22 Cdo 518/2026-1168 ČESKÁ REPUBLIKA ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedy Mgr. Michala Králíka, Ph.D., a soudců JUDr. Romana Šebka, Ph.D., a Mgr. Petry Kubáčové ve věci žalobců a) Královéhradecké reality s.r.o., se sídlem ve Dvoře Králové nad Labem, Havlíčkova 10, IČO 27477070, a b) F. S. proti žalované E. K., zastoupené JUDr. Veronikou Cerovskou, advokátkou se sídlem v Praze 1, Školská 694/32, o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví k nemovitým věcem, vedené u Okresního soudu v Rychnově nad Kněžnou pod sp. zn. 13 C 506/2022, o dovolání žalované proti rozsudku Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 15. 12. 2025, č. j. 17 Co 181/2025-1080, takto: Rozsudek Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 15. 12. 2025, č. j. 17 Co 181/2025-1080, a rozsudek Okresního soudu v Rychnově nad Kněžnou ze dne 7. 8. 2025, č. j. 13 C 506/2022-899, se ruší a věc se vrací Okresnímu soudu v Rychnově nad Kněžnou k dalšímu řízení. Odůvodnění: 1. Žalobci se domáhali zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví účastníků k pozemku parc. č. st. XY o výměře 243 m˛, jehoţ součástí je budova - rodinný dům č. p. XY, pozemku parc. č. XY o výměře 1 901 m² (dále jen „nemovitosti A“), a pozemku parc. č. XY o výměře 244 m² (dále jen „nemovitost B“), vše v katastrálním území XY a obci XY, okres XY, s konečným procesním postojem, aby byl nařízen prodej nemovitostí A, výtěžek rozdělen mezi spoluvlastníky a nemovitost B byla reálně rozdělena [původně pouze žalobce b) žádal její přikázání do svého vlastnictví a uhrazení vypořádacího podílu žalobkyni a) a žalované za ni]. Žalobu odůvodnili tím, že nemovitosti A jsou v rovnodílném podílovém spoluvlastnictví žalobkyně a) a žalované a nemovitost B účastníci spoluvlastní tak, že žalobkyni a) náleží spoluvlastnický podíl o velikosti ideální ¼, žalobci b) ideální ½ a žalované ideální ¼ . Mezi žalobci a žalovanou (resp. jejím manželem Š. K.) jsou dlouhodobě konfliktní vztahy; žalovaná nemovitosti neužívá, není s ní shoda na jejich správě, ani na způsobu vypořádání podílového spoluvlastnictví. 2. Okresní soud v Rychnově nad Kněžnou (soud prvního stupně) rozsudkem (v pořadí druhým) ze dne 7. 8. 2025, č. j. 13 C 506/2022-899, podílové spoluvlastnictví žalobkyně a) a žalované k nemovitostem A zrušil (výrok I) a nařídil jejich prodej (výrok II). Dále zrušil podílové spoluvlastnictví účastníků k nemovitosti B (výrok III), přikázal ji do výlučného vlastnictví žalobce b) (výrok IV), uložil žalobci b) povinnost zaplatit „vypořádací podíl“ žalobkyni a) ve výši 31 570 Kč a žalované ve výši 31 570 Kč, v obou případech do jednoho měsíce od právní moci rozsudku (výroky V a VI) a rozhodl o náhradě nákladů řízení účastníků (výrok VII) a o náhradě státem placených nákladů řízení (výroky VIII a IX). 3. Na základě odvolání žalované Krajský soud v Hradci Králové (odvolací soud) rozsudkem (v pořadí druhým) ze dne 15. 12. 2025, č. j. 17 Co 181/2025-1080, rozsudek soudu prvního stupně potvrdil (výrok I) a rozhodl o náhradě nákladů odvolacího řízení účastníků (výrok II). 