22 Cdo 1823/2025-242 USNESENÍ Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Michaela Pažitného, Ph.D., a soudců Mgr. Michala Králíka, Ph.D., a Mgr. Petry Kubáčové ve věci žalobkyně R. J., zastoupené JUDr. Josefem Moravcem, advokátem se sídlem v Hradci Králové, Velké náměstí 135/19, proti žalovaným: 1) D. K. a 2) R. K., oběma zastoupeným Mgr. Patrikem Altnerem, advokátem se sídlem v Praze 10, Nad Olšinami 2445/27, o určení vlastnického práva k nemovité věci, vedené u Okresního soudu v Hradci Králové pod sp. zn. 15 C 3/2023, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 11. 3. 2024, č. j. 21 Co 66/2024–193, takto: I. Dovolání se odmítá. II. Žalobkyně je povinna nahradit každému ze žalovaných náklady dovolacího řízení ve výši 6 392,43 Kč k rukám jejich zástupce Mgr. Patrika Altnera, advokáta se sídlem v Praze 10, V Olšinách 2445/27, do tří dnů od právní moci tohoto usnesení. Odůvodnění: 1. Žalobkyně se domáhala určení, že je vlastnicí budovy bez č. p./č. e., zemědělské stavby, stojící na pozemku parc. č. st. XY, v obci a katastrálním území XY, zapsané v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro XY kraj, Katastrální pracoviště XY (dále také „stavba“). Tvrdila, že je podílovou spoluvlastnicí v rozsahu ideální 1/3 pozemku parc. č. st. XY (dále také „pozemek“), žalovaní jsou v katastru nemovitostí zapsáni jako vlastníci (ve společném jmění manželů) budovy bez č. p./č. e., zemědělské stavby, stojící na uvedeném pozemku, avšak zapsaný stav neodpovídá skutečnému právnímu stavu; vlastnicí stavby je žalobkyně. Žalovaní byli jako vlastníci stavby zapsáni do katastru nemovitostí na základě kupní smlouvy ze dne 30. 3. 2022, kterou uzavřeli jako kupující se společností AGROSPOL XY, a.s. Jelikož však stavba leží na cizím pozemku, byla žalobkyně (a rovněž i ostatní spoluvlastníci) dopisem ze dne 31. 3. 2022 danou společností oslovena s výzvou, aby využila své zákonné předkupní právo ve smyslu § 3056 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, („o. z.“). Žalobkyně jako jediná ze spoluvlastníků pozemku tak učinila, a sice e-mailem ze dne 20. 4. 2022 a následně dne 1. 6. 2022 i písemným oznámením. Žalobkyně rovněž zaplatila kupní cenu ve výši 300 000 Kč, a tak řádně uplatnila své předkupní právo, v důsledku čehož kupní smlouva ze dne 30. 3. 2022 zanikla splněním rozvazovací podmínky (§ 2145 o. z.); vlastnicí stavby se tak stala žalobkyně. Tím byl založen nesoulad skutečného právního a knihovního stavu a žalobkyně má na určení vlastnického práva ke stavbě naléhavý právní zájem. 2. Žalovaní 1) a 2) se vzájemnou žalobou domáhali určení, že mají stavbu ve společném jmění manželů; v této části byla žaloba pravomocně zamítnuta a rozhodnutí odvolacího soudu není v níže uvedeném rozsahu předmětem dovolacího přezkumu. 3. Okresní soud v Hradci Králové („soud prvního stupně“) rozsudkem ze dne 30. 8. 2023, č. j. 15 C 3/2023-129, zamítl jak žalobu (výrok I), tak i vzájemnou žalobu žalovaných (výrok II), a rozhodl o nákladech řízení (výrok III). 4. Soud prvního stupně konstatoval, že žalobkyně řádně uplatnila předkupní právo (§ 3056 odst. 1 o. z. ve spojení s § 3059 o. z.). Žalovaní i při vědomí toho, že žalobkyni svědčí předkupní právo a že je skutečně uplatnila a vztah z jejich kupní smlouvy s prodávajícím ze dne 30. 3. 