22 Cdo 655/2026-229 USNESENÍ Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedy Mgr. Davida Havlíka a soudců Mgr. Petry Kubáčové a JUDr. Michaela Pažitného, Ph.D., ve věci žalobkyně J. K., zastoupené Mgr. Lukášem Serbusem, advokátem se sídlem v Nymburce, Palackého třída 223/5, proti žalovaným 1) S. Š. a 2) D. F., oběma zastoupeným JUDr. Liborem Fiedlerem, advokátem se sídlem v Nymburce, Palackého třída 223/5, o zrušení rozhodnutí spoluvlastníků, vedené u Okresního soudu v Nymburce pod sp. zn. 6 C 118/2024, o dovolání žalovaných proti rozsudku Krajského soudu v Praze ze dne 4. 12. 2025, č. j. 28 Co 184/2025-199, takto: I. Dovolání se odmítá. II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení. Odůvodnění: I. Dosavadní průběh řízení 1. Žalobkyně se domáhala zrušení rozhodnutí většinových spoluvlastníků (žalovaných) ze dne 22. 4. 2024, kterým došlo k výpovědi nájemní smlouvy dosavadnímu nájemci nemovitých věcí ve spoluvlastnictví všech účastníků. 2. Okresní soud v Nymburce (dále jen „soud prvního stupně“) rozsudkem ze dne 23. 4. 2025, č. j. 6 C 118/2024-121, žalobu zamítl (výrok I), a rozhodl o náhradě nákladů řízení (výrok II). 3. Krajský soud v Praze (dále jen „odvolací soud“) k odvolání žalobkyně rozsudkem ze dne 4. 12. 2025, č. j. 28 Co 184/2025-199, rozsudek soudu prvního stupně změnil tak, že zrušil rozhodnutí žalovaných ze dne 22. 4. 2024, o vypovězení nájemní smlouvy uzavřené dne 2. 9. 2022 se Š P Á R A, s.r.o., IČO 25051164, se sídlem v Nymburce, Maršála Koněva 660, jejímž předmětem byl nájem pozemků parc. č. st. XY, jehož součástí je stavba č. p. XY, parc. č. XY, jehož součástí je stavba bez č. p./č. ev., a parc. č. XY, zapsaných na listu vlastnictví č. XY pro obec a katastrální území XY (výrok I rozsudku odvolacího soudu). Současně rozhodl o náhradě nákladů řízení před soudy obou stupňů (výrok II rozsudku odvolacího soudu). II. Dovolání a vyjádření k dovolání 4. Proti rozsudku odvolacího soudu podali žalovaní dovolání. Jeho přípustnost opírají o § 237 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, (dále jen „o. s. ř.“) a uplatňují v něm dovolací důvod nesprávného právního posouzení věci ve smyslu § 241a odst. 1 o. s. ř. Dovolatelé namítají, že odvolací soud při aplikaci § 1129 a § 1130 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, (dále jen „o. z.“) nesprávně vyložil kritérium hrozící těžké újmy a odchýlil se od závěrů uvedených v rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 192/2017; podle dovolatelů neprovedl potřebné posouzení podle hlediska slušného uvážení, nezkoumal důvody, které vedly většinové spoluvlastníky k přijetí rozhodnutí, a jeho závěr o hrozící těžké újmě je nepřezkoumatelný. Tvrdí dále, že rozhodnutí spoluvlastníků o výpovědi nájmu odvolací soud nesprávně posoudil jako významnou záležitost, a nikoliv jako běžnou záležitost podle § 1128 o. z. (odkazuje na nález ÚS sp. zn. IV. ÚS 1735/07). Otázku, zda rozhodnutí spoluvlastníků o výpovědi z nájmu je za účinnosti zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, rozhodováním o významné či běžné záležitosti, považují za dosud neřešenou. Kromě toho dovolatelé tvrdí, že závěr odvolacího soudu, že zjištěná porušení povinností nájemce (zanedbaná údržba, nepořádek) nejsou závažná, je v rozporu se závěry odborné literatury přijaté k výkladu k § 2308 písm. c) o. z.; poukazují na to, že odvolací soud tyto skutečnosti ani nekonfrontoval s otázkou hrozící těžké újmy, jak vyžaduje judikatura Nejvyššího soudu (22 Cdo 192/2017). Navrhují, aby dovolací soud rozsudek odvolacího soudu zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení. 5. Žalobkyně se k dovolání nevyjádřila. III. Přípustnost dovolání 6. Podle § 237 o. s. ř. není-li stanoveno jinak, je dovolání přípustné proti každému rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí, jestliže napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně, anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak. 7. Podle § 241a odst. 1–3 o. s. ř. dovolání lze podat pouze z důvodu, že rozhodnutí odvolacího soudu spočívá na nesprávném právním posouzení věci. V dovolání musí být vedle obecných náležitostí (§ 42 odst. 4) uvedeno, proti kterému rozhodnutí směřuje, v jakém rozsahu se rozhodnutí napadá, vymezení důvodu dovolání, v čem dovolatel spatřuje splnění předpokladů přípustnosti dovolání (§ 237 až 238a) a čeho se dovolatel domáhá (dovolací návrh). Důvod dovolání se vymezí tak, že dovolatel uvede právní posouzení věci, které pokládá za nesprávné, a vyloží, v čem spočívá nesprávnost tohoto právního posouzení. K povaze rozhodnutí spoluvlastníků o výpovědi z nájmu 8. Žalovaní mají za to, že dovolací soud se za účinnosti zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, dosud nezabýval otázkou, zda rozhodnutí spoluvlastníků o výpovědi z nájmu je rozhodováním o významné či běžné záležitosti a zda lze na takový případ aplikovat ustanovení § 1130 o. z. Odvolací soud aplikoval na řešenou věc závěry rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 17. 10. 2017, sp. zn. 22 Cdo 192/2017, v němž byla posuzována otázka snížení nájmu, kterou Nejvyšší soud považoval za rozhodování o mimořádné správě věci. 9. Dovolací soud uvádí, že závěry uvedené v rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 17. 10. 2017, sp. zn. 22 Cdo 192/2017, lze aplikovat i na nyní posuzovaný případ. 10. V rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 17. 10. 2017, sp. zn. 22 Cdo 192/2017 (dostupném, stejně jako další citovaná rozhodnutí, na www.nsoud.cz) dovolací soud uvedl, že rozhodování ve věcech nájmu společné věci, včetně stanovení nájemného či dohody o něm, bylo podle právní úpravy zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, (dále jen „obč. zák.“) řazeno k běžné správě (§ 139 odst. 2 obč. zák). Tomuto pojetí odpovídala i judikatura vydaná k obecnému občanskému zákoníku (dále „OZO“), která považovala rozhodování o nájemních vztazích za „řádnou“ správu věci, typicky opakující se a související s jejím obvyklým hospodářským využitím [srov. NS R II 378/29 (Vážný 9397), NS Rv I 1813/34 (Vážný 13 768) nebo NS R II 270/27 (Vážný 7288)]. Judikatura však zároveň dovodila, že v případech, kdy měl nájemní vztah svými parametry vybočit z obvyklých místních podmínek, nešlo o běžnou správu ve smyslu § 833 OZO (srov. Glaser–Unger č. 866). Požadavek diferencovaného posouzení povahy rozhodnutí byl akcentován též v judikatuře Ústavního soudu (nález Ústavního soudu ze dne 21. 10. 2008, sp. zn. IV. ÚS 1735/07; usnesení Ústavního soudu ze dne 28. 7. 2009, sp. zn. IV. ÚS 968/09), která zdůraznila i nutnost zohlednit oprávněné zájmy menšinových spoluvlastníků. Obdobně je nutné postupovat i podle právní úpravy účinné od 1. 1. 2014. Nejvyšší soud přitom vysvětlil, že § 1130 o. z. poskytuje soudní ochranu přehlasovanému nebo opomenutému menšinovému spoluvlastníku před rozhodnutím většinového spoluvlastníka zpravidla tehdy, jde-li o rozhodnutí o významné záležitosti týkající se společné věci (o záležitost mimořádné správy). Podle Nejvyššího soudu ale nelze vyloučit, že v závislosti na konkrétních okolnostech případu, zejména tam, kde stav hrozící těžké újmy bude zcela zřejmý, bude možné soudní ochranu poskytnout výjimečně i tehdy, půjde-li o rozhodnutí v záležitosti běžné správy. 11. V projednávané věci odvolací soud považoval okolnosti rozhodnutí žalovaných o vypovězení nájmu nemovitých věcí, pronajatých nájemní smlouvou ze dne 2. 9. 