4. Odvolací soud vyšel ze zjištění soudu prvního stupně, že nemovitosti A jsou v rovnodílném podílovém spoluvlastnictví žalobkyně a) a žalované, nemovitost B spoluvlastní všichni účastníci tak, že žalobkyni a) náleží spoluvlastnický podíl o velikosti ideální ¼, žalobci b) ideální ½ a žalované ideální ¼ . Nemovitost B je v katastru nemovitostí vedena jako ostatní komunikace a zajišťuje přístup jak k nemovitostem A, tak k nim přilehlým nemovitostem ve vlastnictví žalobce b) - tvoří přístupovou a příjezdovou cestu ke dvěma budovám: k domu č. p. XY (součásti nemovitostí A) a k přilehlému pozemku parc. č. st. XY s budovou (rodinným domem) č. p. XY ve vlastnictví žalobce b). Mezi žalobci [u žalobkyně a) jejím společníkem a jednatelem J. T.] a žalovanou (resp. jejím manželem Š. K.) jsou dlouhodobě konfliktní vztahy, dochází k osočování, nejsou schopni komunikace. Zástupce žalované se obrátil na Okresní státní zastupitelství v Rychnově nad Kněžnou a Policii České republiky v Rychnově nad Kněžnou s oznámením o podezření, že se jednatel žalobkyně a) vůči němu dopustil trestného činu vydírání, pomluvy a poškozování dobrého jména. Žalovaná v předmětném řízení uplatnila požadavek na zaplacení 5 000 000 Kč a veřejnou omluvu jako náhradu újmy způsobené porušením jejího práva na ochranu osobnosti. 5. Po právní stránce přisvědčil závěru soudu prvního stupně, podle něhož nikdo nesmí být nucen setrvávat ve spoluvlastnictví a že byly splněny podmínky pro zrušení spoluvlastnictví k nemovitostem A i nemovitosti B. Ztotožnil se také s jeho závěrem, že reálné rozdělení nemovitostí A, jako prvotní způsob vypořádání, není dobře možné. Jde o pozemky tvořící funkční celek se stavbou domu čp. XY; proto je rozhodující, zda je možné rozdělit daný dům na dvě samostatné stavby. To vzhledem k jeho dispozičnímu uspořádání, v němž se nachází dva byty ve dvou podlažích, nelze. Vypořádání rozdělením domu na dvě bytové jednotky, kdy by zůstalo zachováno spoluvlastnictví ke společným částem domu a k pozemku, brání velmi špatné vztahy mezi žalobkyní a) a žalovanou. Nadále by existoval zdroj dalších konfliktů. Protože ani jedna ze stávajících spoluvlastnic nesouhlasila s přikázáním nemovitostí A do svého vlastnictví, je namístě vypořádat podílové spoluvlastnictví nařízením jejich prodeje. Rovněž u nemovitosti B dospěl ke shodnému závěru o nemožnosti jejího reálného rozdělení. Za podstatnou považoval okolnost, že tento pozemek tvoří přístupovou a příjezdovou cestu k výše uvedeným dvěma budovám (domu č. p. XY a domu čp. XY). Velikost a tvar nemovitosti B, zejména jeho šířka v prostoru u domu čp. XY (před vchodem do něj), neumožňují rozdělení na dva samostatné pozemky, po nichž by bylo možno přijíždět k oběma domům. Pozemek parc. č. st. XY s domem č. p. XY je jinak zcela obklopen nemovitostmi A, žalobce b) tak nemá jinou možnost, jak se ke svému domu dostat. Oproti tomu lze u vlastníka nemovitostí A „uvažovat i o tom, že by si k domu mohl zajistit přístup i jinak, byť by to bylo spojeno s výraznými obtížemi“. Proto ani nemovitost B dobře rozdělit nelze. Současně uzavřel, že „při přikázání věci do vlastnictví žalobce b) za přiměřenou náhradu vzal (soud prvního stupně) náležitě v úvahu i to, že žalobce b) projevil vůli vyřešit přístup k domu č. p. XY s novým vlastníkem uzavřením dohody“. Sám žalobce b) přitom navrhoval reálné rozdělení nemovitosti B tak, že by zůstala v jeho vlastnictví či spoluvlastnictví. Význam má též okolnost, že dotčené nemovitosti nemají ani za současného stavu napojení na veřejnou komunikaci a že pro tento účel musí využívat pozemek parc. č. XY ve vlastnictví jiného vlastníka. 