2022 zanikl (§ 2145 o. z.), nechali na základě této – již neexistující – smlouvy vložit jejich údajné vlastnické právo ke stavbě do katastru nemovitostí. Vlastníky se však nestali, neboť došlo k naplnění rozvazovací podmínky v kupní smlouvě, a ke vkladu do katastru nemovitostí jim tak nesvědčil řádný právní (nabývací) titul. Vlastníkem stavby ovšem není ani žalobkyně, neboť její právo nebylo vloženo do katastru nemovitostí. Žalobkyni sice svědčí dle kupní smlouvy, kterou uzavřela s prodávajícím „realizací předkupního práva“, nárok na převod vlastnického práva ke stavbě a prodávající má z téhož důvodu povinnost takový převod provést, nicméně fakticky k tomu zatím nedošlo. Vlastnické právo ve prospěch žalobkyně do katastru nemovitostí vloženo nebylo, a žalobkyně tedy v současné době vlastnicí stavby není, neboť vlastníkem zůstává, byť v katastru nemovitostí neuvedený, prodávající. 5. Krajský soud v Hradci Králové („odvolací soud“) rozsudkem ze dne 11. 3. 2024, č. j. 21 Co 66/2024–193, rozsudek soudu prvního stupně ve věcných výrocích I a II potvrdil (výrok I) a rozhodl o nákladech řízení před soudem prvního stupně a o nákladech odvolacího řízení (výroky II a III). 6. Odvolací soud nesouhlasil s právním názorem soudu prvního stupně, že by v daném případě realizací předkupního práva došlo k uzavření platné kupní smlouvy mezi žalobkyní (předkupníkem) a prodávajícím (dlužníkem z předkupního práva), tedy společností AGROSPOL XY, a.s. Vysvětlil, že sice není vyloučeno, že by včasným přijetím nabídky mohlo dojít k uzavření kupní smlouvy mezi dlužníkem a předkupníkem, ovšem pak by tato smlouva musela vyhovět zákonným požadavkům na smlouvy o převodu nemovitostí, tedy by musela mít nejen písemnou formu (§ 560 a § 561 odst. 1 o. z.), ale také by projev vůle účastníků smlouvy musel být na jedné listině (§ 561 odst. 2 o. z.). Tato podmínka nebyla splněna, a tak mezi žalobkyní a prodávajícím nebyla platná kupní smlouva uzavřena. Žalobkyně řádně uplatnila své zákonné předkupní právo ke stavbě a svědčí jí právo domáhat se uzavření kupní smlouvy, která by poté byla podkladem pro provedení zápisu vlastnického práva do katastru nemovitostí; vlastnické právo ke stavbě však dosud platně nenabyla. 7. Proti rozsudku odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém byl potvrzen výrok I rozsudku soudu prvního stupně, podává žalobkyně dovolání, jehož přípustnost opírá o § 237 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, („o. s. ř.“) a ohlašuje uplatnění dovolacího důvodu uvedeného v § 241a odst. 1 o. s. ř., tedy že rozhodnutí odvolacího soudu spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Žalobkyně má za to, že přípustnost dovolání je založena tím, že rozhodnutí odvolacího soudu závisí na vyřešení otázky hmotného práva, která dosud v rozhodovací praxi dovolacího soudu nebyla vyřešena. 8. Dovolatelka se táže, jaké důsledky má učinění nabídky prodávajícím k využití zákonného předkupního práva ke stavbě (§ 3056 o. z.) vůči předkupníkovi, a následné přijetí této nabídky a úhrada kupní ceny předkupníkem, zejména zda a) těmito jednáními, tedy řádným využitím předkupního práva a zaplacením kupní ceny, došlo k přímému nabytí vlastnického práva ke stavbě předkupníkem, nebo b) těmito jednáními, tedy řádným využitím předkupního práva a zaplacením kupní ceny, došlo k uzavření převodní smlouvy mezi předkupníkem a prodávajícím, která má být následně vložena do katastru nemovitostí, anebo c) po těchto jednáních, tedy po řádném využití předkupního práva a zaplacení kupní ceny, se předkupník musí vůči prodávajícímu domáhat uzavření převodní smlouvy a případně nahrazení projevu jeho vůle s uzavřením převodní smlouvy. 