2022 společnosti Š P Á R A, s.r.o., s níž bylo sjednáno měsíční nájemné ve výši 98 800 Kč (to za situace, kdy žalovaní jako většinoví spoluvlastníci nemají jednoznačný záměr ohledně dalšího nakládání s nemovitými věcmi, nemají jiného nájemce, ani kupce), za natolik neobvyklé, že uzavřel, že se jedná o „rozhodnutí dotýkající se záležitosti mimořádné správy“. Takové posouzení není podle dovolacího soudu zjevně nepřiměřené, neboť odvolací soud dostatečně vysvětlil své úvahy, proč konkrétní okolnosti případu umožňují uzavřít, že rozhodnutí většinových spoluvlastníků znamená podstatné omezení braní užitků ze společné věci, a představuje významný zásah do výkonu spoluvlastnického práva, jehož obsahovou složkou je i požívání věci (viz § 1011 a § 1118 o. z.). 12. Rozhodnutí odvolacího soudu je proto v souladu i s dovolateli odkazovaným rozsudkem Nejvyššího soudu ze dne 17. 10. 2017, sp. zn. 22 Cdo 192/2017; od jeho závěrů se neodchyluje. K posouzení těžké újmy 13. Dovolatelé dále namítají, že odvolací soud posoudil kritéria „hrozící těžké újmy“ v rozporu s rozsudkem Nejvyššího soudu ze dne 17. 10. 2017, sp. zn. 22 Cdo 192/2017, a vytýkají mu, že na základě stejně zjištěného skutkového stavu dospěl k jinému výsledku než soud prvního stupně, svůj závěr nedostatečně odůvodnil a nekonfrontoval zjištěné skutečnosti „se slušným uvážením“. 14. Aplikačním předpokladem pro úspěch žaloby na zrušení rozhodnutí většinových spoluvlastníků podle § 1130 o. z., je též hrozba těžké újmy. Citované ustanovení uvádí demonstrativní výčet případů, kdy může menšinovému spoluvlastníku újma hrozit. Pojem těžké újmy může být podle textu zákona naplněn tehdy, představovalo-li by rozhodnutí většinového spoluvlastníka neúměrné omezení v užívání společné věci, nebo v případě vzniku povinnosti zřejmě nepoměrné k hodnotě podílu spoluvlastníka. Protože zákon nepodává další vodítko, bude vždy rozhodné konkrétní skutkové pozadí věci a úvaha soudu, zda je aplikační předpoklad v projednávané věci naplněn. 15. Podle rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 17. 10. 2017, sp. zn. 22 Cdo 192/2017, musí soud skutečnosti, v nichž spoluvlastník shledává hrozbu těžké újmy, konfrontovat s hlediskem slušného uvážení. Soud tak nemůže pominout posouzení důvodů, které vedly většinového spoluvlastníka k přijetí napadeného rozhodnutí. Slušné uvážení je rozhodným hlediskem pro rozumné a spravedlivé uspořádání poměrů spoluvlastníků (§ 1139 odst. 1 o. z.). 16. Přehlasovaný či opomenutý menšinový spoluvlastník má povinnost tvrzení i povinnost důkazní ohledně skutečností, s nimiž spojuje pro sebe příznivé právní následky. Žalobkyně v projednávané věci tvrdila a prokazovala, že jí v důsledku rozhodnutí většinových spoluvlastníků o výpovědi nájmu hrozí těžká újma. Uvedla, že její příjem z nájmu klesne o 32 933 Kč měsíčně, což představuje podstatnou ztrátu jejích příjmů. Těžká újma typicky spočívá v neúměrné, obtížně odčinitelné nebo zjevné ztrátě či omezení výkonu práv spoluvlastníka, popřípadě v nepřiměřeném zatížení. Odvolací soud se dostatečně zabýval i důvody rozhodnutí většinových spoluvlastníků (body 41–44 rozsudku odvolacího soudu). Poté vyložil, proč je – z hlediska slušného uvážení – hrozba těžké újmy u žalobkyně prokázána, zejména s ohledem na neexistenci konkrétní představy žalovaných o dalším využití nemovitých věcí a ztrátu výnosu z nich. 17. Dovolací soud se s podrobným odůvodněním odvolacího soudu ztotožňuje. Odvolací soud dostál všem požadavkům rozhodovací praxe na posouzení důvodů pro závěr o hrozící těžké újmě ve smyslu § 1130 o. z. Jeho úvaha není nepřiměřená. 18. Odvolací soud se tak neodchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu. IV. Závěr a náklady řízení 19. S ohledem na výše uvedené Nejvyšší soud dovolání žalovaných podle § 243c odst. 1 o. s. ř. odmítl. 20. V souladu s § 243f odst. 3 větou druhou o. s. ř. neobsahuje rozhodnutí o náhradě nákladů dovolacího řízení odůvodnění. Poučení: Proti tomuto usnesení není přípustný opravný prostředek. V Brně dne 26. 5. 2026 Mgr. David Havlík předseda senátu