6. Proti rozsudku odvolacího soudu, a to v celém rozsahu, podala žalovaná (dále též jen „dovolatelka“) dovolání. Má za to, že dovolání je přípustné podle § 237 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, (dále též jen „o. s. ř.“) z důvodu, že napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu vyjádřené např. v rozsudcích Nejvyššího soudu ze dne 17. 6. 2015, sp. zn. 22 Cdo 1450/2015, uveřejněném pod č. 5/2016 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek (dále též jen „R 5/2016“), ze dne 23. 3. 2020, sp. zn. 22 Cdo 4490/2018, ze dne 3. 2. 2010, sp. zn. 22 Cdo 3685/2008, ze dne 27. 4. 2022, sp. zn. 22 Cdo 1016/2021, a ze dne 15. 5. 2024, sp. zn. 22 Cdo 1290/2024. Namítá, že nemovitosti A tvoří s nemovitostí B jeden funkční celek. Odvolací soud (potažmo soud prvního stupně) namísto jejich reálného rozdělení, popř. rozdělení domu čp. XY na jednotky, ohledně jejich části (nemovitostí A) nařídil prodej a zbylou část (nemovitost B) přikázal do vlastnictví žalobci b). Nesprávně tak vyřešil otázku (ne)možnosti jejich reálného dělení na 2 části. Nemovitosti (dům čp. XY) lze technicky rozdělit na 2 bytové jednotky. Soudy ani řádně nezdůvodnily, proč není reálné dělení možné; rozsudek odvolacího soudu je nepřezkoumatelný. Špatné vztahy spoluvlastníků rozdělení pozemků a staveb zpravidla nebrání. Soudy se rovněž nezabývaly otázkou, zda pozemek parc. č. XY tvoří funkční celek s pozemkem parc. č. st. XY a proč nelze přistoupit k jeho reálnému rozdělení. Ohledně nemovitosti B není rozsudek odvolacího soudu ohledně závěru o jeho reálné nedělitelnosti rovněž přezkoumatelný, úvahy soudu o v úvahu přicházejícím (jediném uvažovaném a odmítnutém) „nepraktickém a rizikovém“ řešení nejsou odůvodněné. Samotná „nepraktičnost či rizikovost“ závěr nemožnosti reálného dělení neopodstatňuje. Není zdůvodněno, proč nemovitost B nemá být součástí funkčního celku s nemovitostmi A, když k nim tvoří jedinou přístupovou cestu. Nebylo ani zřízeno příslušné věcné břemeno, které by přístup k nemovitostem A při soudy zvoleném řešení zajišťovalo; tvrzená vůle žalobce b) vyřešit přístup dohodou s novým vlastníkem nemovitostí A nepostačuje. Tím byly nemovitosti A výrazně znehodnoceny a reálná možnost jejich prodeje třetí osobě je minimální. Odvolací soud nesprávně nepovažoval všechny nemovitosti za jeden funkční celek. Soudy rovněž zaměňují konflikty mezi (manželem žalované) Š. K., jenž není spoluvlastníkem nemovitostí, a žalobci za konflikty mezi žalovanou a žalobkyní a). Případné konflikty Š. K. se žalobkyní a), respektive jejím jednatelem, nejsou významné. Konflikt mezi žalovanou a žalobkyní a) zjištěn není. Dovolatelka proto navrhla, aby byl rozsudek odvolacího soudu zrušen a věc mu vrácena k dalšímu řízení. 7. Žalobkyně a) ve svém vyjádření považuje (z blíže vylíčených důvodů) rozsudek odvolacího soudu za správný, dovolání za nepřípustné a navrhuje jeho odmítnutí, případně zamítnutí. 8. Nejvyšší soud jako soud dovolací po zjištění, že dovolání bylo podáno včas, subjektem k tomu oprávněným - účastnicí řízení (§ 240 odst. 1 o. s. ř.), za splnění podmínky advokátního zastoupení dovolatelky (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.), se zabýval otázkou přípustnosti dovolání. 9. Dovolací soud je při přezkoumání rozhodnutí odvolacího soudu zásadně vázán uplatněnými dovolacími důvody (srov. § 242 odst. 3 o. s. ř.); vyplývá z toho mimo jiné, že při zkoumání přípustnosti dovolání dle § 237 o. s. ř. může posuzovat jen takové právní otázky, které dovolatel v dovolání označil. 