23 Cdo 1138/2025-374 USNESENÍ Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Pavla Tůmy, Ph.D., a soudců Mgr. Jiřího Němce a JUDr. Pavla Horáka, Ph.D., ve věci žalobců a) E. S. a b) K. S., oba zastoupeni Mgr. Vladimírem Gallem, advokátem se sídlem v Praze 10, Francouzská 299/98, proti žalované Skutečské investiční s.r.o., se sídlem ve Skutči, Smetanova 269, identifikační číslo osoby 28781180, zastoupené JUDr. Terezou Jelínkovou, advokátkou se sídlem v Pardubicích, Dražkovice 181, o zaplacení 329 340 Kč s příslušenstvím, vedené u Okresního soudu v Chrudimi pod sp. zn. 11 C 82/2022, o dovolání žalobců proti rozsudku Krajského soudu v Hradci Králové – pobočky v Pardubicích ze dne 5. 12. 2024, č. j. 22 Co 165/2024-340, takto: I. Dovolání se odmítá. II. Každý z žalobců je povinen zaplatit žalované částku 5 595 Kč na náhradě nákladů dovolacího řízení do tří dnů od právní moci tohoto usnesení k rukám zástupkyně žalované. Stručné odůvodnění (§ 243f odst. 3 o. s. ř.): 1. Okresní soud v Chrudimi (dále jen „soud prvního stupně“) rozsudkem ze dne 26. 4. 2024, č. j. 11 C 82/2022-282, uložil žalované zaplatit žalobcům částku 288 204 Kč s příslušenstvím (výrok I), ve zbývající části žalobu zamítl (výrok II) a rozhodl o náhradě nákladů řízení mezi účastníky (výrok III) a vůči státu (výrok IV). 2. K odvolání žalobců Krajský soud v Hradci Králové – pobočka v Pardubicích (dále jen „odvolací soud“) dovoláním napadeným rozsudkem změnil rozsudek soudu prvního stupně ve výrocích I, III a IV tak, že žaloba, kterou se žalobci domáhali zaplacení částky 288 204 Kč s příslušenstvím, se zamítá, a rozhodl o náhradě nákladů řízení před soudem prvního stupně (první výrok) a o náhradě nákladů odvolacího řízení (druhý výrok). 3. Soudy rozhodovaly o žalobě na zaplacení výše uvedené částky z titulu slevy z kupní ceny z důvodu vadného plnění, které žalobci spatřovali v tom, že od žalované na základě kupní smlouvy ze dne 22. 7. 2019 koupili pozemek parc. č. XY o výměře 1242 m2 v katastrálním území a obci XY, u něhož později zjistili, že nemohou bez omezení využívat část pozemku kvůli veřejnoprávním omezením spojeným s ochranným pásmem vodního toku podle zákona č. 254/2001 Sb., o vodách a o změně některých zákonů (vodní zákon), který se na pozemku nacházel. Žalobci v tomto spatřovali vadné plnění, neboť byli před uzavřením smlouvy realitní makléřkou informováni toliko o tom, že se na pozemku nachází vodoteč, a současně v článku IV odst. 3 uvedené smlouvy žalovaná jako prodávající prohlásila, že na předmětu převodu neváznou žádná zástavní práva, věcná břemena, exekuce, ani jiné právní vady vyjma věcného břemene ve prospěch distributora elektřiny. 4. Odvolací soud s odkazem na § 2103 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, (dále také jen „o. z.“) a § 4 odst. 1 o. z. a na základě výkladu relevantních ujednání předmětné kupní smlouvy dospěl k závěru o nedůvodnosti nároku žalobců. Uvedl, že pojem „vodoteč“ je běžným synonymem pro pojem „drobný vodní tok“ a při zadání pojmu do jakéhokoliv internetového vyhledávače nelze zjistit jiný význam tohoto pojmu než pojmenování drobného vodního toku, dále že žalobci měli možnost si pozemek prohlédnout a v době prodeje bylo koryto znatelné a rovněž náhledem do leteckých snímků či ortofomapy byl vodní tok na pozemku seznatelný. Rovněž výkladem článku IV odst. 3 kupní smlouvy dospěl k závěru, že ujednání nepředstavovalo ujištění prodávající o tom, že věc nepodléhá veřejnoprávním omezením dle vodního zákona, nýbrž jeho smyslem bylo ujištění o neexistenci případných soukromoprávních omezení ve prospěch třetích osob vážících se k pozemku. 