9. Žalobkyně dále přípustnost dovolání zakládá na vyřešení procesní otázky, při jejímž posouzení se měl odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu, respektive Ústavního soudu, a sice zda je odvolací soud povinen seznámit účastníky řízení se svým odlišným právním názorem za situace, kdy hodlá potvrdit rozsudek soudu prvního stupně, avšak za použití jiné právní argumentace, přičemž správnosti argumentace soudu prvního stupně nepřisvědčuje. 10. Žalobkyně navrhuje, aby dovolací soud výrok I rozsudku odvolacího soudu v rozsahu, v němž byl ve výroku I potvrzen rozsudek soudu prvního stupně, jakož i na tento výrok navazující výroky zrušil, a věc v tomto rozsahu vrátil odvolacímu soudu k dalšímu řízení. 11. Žalovaní ve vyjádření k dovolání považují napadený rozsudek odvolacího soudu za souladný s judikaturou dovolacího soudu a navrhují, aby bylo dovolání žalobkyně jako nepřípustné odmítnuto. 12. Nejvyšší soud jako soud dovolací (§ 10a o. s. ř.) po zjištění, že dovolání bylo podáno proti pravomocnému rozhodnutí odvolacího soudu, u něhož to zákon připouští (§ 236 odst. 1 o. s. ř.), oprávněnou osobou (účastníkem řízení) v zákonné lhůtě (§ 240 odst. 1 věta první o. s. ř.) a že je splněna i podmínka povinného zastoupení dovolatelky advokátem (§ 241 odst. 1 o. s. ř.), zabýval se tím, zda lze obsah dovolání poměřovat s některým z důvodů přípustnosti dovolání (§ 237 o. s. ř.). 13. Podle ustanovení § 237 o. s. ř. není-li stanoveno jinak, je dovolání přípustné proti každému rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí, jestliže napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak. 14. Dovolání žalobkyně není pro vymezenou právní otázku, jež je formulována ve třech variantách, přípustné. 15. Jde-li o první z předestřených právních otázek, a sice, jaké jsou účinky řádně uplatněného předkupního práva ve vztahu k nabytí vlastnického práva k jeho předmětu, jímž je nemovitá věc zapsaná v katastru nemovitostí, pak v době nynějšího rozhodování dovolacího soudu již nejde o právní otázku, jež by v judikatuře Nejvyššího soudu nebyla reflektována. Dále reprodukované judikatorní závěry lze pak vztáhnout i do poměrů nyní posuzované věci, neboť časové působení judikatury v kontinentálním právním systému vychází zásadně z principu incidentní retrospektivy, tj. tedy z potřeby jejich aplikace na všechna probíhající řízení, jakož i na případy budoucí (k principu incidentní retrospektivy a její ústavněprávní konformity srovnej z rozhodovací praxe Ústavního soudu např. nález pléna Ústavního soudu ze dne 15. 1. 2025, sp. zn. Pl. ÚS 26/24, jenž byl uveřejněn pod číslem 47/2025 Sb., a dále nálezy Ústavního soudu ze dne 8. 12. 2015, sp. zn. II. ÚS 1955/15, ze dne 10. 12. 2019, sp. zn. IV. ÚS 3500/18, nebo ze dne 6. 2. 2025, sp. zn. IV. ÚS 2672/23; tyto nálezy jsou – stejně jako dále označená rozhodnutí Ústavního soudu – přístupné na webových stránkách Ústavního soudu https://nalu.usoud.cz) . 16. V rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 23. 9. 