém namítal, že soud I. stupně dospěl k nesprávný skutkovým zjištěním a nesprávnému právnímu posouzení věci. Žalovaný totiž po celou dobu poskytoval žalobcům dostatečnou součinnost v procesu směřujícím k uzavření kupní smlouvy, mimo jiné prodloužením rezervační lhůty, předáváním požadovaných podkladů a komunikací s hypotečními poradci a bankami. Příčina neposkytnutí hypotečních úvěrů nespočívala v jeho nečinnosti, nýbrž v okolnostech na straně žalobců. Poskytnutí úvěru je otázkou vůle třetí osoby (banky), kterou vlastník nemovitosti nemůže garantovat ani ovlivnit. Žalovaný dále poukázal na čl. III odst. 4 rezervační smlouvy, v němž žalobci výslovně prohlásili, že se řádně seznámili se současným faktickým i právním stavem předmětu převodu, jak je zapsán v katastru nemovitostí, a v tomto stavu jej bez výhrad za dohodnutou cenu chtěli koupit. V čl. III odst. 5 rezervační smlouvy pak žalobci potvrdili, že byli upozorněni na budoucí změnu označení jednotky, výše podílu na společných částech domu a podlahové plochy, a že s těmito změnami souhlasili, přičemž tyto změny neměly vliv na sjednanou kupní cenu. Žalobci tak byli od počátku srozuměni se skutečností, že faktický stav jednotky neodpovídá stavu dosud zapsanému v katastru a že bude nezbytné změnit prohlášení vlastníka, tuto okolnost akceptovali, a přesto k uzavření rezervační smlouvy přistoupili. Ve vztahu k důvodům neúspěchu hypotečních žádostí žalovaný odkázal na skutečnost, že Č. sdělila dne 9. 6. 2025, že žádost byla evidována jako „odmítnutá klientem“ bez toho, že by došlo k jejímu posouzení a u R., došlo dne 26. 4. 2025 ke stornu žádosti obchodníkem před dokončením procesu pořízení žádosti a sběru dokumentů, přičemž nemovitost nebyla v této fázi specifikována. Svědek M. D. pak při výslechu konaném dne 29. 5. 2025 potvrdil, že na základě telefonického pokynu žalobkyně žádost o úvěr stornoval, neboť žalobkyně již byt kupovat nechtěla a žalobkyně b) při jednání dne 14. 4. 2025 mimo jiné uvedla, že pro ni bylo nepříjemné jednat se žalovaným. Vůle neuzavřít kupní smlouvu tak vycházela ze strany žalobců, nikoli z objektivní překážky přičitatelné žalovanému. Žalobcům také nevzniklo právo na odstoupení od rezervační smlouvy podle čl. IV odst. 3, protože povinnost vlastníků uzavřít zástavní smlouvu a poskytnout další součinnost byla vázána na předchozí uzavření úvěrové smlouvy žalobci a její předložení vlastníkům. K uzavření úvěrové smlouvy však nedošlo z důvodů ležících na straně žalobců. V závěru odvolání žalovaný uplatnil námitku nedostatku pasivní legitimace alespoň v rozsahu poloviny žalované částky. Rezervační smlouvu na straně vlastníků totiž uzavíral společně se společností Ch., a případná povinnost k vrácení rezervačního poplatku je dělitelné plnění. V řízení nebyla prokázána solidární povinnost k vrácení celé částky 250 000 Kč a žalovaný by tak byl případně zavázán pouze k zaplacení částky 125 000 Kč. S ohledem na uvedené tak žalovaný navrhl, aby odvolací soud napadený rozsudek zrušil a věc vrátil soudu I. stupně k dalšímu řízení, případně, aby napadený rozsudek změnil tak, že žaloba se zamítá a současně aby žalobcům uložil povinnost zaplatit žalovanému náhradu nákladů odvolacího řízení. 