10. Napadený rozsudek odvolacího soudu závisí mimo jiné (je založen) na hmotněprávní otázce (vytčené dovolatelkou) předpokladů způsobu vypořádání podílového spoluvlastnictví k více vzájemně přiléhajícím nemovitostem nařízením prodeje některých z nich s rozdělením výtěžku mezi spoluvlastníky a přikázání některých spoluvlastníku za přiměřenou náhradu. Při jejím řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu; proto je dovolání přípustné a je též opodstatněné. 11. Nejvyšší soud zaujímá při výkladu institutu zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví v poměrech zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, (dále též jen „o. z.“) ustálený názor, že nikoho nelze nutit ve spoluvlastnictví setrvávat (§ 1140 odst. 1 o. z.), vyjma případů uvedených v § 1140 odst. 2 o. z. Zatímco dohodou mohou spoluvlastníci spoluvlastnictví zrušit a vypořádat kterýmkoli ze způsobů uvedených v § 1141 o. z., ustanovení § 1143 až 1147 o. z. ukládají soudu primárně vypořádat zrušené spoluvlastnictví reálným rozdělením věci. Pouze „není-li to dobře možné“, lze přikázat věc za přiměřenou náhradu spoluvlastníkovi, a jen nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, lze nařídit její prodej ve veřejné dražbě a rozdělit výtěžek mezi spoluvlastníky (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 23. 3. 2020, sp. zn. 22 Cdo 4490/2018). 12. Podle zákonem uvedené posloupnosti způsobů vypořádání je tedy soud povinen postupovat a nemůže jednotlivé způsoby libovolně upřednostňovat. Tento závěr vyplývající již z judikatury k právní úpravě účinné do 31. 12. 2013 se uplatní i v poměrech současné právní úpravy podle zákona č. 89/2012 Sb. [§§ 1143, 1144, 1145 a 1147 (srov. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 22. 9. 2015, sp. zn. 22 Cdo 1618/2015, a ze dne 28. 2. 2018, sp. zn. 22 Cdo 1/2018). 13. Kromě toho, že zákon výslovně stanoví překážky, kdy reálné rozdělení věci není možné (viz § 1142 a 1146 o. z.), se otázkou překážek reálné dělitelnosti věci Nejvyšší soud též zabýval. Reálné rozdělení nemovitostí není dobře možné v případech, kdy by ani po adaptaci nemohly vzniknout rozdělením samostatné věci, a v případech, v nichž by části vzniklé rozdělením nemohly sloužit vlastníkovi způsobem odpovídajícím jejich povaze. U pozemků závisí toto posouzení na jejich rozloze, celkové ploše i tvaru. Lze-li pozemek rozdělit vzhledem k jeho poloze, velikosti a tvaru, určujícím pro možné rozdělení pozemku na dva nebo více pozemků jako samostatných věcí je zjištění, zda u nově vzniklých pozemků je zajištěn přístup ke komunikaci, a to buď přímo na komunikaci, nebo cestou po cizím pozemku, např. z titulu věcného břemene. O prvotním způsobu vypořádání spoluvlastnictví, tj. o reálném rozdělení společné věci, je třeba uvažovat zejména v případech, kdy se jedná o předmět spoluvlastnictví fakticky i funkčně dělitelný, což je dáno u nezastavěných pozemků (srov. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 28. 8. 2007, sp. zn. 22 Cdo 2163/2006, ze dne 28. 11. 2013, sp. zn. 22 Cdo 2437/2012, usnesení Nejvyššího soudu ze dne 6. 12. 2016, sp. zn. 22 Cdo 3736/2016). 