2025, sp. zn. 24 Cdo 1520/2025, jenž je přístupný – stejně jako dále označená rozhodnutí dovolacího soudu – na webových stránkách Nejvyššího soudu https://www.nsoud.cz, se uvádí: „Požadavek podpisů na téže listině ve smyslu § 561 odst. 2 o. z. se uplatní také vzhledem k ofertě i akceptaci nabídky na využití předkupního práva, pokud má tato nabídka být sama způsobilá zřizovat nebo převádět věcné právo k nemovité věci.“ K tomu Nejvyšší soud dodal: „Konkrétně ve vztahu ke smlouvám o převodu nemovitých věcí platí, že tyto smlouvy jsou vzhledem k předmětu převodu typově důležité – jde zpravidla o věci s větší hodnotou, a právní důsledky (převod vlastnického práva) jsou závažné a zásadně dlouhodobé. Z toho pak logicky pramení požadavek, aby projevy vůle účastníků byly zachyceny na jedné listině, který s sebou nese jistotu, že skutečně došlo ve všech otázkách ke konsensu (že akceptace návrhu na uzavření smlouvy byla úplná a bezpodmínečná), neboť jeden a týž text smlouvy byl všemi kontrahenty podepsán (podpis je náležitostí písemné formy), a umožňuje, aby konsensus byl i třetím osobám jednoduše seznatelný z jediné listiny. V základu speciálních, přísnějších nároků na formu smluv o převodech nemovitostí tak je zvýšený důraz na prosazení principu právní jistoty. Pokud tak zákon nejenže podmiňuje bezvadnost právního jednání, kterým se zřizuje nebo převádí věcné právo k nemovité věci, obligatorní písemnou formou (§ 560 o. z.), a klade další formální požadavky tím, že vyžaduje, aby podpisy všech jednajících osob byly zachyceny na jedné listině (§ 561 odst․ 2 o. z.), je i tyto další požadavky nutné považovat za zvláštní ustanovení vzhledem k obecnému pravidlu bezformálnosti. Poměr speciality zde tak není vázán na konkrétní zasazení právního jednání, ale na jeho předmět, tedy na dispozici s právem k nemovité věci (v podobě převodu či zřízení takového práva). Pro dané řešení lze nepochybně argumentovat i prostřednictvím systematického výkladu (včetně argumentu a rubrica), kdy (obecný) požadavek na podpis osob na „téže listině“ při převodu či zřízení práva k nemovité věci plynoucí z § 561 odst. 2 o. z. je zařazen do hlavy V části první o. z. (nazvaného „obecná část“), kdežto úprava realizace předkupního práva je obsažena (až) v části čtvrté o. z., a to nikoli v jeho „obecné části“ hlavy I, nýbrž až v hlavě II, reglementující jednotlivé typy smluvních závazků, konkrétně v dílu 1, oddílu 2, upravujících kupní smlouvy. Nedávalo by ostatně dobrý smysl, aby pro kupní smlouvu o převodu nemovité věci platila výše zmíněná pravidla o jednání více osob, kdežto pro realizaci předkupního práva, které není ničím jiným než vedlejším ujednáním při kupní smlouvě (srov. označení pododdílu 4 oddílu 2 hlavy II části čtvrté o. z.), byť v určitých případech vyplývajícím ze zákona, se měla prosadit pravidla mírnější, jež si ostatně ani smluvní strany platně sjednat nemohou (viz též § 564 část věty před středníkem o. z.).“ 17. Již samotná skutečnost, že projevy vůle účastníků nebyly na téže listině, způsobila, že nemohlo dojít k převodu vlastnického práva ke stavbě na žalovanou, neboť prodávající a (nebo) předkupník nevyhotovili právně významnou listinu, tj. právní titul (iustus titulus), na jehož základě by nabyvateli vlastnické právo mohlo vzniknout; dovoláním dotčený rozsudek odvolacího soudu je tak v rozsahu vymezené otázky hmotného práva v souladu s judikaturou dovolacího soudu. 