16. Žalobci k odvolání žalovaného uvedli, že napadený rozsudek považují za věcně správný a navrhli jeho potvrzení. K námitce žalovaného, že žalobci byli srozuměni se všemi vlastnostmi nemovitosti, žalobci uvádějí, že toto tvrzení je nepravdivé. Rezervační smlouva sice obsahovala ujednání o budoucí změně prohlášení vlastníka a přečíslování jednotky, avšak žalobci nebyli informováni o tom, že na domě byly provedeny rozsáhlé stavební úpravy bez příslušných stavebních povolení a kolaudačních rozhodnutí, tedy že se jedná o tzv. černou stavbu. Žalobci byli informováni pouze o administrativní změně, nikoli o zásadní právní vadě, která činila nemovitost nezpůsobilou jako zástavu pro hypoteční úvěr. Tuto skutečnost potvrdily výpovědi svědků – hypotečních poradců paní N. i pana D., kteří shodně uvedli, že všechny oslovené banky odmítly nemovitost financovat právě z důvodu chybějící stavební dokumentace a nesouladu skutečného stavu se stavem zapsaným v katastru nemovitostí. Nešlo tedy o pouhou změnu výměry, ale o nelegálnost provedených úprav, o níž žalovaný žalobce neinformoval. K důvodům neposkytnutí hypotečního úvěru žalobci zdůraznili, že příčinou neuzavření kupní smlouvy nebyla jejich neochota nebo nedostatečná bonita. Naopak, z dokazování vyplynulo, že žalobci byli bonitními klienty. Důvodem, proč úvěr nebyl poskytnut, byly výhradně právní vady nemovitosti a nedostatečná součinnost žalovaného při jejich odstranění. Žalovaný byl povinen podle čl. IV odst. 3 rezervační smlouvy předložit podklady prokazující legalitu stavby, což neučinil. Naopak jeho právní zástupkyně B. e-mailem ze dne 25. 4. 2024 výslovně potvrdila, že zpracování a podání nového prohlášení vlastníka do katastru do konce platnosti rezervační lhůty nestihne. V tomto okamžiku bylo objektivně zřejmé, že podmínky pro financování koupě nemohou být splněny z důvodů ležících na straně žalovaného. Pokyn žalobkyně ke stornování žádosti o úvěr byl pouze logickou reakcí na toto sdělení, pokračování v procesu by bylo neekonomické, když žalovaný sám potvrdil, že není schopen splnit klíčovou podmínku banky. K námitce nedostatku pasivní legitimace žalobci uvedli, že celý rezervační poplatek ve výši 250 000 Kč byl uhrazen na osobní účet žalovaného, který s těmito prostředky nakládal jako s vlastními, neboť je hodlal započíst na kupní cenu za pozemek ve svém výlučném vlastnictví. Je tedy právě žalovaný, kdo se na úkor žalobců bezdůvodně obohatil v plné výši. Stejně tak považovali za lichou námitka zápočtu na smluvní pokutu, neboť nárok na smluvní pokutu by žalovanému vznikl pouze v případě porušení smlouvy žalobci. Jak však soud I. stupně správně dovodil, k porušení smlouvy došlo na straně žalovaného, a žalobci od smlouvy oprávněně odstoupili. Žalovanému tedy žádný nárok na smluvní pokutu nevznikl a jeho zápočet je od počátku neplatný. Odstoupení žalobců od rezervační smlouvy tak bylo proto plně oprávněné a vznikl jim proto i nárok na vrácení rezervačního poplatku z titulu bezdůvodného obohacení na straně žalovaného. 17. Odvolací soud přezkoumal napadený rozsudek včetně řízení, které jeho vydání předcházelo, podle ust. § 212 a § 212a o. s. ř., a dospěl k závěru, že odvolání žalovaného není důvodné. 18. Odvolací soud dle ustanovení § 213 odst. 2 o. s. ř. zopakoval dokazování rezervační smlouvou ze dne 28. 1. 2024, a to konkrétním čl. IV odst. 3, v němž se uvádí: „Jelikož zájemci o koupi hodlají hradit část kupní ceny za předmět převodu formou hypotečního úvěru, zavazují se vlastníci, že po uzavření příslušné úvěrové smlouvy ze strany zájemců o koupi a předložení této úvěrové smlouvy vlastníkům, uzavřít s příslušnou bankou zástavní smlouvu o zřízení zástavního (a případně dalších věcně-právních omezení) k předmětu převodu ve prospěch banky za účelem zajištění splacení výše uvedeného hypotečního úvěru, který bude zájemcům o koupi poskytnut k úhradě části kupní ceny a dále poskytnout v dané věci zájemcům o koupi další případnou součinnost. Pro případ porušení uvedeného závazku vlastníků se sjednává právo zájemců o koupi na odstoupení od této smlouvy. V čl. V bylo sjednáno, že za účelem rezervace předmětu převodu se zájemci o koupi zavazují uhradit společně a nerozdílně vlastníkům z vlastních zdrojů rezervační poplatek ve výši 250 000 Kč na účet vlastníka č. 2, tj. žalovaného, č. xxx vedený u Č. V článku VIII