14. Reálné rozdělení by nebylo dobře možné zejména v případě, že by nově vzniklé nemovitosti nebylo možno řádně užívat anebo pokud by náklady na rozdělení věci byly nepřiměřeně vysoké. To, že nově vzniklé nemovitosti bude možno užívat s určitým omezením oproti předchozímu stavu, není významné. U pozemků se vychází z posouzení mimo jiné hledisek územního plánování, přístupu ke komunikacím a účelného technického způsobu navrhovaného řešení (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 6. 11. 1970, sp. zn. 2 Cz 47/70). Důsledkem reálného rozdělení věci nemůže být zánik (destrukce) vypořádávané věci nebo zánik její hospodářské využitelnosti (užitné hodnoty), přičemž rozdělením vytvořené pozemky by měly nadále sloužit (či sloužit mohou) jejich vlastníkům takovým způsobem, jak odpovídá jejich dosavadní povaze, byť s určitým (nikoli nevýznamným) omezením (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 23. 11. 2010, sp. zn. 22 Cdo 1825/2008). 15. Při úvaze, zda je vypořádání zrušeného podílového spoluvlastnictví k pozemku, na němž je postavena stavba nebo který přiléhá k zastavěnému pozemku, jeho reálným rozdělením dobře možné, soud vždy přihlíží k tomu, aby rozdělením pozemku nebyl vlastníku stavby umístěné na něm nebo na pozemku sousedícím znemožněn přístup k této stavbě. Vyžaduje-li zachování přístupu takové stavební úpravy, k nimž je třeba kladného stanoviska stavebního úřadu, soud si opatří vyjádření stavebního úřadu k možnosti těchto úprav z hlediska stavebních předpisů. 16. Judikatura dovolacího soudu ustáleně vychází také z požadavku, aby důsledkem zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví nebyl stav, kdy některý z dosavadních spoluvlastníků ztratí přístup k jiné jeho nemovitosti (ve výlučném vlastnictví nebo spoluvlastnictví), který měl dosud právě přes pozemek, k němuž je podílové spoluvlastnictví rušeno a vypořádáno (srov. např. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 28. 4. 2009, sp. zn. 22 Cdo 1476/2008, ze dne 10. 7. 2012, sp. zn. 22 Cdo 1431/2012, a opět rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 23. 3. 2020, sp. zn. 22 Cdo 4490/2018). 17. Pozemky přiléhající k obytným domům vytvářejí zpravidla s domem jediný funkční celek, slouží k lepšímu využití domu, a také blízkost obytného domu, ve kterém vlastník zahrady bydlí, zlepšuje využití zahrady. Proto není v rozporu se zákonem postup, při kterém soud, jenž rozhoduje o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví, přikáže pozemek – zahradu přilehlou k domu tomu, komu připadá dům, aniž by provedl jeho dělení (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 20. 10. 2009, sp. zn. 22 Cdo 1181/2008, usnesení Nejvyššího soudu ze dne 14. 12. 2011, sp. zn. 22 Cdo 3993/2011, rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. 7. 2019, sp. zn. 22 Cdo 1216/2019). 18. Reálným rozdělením přitom není, jestliže se více samostatných věcí rozdělí bez dalšího mezi účastníky. Přitom nelze v zásadě nic namítat proti takovémuto rozdělení druhově stejných věcí, kdy každý z účastníků dostane určitou věc a částka stanovená na vyrovnání pak není vysoká (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 6. 12. 2005, sp. zn. 22 Cdo 2631/2005). Ostatně záleží jen na účastnících, které ze všech společných věcí učiní předmětem řízení o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví a které nikoli. 