18. Nad rámec právě uvedeného sluší se poznamenat, že i v případě převodu vlastnického práva k nemovité věci (zapsané v katastru nemovitostí), kterému předchází řádné uplatnění předkupního práva, se vyžaduje vklad práva do katastru nemovitostí [§ 11 a násl. zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon)], a ten v této věci nebyl proveden (kromě absentujícího právního titulu nabytí vlastnického práva by byl vznik vlastnictví ve prospěch žalobkyně vyloučen i nedostatkem způsobu jeho nabytí – „modus acquirendi domini“). Na tomto závěru pak zamítavý rozsudek založil soud prvního stupně. 19. Jako poznámka obiter dictum by mělo být účastníky řízení vnímáno konstatování dovolacího soudu, že v poměrech projednávané věci nebyla žaloba na určení vlastnického práva ke stavbě odpovídajícím právním nástrojem, jak završit proces řádně uplatněného předkupního práva žalobkyní. Se zřetelem k rozvazovací podmínce dle § 2145 o. z. je sice zřejmé, že stav zápisu vlastnického práva svědčící žalovaným a skutečný právní stav není v souladu, nicméně pro prosazení vlastnického práva žalobkyně ke stavbě (navazující na řádně uplatněné předkupní právo) je třeba zvolit takový postup, jež bude reflektovat nejen výše zmíněný nesoulad, ale současně (či vedle toho) zajistí, že prodávající dostojí své povinnosti, jejíhož splnění se lze domáhat i soudně. 20. Jde-li o námitky dovolatelky o překvapivém závěru odvolacího soudu, který rozsudek soudu prvního stupně potvrdil na základě jiné právní argumentace, přípustnost dovolání nezakládá. 21. Rozhodnutí odvolacího soudu, jímž je (v souladu s § 219 o. s. ř.) potvrzeno rozhodnutí nalézacího soudu co do výroku, nikoli však co důvodu, musí podle článku 38 odst. 2 Listiny základních práv a svobod předcházet postup, jímž je zajištěna zásada zákazu překvapivého rozhodnutí (usnesení Ústavního soudu ze dne 12. 11. 2015, sp. zn. III. ÚS 2675/15). 22. Lze připomenout, že nepředvídatelným, resp. překvapivým, je takové rozhodnutí, které nebylo možno na základě zjištěného skutkového stavu věci, postupu odvolacího soudu a dosud přednesených tvrzení účastníků řízení předvídat. Tak je tomu např. tehdy, kdy odvolací soud (oproti soudu prvního stupně) posuzoval skutečnost, kterou žádný z účastníků řízení dosud netvrdil či nepopíral, popř. která nebyla předmětem posuzování soudu prvního stupně (k tomu srovnej např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 18. 3. 2010, sp. zn. 32 Cdo 1019/2009, nebo rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 15. 8. 2012, sp. zn. 33 Cdo 694/2011, ze dne 15. 1. 2015, sp. zn. 25 Cdo 3504/2012, či usnesení Nejvyššího soudu ze dne 25. 9. 2018, sp. zn. 28 Cdo 2649/2018). Jinými slovy vyjádřeno, za překvapivé (nepředvídatelné) lze považovat pouze takové rozhodnutí, jež z pohledu předcházejícího řízení originálním způsobem posuzuje rozhodovanou věc a jehož přijetím je účastník řízení zbaven možnosti skutkově a právně argumentovat (srovnej např. usnesení Ústavního soudu ze dne 12. 6. 2001, sp. zn. III. ÚS 729/2000, či ze dne 11. 6. 2007, sp. zn. IV. ÚS 321/2007, rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 4. 9. 2007, sp. zn. 22 Cdo 2125/2006, či ze dne 28. 3. 2012, sp. zn. 32 Cdo 4706/2010). 