pak bylo sjednáno, že pro případ, že vlastníci o koupi zmaří uzavření kupní smlouvy, respektive bezdůvodně odmítnou uzavřít kupní smlouvu na předmět převodu v rezervační lhůtě, anebo budou vyvíjet takovou činnost, na základě které nedojde k podpisu kupní smlouvy, aniž by měli dle této smlouvy či zákonné právo od této smlouvy odstoupit, bude zájemcům o koupi vrácen rezervační poplatek v plné výši, a to do pěti dnů od uplynutí doby rezervaci, a dále se vlastníci zavazují uhradit společně a nerozdílně zájemcům o koupi smluvní pokutu ve výši 250 000 Kč do pěti dnů od marného uplynutí lhůty pro uzavření kupní smlouvy. 19. Vzhledem ke skutečnosti, že žalobce a) má státní příslušnost Vietnamské socialistické republiky, jedná se o spor s mezinárodním prvkem. Soud I. stupně v uvedené souvislosti správně mlčky dovodil, že má pravomoc k projednání věci. Smlouva mezi Československou socialistickou republikou a Vietnamskou socialistickou republikou o právní pomoci ve věcech občanských a trestních (Praha, 12. 10. 1982; č. 98/1984 Sb.) pravomoc ani rozhodné právo pro daný případ neupravuje, pravomoc českých soudů proto vyplývá z čl. 4 odst. 1 nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) č. 1215/2012 (Brusel I bis) a je určena bydlištěm žalovaného v České republice. Zároveň soud I. stupně správně mlčky dovodil, že rozhodným právem je české právo, když tato skutečnost vyplývá z čl. 4 odst. 2 nařízení Evropského parlamentu a Rady (ES) č. 593/2008 ze dne 17. června 2008 o právu rozhodném pro smluvní závazkové vztahy (Řím I). 20. Odvolací soud zcela shoduje se soudem I. stupně, že žalovaný porušil povinnost stanovenou čl. IV odst. 3 rezervační smlouvy poskytnout žalobcům další součinnost v souvislosti s uzavíráním smlouvy o úvěru a zástavní smlouvy. Na uvedeném nemění ničeho skutečnost, že povinnost žalovaného uzavřít zástavní smlouvu měla vzniknout teprve poté, co bude předložena úvěrová smlouva, neboť v uvedeném článku bylo jednoznačně uvedeno, že žalovaný má v uvedené souvislosti poskytnout žalobcům i další součinnost. V řízení před soudem I. stupně bylo prokázáno, že k uzavření úvěrové smlouvy a zástavní smlouvy nemohlo dojít z toho důvodu, že předmětná nemovitost nebyla způsobilým předmětem zástavy, a to vzhledem ke skutečnosti, že žalovaný neměl k dispozici stavební povolení nebo kolaudační souhlas a příslušné prohlášení vlastníka reflektující stavební úpravy nemovitosti. Předložení uvedených dokladů pak lze označit za další součinnost, kterou měl žalovaný žalobcům poskytnout. K neuzavření úvěrové smlouvy tak zcela jednoznačně došlo z důvodů na straně žalovaného, nikoliv z důvodů na straně žalobců, jak tvrdil žalovaný. Odvolací námitka žalovaného, že tomu tak mělo být z důvodů na straně žalobců, neboť dne 9. 6. 2025 sdělila Č., že nedošlo ke konečnému posouzení žádosti žalobců o úvěr a že žádost je evidována jako odmítnutá klientem a že R. měla dne 26. 4. 2025 sdělit, že proběhlo storno žádosti o úvěr, není důvodná, neboť v nalézacím řízení bylo prokázáno, že zástupkyně žalobců sdělila před uplynutím rezervační lhůty, že do konce dubna 2024 určitě nestihne zpracovat změnu prohlášení vlastníka pro katastr nemovitostí. Bylo tak naprosto zjevné, že do konce již prodloužené rezervační lhůty žalovaný nebude moci poskytnout žalobcům příslušnou další součinnost, jak se v čl. IV. odst. 3 rezervační smlouvy zavázal a že z jeho strany došlo k porušení smlouvy. Na nesplnění povinnosti žalovaného pak nemá také žádný vliv skutečnost, že žalobci byli srozuměni se skutečností, že faktický stav jednotky neodpovídá stavu zapsanému v katastru nemovitostí a že bude nezbytné změnit prohlášení vlastníka. Uvedeným prohlášením žalobci pouze dali najevo znalost určitých právních skutečností týkajících se jednotky, neznamená to však, že by učiněním tohoto prohlášení žalobců, měla zaniknout povinnost žalovaného poskytnou žalobcům další součinnost v poskytnutí relevantních dokladů za účelem poskytnutí úvěru a v souvislosti se sjednáním zástavního práva. Žalovaný tak svoje povinnosti podle čl. IV odst. 3 rezervační smlouvy nesplnil a žalobcům tak vzniklo právo od rezervační smlouvy odstoupit, jak učinili žalobci dopisem ze dne 9. 