19. I při rozhodování o zrušení spoluvlastnictví k souboru prostorově navazujících nemovitostí však musí soud dbát o to, aby dělení bylo z hospodářského hlediska účelné, aby nebyla podstatně snížena jejich hodnota a aby některý ze spoluvlastníků nebyl dělením vážně poškozen. Je-li předmětem zrušení a vypořádání spoluvlastnictví stavební pozemek, jehož je součástí dům a přilehlá zahrada, je nepochybné, že vlastnické (i fyzické) rozdělení stavebního pozemku, na kterém se nachází dům a zahrady je vždy možné; takovým dělením by však zpravidla poklesla hodnota každé z těchto nemovitostí (srov. opět R 5/2016). 20. Při zrušení spoluvlastnictví rozdělením společné věci může soud zřídit služebnost nebo jiné věcné právo, vyžaduje-li to řádné užívání nově vzniklé věci bývalým spoluvlastníkem (§ 1145 o. z.). Toto pravidlo lze použít i pro případ vypořádání souboru nemovitostí. Z citovaného ustanovení vyplývá závěr, že je třeba dbát na to, aby pozemky přikazované účastníkům bylo možno řádně užívat, v souladu s jejich účelovým určením a dosavadním užíváním (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 6. 2019, sp. zn. 22 Cdo 789/2019). To přitom zahrnuje i otázku zachování přístupu k nim. 21. V poměrech dané věci bylo z hlediska skutkového zjištěno (správnost skutkových zjištění dovolacímu přezkumu zásadně nepodléhá, srov. § 241a odst. 1 o. s. ř.), že nemovitost B fakticky zajišťuje přístup a příjezd jak k nemovitostem A, tak k nim přilehlým nemovitostem ve vlastnictví žalobce b) - tvoří cestu též k přilehlému pozemku parc. č. st. XY s budovou č. p. XY ve vlastnictví žalobce b). Všechny uvedené nemovitosti pak mají napojení na veřejnou komunikaci přes přilehlý pozemek parc. č. XY ve vlastnictví jiného vlastníka. Zároveň nemovitost B je ve spoluvlastnictví všech účastníků, tedy i žalobce a) a žalované jako spoluvlastníků nemovitostí A. 22. Odvolací soud (potažmo soud prvního stupně) však bez dalšího (přes uvedené zjištěné skutečnosti) vycházel ze samostatné povahy (funkční nesouvislosti) nemovitostí A a nemovitosti B, jež se projevila v rozhodnutí o odlišném způsobu vypořádání ohledně nich, ačkoliv v důsledku toho nemovitosti A mohou ztratit právně zajištěný – dosud z titulu (spolu)vlastnického práva – přístup a ačkoliv tak může dojít k podstatnému snížení jejich hodnoty a také ztížení úspěšné realizace soudy nařízeného prodeje (lapidárně řečeno, nemovitost bez zajištěného přístupu je „problematická“, což se odráží i v zájmu o její nabytí a její hodnotě). 23. Soudy se otázkou funkční souvislosti nemovitostí A (a to i jednotlivě mezi pozemky parc. č. st. XY s budovou čp. XY a parc. č. XY, jež má být zahradou) a nemovitosti B náležitě nezabývaly. Nevysvětlily, zda a proč nemovitost B tvoří či netvoří s nemovitostmi A funkční celek; u samotných nemovitostí A sice odvolací soud uzavřel, že funkční celek tvoří, avšak nevysvětlil, z jakých důvodů tomu tak je. Soudy nevedly ani úvahu, zda a jakým způsobem bude mít vlastník nemovitostí A zajištěn (nadále) dostatečný přístup na ně. Jejich právní posouzení věci je tak v tomto směru neúplné, a tudíž nesprávné. 24. Význam v té souvislosti může mít okolnost, že nemovitost B je v katastru nemovitostí vedena jako „ostatní komunikace“. Nabízí se proto úvaha, zda nejde o některý z typů pozemních komunikací dotčených bezúplatným obecným užíváním podle § 19 odst. 1 zákona č. 13/1997 Sb., o pozemních komunikacích. V takovém případě by přístup k nemovitostem A garantoval tento veřejnoprávní institut. Samo zjištění odvolacího soudu, že „žalobce b) projevil vůli vyřešit přístup k domu č. p. XY s novým vlastníkem uzavřením dohody“, k závěru o zajištění přístupu tímto způsobem nepostačuje. 