23. O právě popsaný případ v nyní posuzované věci nejde. Žalovaní v odvolacím řízení (v podaném odvolání) „nesouhlasili ani se závěrem okresního soudu, že uplatněním předkupního práva dochází k uzavření kupní smlouvy. To dovozovali jednak z formulace ustanovení § 2147 odst. 2 o. z. a jednak z toho, že pro zápis vlastnického práva do katastru nemovitostí je nezbytné předložit katastru listinu s ověřenými podpisy smluvních stran, což se však ze strany žalobkyně nestalo“. Dále argumentovali tím, že to byli naopak oni, kdo nabyli vlastnické právo na základě zápisu do katastru nemovitostí…… a zdůraznili, že vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí má konstitutivní charakter, když jeho provedením dochází k převodu vlastnického práva“. Z odvolací argumentace žalovaných se dále podává, že žalobkyni informovali o podání návrhu na vklad vlastnického práva dle uzavřené kupní smlouvy s prodávajícím a žalobkyně proti tomu nijak nebrojila (viz bod 4 odůvodnění rozsudku odvolacího soudu). Podle obsahu podání, s nímž měla žalobkyně možnost se seznámit, žalovaní v odvolacím řízení tvrdili, že žalobkyně se nemohla stát vlastníkem stavby nejen proto, že „katastrálnímu úřadu nebyla předložena listina s podpisy smluvních stran“, ale i proto, že „vznik vlastnického práva k nemovité věci může být dovršen rozhodnutím katastrálního úřadu o provedeném vkladu“. Uvedený argument je tak obsahově shodný s důvodem, pro který odvolací soud uzavřel, že se žalobkyně vlastníkem stavby nestala. Na tuto argumentaci také žalobkyně mohla reagovat, což však podle reprodukovaného obsahu vyjádření k odvolání žalovaných neučinila. Fakt, že uvedenou argumentaci žalovaných, jež byla žalobkyni v průběhu odvolacího řízení známa, vzal odvolací soud v potaz, nezakládá důvod, pro který by mohl být rozsudek odvolacího soudu označen za překvapivý (či nepředvídatelný). 24. Dovolací soud považuje za potřebné doplnit, že i při přijetí opačného závěru o překvapivosti rozhodnutí odvolacího soudu, by to samo o sobě nezakládalo důvod ke zrušení rozsudku odvolacího soudu. Jestliže odvolací soud vydá tzv. překvapivé rozhodnutí, je řízení postiženo vadou, která mohla mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci, a ke které dovolací soud přihlíží jen v případě přípustného dovolání z jiného důvodu (§ 242 odst. 3 o. s. ř. – viz např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 9. 9. 2014, sp. zn. 22 Cdo 3332/2014, nebo ze dne 25. 11. 2014, sp. zn. 22 Cdo 4553/2014). V této věci vzhledem k právnímu názoru zaujatému Nejvyšším soudem, který by byl v dalším řízení závazný (§ 243g odst. 1 věta první, část věty za středníkem o. s. ř. ve spojení s § 226 o. s. ř.), by odvolací soud ani po případném zrušení jeho rozsudku nemohl žalobě vyhovět; uvedená vada by tak nemohla mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. 25. Ze shora uvedeného plyne, že dovolání žalobkyně není přípustné, a proto Nejvyšší soud dovolání podle § 243c odst. 1 o. s. ř. odmítl. 26. Rozhodnutí o náhradě nákladů dovolacího řízení nemusí být odůvodněno (§ 243f odst. 3, věta druhá o. s. ř.). Poučení: Proti tomuto usnesení není přípustný opravný prostředek. Nesplní-li žalobkyně povinnost uloženou tímto usnesením, mohou se žalovaní domáhat výkonu rozhodnutí nebo exekuce. V Brně dne 25. 3. 2026 JUDr. Michael Pažitný, Ph.D. předseda senátu