5. 2024. Došlo tak k zániku smlouvy a vzniku nároku žalobců na vrácení rezervačního poplatku ve výši 250 000 Kč ve smyslu ust. § 2991 o. z. včetně nároku na zaplacení zákonného úroku z prodlení podle § 1970 o. z. ve výši dle nařízení vlády č. 351/2013 Sb. 21. K zániku nároku započtením smluvní pokuty žalovaného dojít nemohlo, když žalovanému žádný nárok na zaplacení smluvní pokuty nevznikl, protože smlouva zanikla odstoupením žalobců pro nesplnění povinností žalovaného ze smlouvy. 22. Nedůvodná je také námitka žalovaného, že by měl být případně pasivně věcně legitimován pouze k polovině nároku. Bylo totiž prokázáno, že rezervační poplatek zaplatili žalovaní na účet žalovaného č. xxx, proto je to právě žalovaný, kdo je povinen žalobcům celý rezervační poplatek vrátit. 23. S ohledem na uvedené proto odvolací soud vyhovující výrok I napadeného rozsudku ve znění jeho doplnění jako věcně správný potvrdil podle § 219 o. s. ř. 24. Ve vztahu nákladovému výroku II pak odvolací soud uvádí, že soud I. stupně rozhodl o nákladech řízení žalobců před soudem I. stupně správně podle ust. § 142 odst. 1 o. s. ř. a náklady řízení i správně právně vyčíslil, nebyl však důvod, aby náklady řízení vyčíslil samostatně pro každého ze žalobců, neboť žalobci byli vůči žalovanému ze smlouvy oprávněni společně a nerozdílně (§ 1877 o. z.), odvolací soud proto nákladový výrok II změnil podle ust. § 220 odst. 1 o. s. ř. pouze tak, že žalovanému uložil zaplatit náklady žalobcům dohromady k rukám jejich právního zástupce. Byť o nákladech řízení o doplňujícím rozsudku rozhodl soud I stupně nesprávně podle § 150 o. s. ř., byl výrok o nákladech řízení o doplňujícím rozsudku věcně správný, neboť účastníkům žádné náklady v souvislosti s tímto řízením nevznikly, mělo o nich však být rozhodnuto podle ust. § 142 odst. 1 o. s. ř. 25. Výrok o nákladech odvolacího řízení je pak odůvodněn ust. § 142 odst. 1 ve spojení s § 224 odst. 1 o. s. ř., a tyto byly přiznány i v odvolacím řízení plně úspěšným žalobcům 26. Náklady žalobců sestávají z nákladů zastoupení advokátem, které tvoří odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu (dále jen „a. t.“) z tarifní hodnoty 250 000 Kč, z níž činila odměna za jeden úkon právní služby částku ve výši 9 300 Kč ve vztahu k žalobci a) a ve vztahu k žalobkyni b) 7 440 ve smyslu ust. § 12 odst. 4 a. t. Za jeden úkon právní služby tak náleží žalobcům celkem 16 740 Kč. Žalobcům pak vznikly náklady řízení za dva úkony právní služby v odvolacím řízení, a to za vyjádření k odvolání ze dne 21. 10. 2025 a za účast na jednání odvolacího soudu dne 9. 12. 2025. Celková odměna právního zástupce tak činí 33 480 Kč, k níž náleží dva režijní paušály po 450 Kč dle ust. § 13 odst. 4 a. t. a DPH ve výši 21 % podle § 137 o. s. ř. ve výši 7 219,80 Kč. Celkové náklady odvolacího řízení žalobců tak činí 41 599,80 Kč. Poučení: Proti tomuto rozsudku lze podat dovolání k Nejvyššímu soudu prostřednictvím soudu I. stupně ve lhůtě dvou měsíců ode dne jeho doručení, avšak jen za splnění podmínek a z důvodů stanovených v § 237 o. s. ř., tj. jestliže napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně, anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak. Proti tomuto rozsudku v části týkající se výroku o nákladech řízení není dovolání přípustné. Praha 9. prosince 2025 JUDr. Blanka Chlostová v. r. předsedkyně senátu