25. K závěru odvolacího soudu, že dotčené nemovitosti nemají ani za současného stavu napojení na veřejnou komunikaci a že pro tento účel musí využívat pozemek parc. č. XY ve vlastnictví jiného vlastníka, sluší se podotknout, že zkoumáním otázky, zda příp. i tento pozemek je dotčen obdobným obecným užíváním, či cesta přes něj na nemovitost B je zajištěna jinak, se soudy rovněž nezabývaly. 26. Nejvyšší soud dále ve své judikatuře vychází z toho, že i vzájemné vztahy účastníků mohou představovat překážku rozdělení společné věci. Vypořádání podílového spoluvlastnictví rozdělením věci zásadně nebrání samotná existence špatných vztahů podílových spoluvlastníků (srov. např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 1. 6. 2010, sp. zn. 22 Cdo 2595/2008). Toto pravidlo platí s jistou modifikací i u dělení domu na jednotky, kde se vychází z toho, že část nemovité věci zůstává ve spoluvlastnictví, a předpokládá se tedy nutnost součinnosti či kooperace spoluvlastníků, což u reálného dělení nepřichází do úvahy, neboť v takových případech se jedná pouze o faktickou blízkost rozdělených věcí. I zde však judikatura připustila, že u dělení domu může jít o případy předpokládající součinnost spoluvlastníků jako je péče o společnou dělící zeď a při jejím užívání respekt k právům druhého účastníka, součinnost při údržbě či opravě, kterou je třeba provést ze sousedního pozemku apod. a vzájemné vztahy spoluvlastníků zde hrát roli mohou obdobně jako v případě dělení domu na jednotky. Proto vysoce konfliktní vztahy spoluvlastníků mohou bránit rozdělení společné věci; rozhodovací praxe však zdůrazňuje, že reálnému rozdělení pozemku, jehož součástí je budova, či budovy samotné, brání rozpory a konflikty poněkud vyšší intenzity, než jde-li o dělení na jednotky [srov. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 30. 5. 2018, sp. zn. 22 Cdo 837/2018, (a v něm citovanou judikaturu), ze dne 27. 4. 2022, sp. zn. 22 Cdo 1016/2021]. 27. Jestliže proto soudy uzavřely, že vztahy účastníků jsou dlouhodobě vysoce konfliktní a tento závěr učinily mj. na základě zjištění, že nejsou schopni komunikace, dohody ani o úhradě nákladů spojených s rozdělením budovy čp. XY na dvě jednotky, že ze strany manžela žalované Š. K. (jenž za ni právě ohledně spoluvlastnických vztahů k předmětným nemovitostem jedná) došlo k podání trestního oznámení vůči jednateli žalobkyně a) ohledně trestného činu vydírání, pomluvy a poškozování dobrého jména, a že sama žalovaná v předmětném řízení uplatnila požadavek na zaplacení 5 000 000 Kč a veřejnou omluvu jako náhradu újmy způsobené porušením jejího práva na ochranu osobnosti, není jejich úvaha, že takové vztahy reálnému rozdělení nemovitostí brání, zjevně nepřiměřená. Dovolací soud by přitom úvahy soudů rozhodujících v nalézacím řízení mohl zpochybnit jen v případě, že by byly zjevně nepřiměřené (srov. opět R 5/2016; dále opět rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 6. 2019, sp. zn. 22 Cdo 789/2019). 28. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud podle § 242 odst. 3 věta druhá o. s. ř. přihlédne též k vadám uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a) a b) a § 229 odst. 3, jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. 29. Rozsudek odvolacího soudu nelze považovat za nepřezkoumatelný (jak namítá dovolatelka). Nepřezkoumatelnost rozhodnutí nezakládá případné neúplné právní posouzení věci, jsou-li z něj seznatelné úvahy a závěry, jež soud učinil, jako je tomu v případě daného rozhodnutí odvolacího soudu. Odvolací soud (a soud prvního stupně) postavil svůj závěr o nemožnosti reálného dělení (jak se podává z odůvodnění jeho rozsudku) na vysoce konfliktních vztazích účastníků; závěr o nemožnosti reálného rozdělení pozemku parc. č. st. p. s budovou čp. XY na dvě samostatné části postavil odvolací soud též na tom, že dispoziční upořádání domu umožňuje toliko horizontální dělení, neboť se v něm nachází dva byty ve dvou podlažích. Ostatně ani dovolatelkou tvrzené nedostatky odůvodnění rozsudku odvolacího soudu nebyly - podle obsahu dovolání - na újmu uplatnění jejích práv (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 6. 2013, sp. zn. 29 Cdo 2543/2011, uveřejněný pod č. 100/2013 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek). 30. Dovolací soud však shledal existenci vady výrokové části rozsudku soudu prvního stupně (potvrzeného rozsudkem odvolacím) v části, v níž bylo rozhodnuto o nařízení prodeje nemovitostí A (výrok II rozsudku soudu prvního stupně) a (již) nikoliv též o tom, že výtěžek (dražby) bude rozdělen mezi účastníky řízení. Je přitom z povahy věci zřejmé, že dojde-li k prodeji, musí dojít také k rozdělení výtěžku způsobem, který bude – z hlediska zajištění jeho materiální vykonatelnosti - patrný z exekučního titulu (srov. též požadavek vyjádřený v § 348 odst. 1 o. s. ř. pro výkon takového rozhodnutí). Výrok soudního rozhodnutí v těchto případech proto obsahuje zpravidla tři části: výrok o zrušení spoluvlastnictví, výrok o nařízení prodeje věci a výrok, že výtěžek bude rozdělen mezi dosavadní spoluvlastníky (srov. též rozsudek Nevyššího soudu ze dne 28. 2. 2018, sp. zn. 22 Cdo 1/2018). 31. Z výše uvedeného vyplývá, že napadený výrok I rozsudku odvolacího soudu není z pohledu uplatněných dovolacích námitek správný (neobstojí). Dovolací důvod nesprávného právního posouzení věci (§ 241a odst. 1 o. s. ř.) dovolatelka použila opodstatněně. 32. Jelikož dovolací soud neshledal podmínky pro jeho změnu [§ 243d odst. 1 písm. b) o. s. ř.], napadený rozsudek odvolacího soudu bez jednání (§ 243a odst. 1 věta první o. s. ř.) ve výroku I, včetně závislého výroku II o náhradě nákladů řízení [§ 242 odst. 2 písm. a) o. s. ř.], zrušil (§ 243e odst. 1 o. s. ř., ve spojení s § 243f odst. 4 o. s. ř.). Protože důvody, pro které byl zrušen rozsudek odvolacího soudu, platí též pro rozsudek soudu prvního stupně, zrušil dovolací soud i toto rozhodnutí a věc vrátil soudu prvního stupně v tomto rozsahu k dalšímu řízení (§ 243e odst. 2 o. s. ř.). 33. Právní názor dovolacího soudu je pro odvolací soud i soud prvního stupně závazný (§ 243g odst. 1 věta první o. s. ř.). 34. V novém rozhodnutí o věci rozhodne soud nejen o náhradě nákladů vzniklých v novém řízení a v dovolacím řízení, ale znovu i o nákladech původního řízení (§ 243g odst. 1 věta druhá o. s. ř.). 35. S přihlédnutím k závěrům vyplývajícím z nálezu Ústavního soudu ze dne 23. 8. 2017, sp. zn. III. ÚS 3425/16, Nejvyšší soud již samostatně nerozhodoval o návrhu dovolatelky na odklad vykonatelnosti napadeného rozhodnutí za situace, kdy přikročil k rozhodnutí o samotném dovolání. Poučení: Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek. V Brně dne 12. 5. 2026 Mgr. Michal Králík, Ph.D. předseda senátu