5. Rozsudek odvolacího soudu napadli žalobci dovoláním, jehož přípustnost spatřovali podle § 237 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, (dále jen „o. s. ř.“) v tom, že napadené rozhodnutí spočívá na řešení několika otázek hmotného práva. Konkrétně dovolatelé formulovali tyto otázky: a) Je pojem „vodoteč“ vykládaný v souvislosti s dalšími skutečnostmi synonymem pojmu „drobný vodní tok“? b) Představuje omezení podle § 49 vodního zákona právní vadu nemovité věci? c) Došlo v projednávaném případě k řádné aplikaci obecných zásad soukromého práva? 6. Dovolatelé argumentovali tím, že sice byli informováni o tom, že se na pozemku nachází vodoteč, ovšem při prohlídce pozemku viděli pouze vyschlé, neudržované a zanesené koryto, které vypadalo tak, že jím dlouho žádná voda neprotékala, a realitní makléřka jim sdělila, že vodoteč nemá pravidelný průtok. Dovolatelé rovněž odkazovali na ujednání článku IV odst. 3 kupní smlouvy uzavřené mezi jimi a žalovanou, z něhož dovozovali, že jim poskytuje záruku, že při užívání pozemku jimi předpokládaným způsobem nebudou nijak omezeni. Vzhledem k uvedenému a k tomu, že neznali pojem „vodoteč“, dovolatelé neměli důvodu předpokládat, že pozemek bude podléhat omezením ze strany správce povodí. 7. Dovolatelé poukázali na to, že soud prvního stupně vycházel z rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 27. 7. 2016, sp. zn. 33 Cdo 5726/2015, jehož závěry se měl řídit i odvolací soud, který ovšem – dle dovolatelů nesprávně – vycházel z usnesení Nejvyššího soudu ze dne 30. 3. 2021, sp. zn. 23 Cdo 626/2021. Rozebrali, z jakých důvodů považují judikát odkazovaný odvolacím soudem za neaplikovatelný na nyní projednávaný případ, a proč naopak judikaturu, z níž vycházel soud prvního stupně, považují za přiléhavou. 8. Nakonec dovolatelé namítali, že odvolací soud měl jako korektivum zohlednit obecné zásady soukromého práva zakotvené v § 3 odst. 3, § 5 odst. 1 a § 6 o. z. a rovněž zásadu ochrany slabší smluvní strany. Žalovaná dle jejich názoru zneužila svého postavení ve vztahu ke slabší smluvní straně a finančně z toho těžila. Absence aplikace obecných zásad soukromého práva odvolacím soudem vyústila v to, že žalovaná pozemek prodala za cenu přesahující cenu tržní. Dovolatelé závěrem navrhli, aby dovolací soud napadené rozhodnutí změnil tak, že se rozsudek soudu prvního stupně ve výrocích I, III a IV potvrzuje, a rozhodl o náhradě nákladů řízení před soudy všech stupňů. 9. Žalovaná ve vyjádření k dovolání uvedla, že není přípustné, neboť neobsahuje ani způsobilé vymezení předpokladů přípustnosti dovolání. Reagovala i na jednotlivé námitky dovolatelů a navrhla, aby dovolání bylo odmítnuto, příp. zamítnuto, a aby jí byla přiznána náhrada nákladů dovolacího řízení. 10. Nejvyšší soud jako soud dovolací (§ 10a o. s. ř.) po zjištění, že dovolání bylo podáno včas, osobami k tomu oprávněnými, zastoupenými advokátem (§ 240 odst. 1 a § 241 odst. 1 o. s. ř.), posuzoval, zda dovolání obsahuje zákonem stanovené náležitosti a zda je přípustné. 11. Podle ustanovení § 236 odst. 1 o. s. ř. lze dovoláním napadnout pravomocná rozhodnutí odvolacího soudu, pokud to zákon připouští. 12. Podle ustanovení § 237 o. s. ř. není-li stanoveno jinak, je dovolání přípustné proti každému rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí, jestliže napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně, anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak. 13. Ustanovení § 241a odst. 2 o. s. ř. stanoví, že v dovolání musí být vedle obecných náležitostí (§ 42 odst. 4 o. s. ř.) uvedeno, proti kterému rozhodnutí směřuje, v jakém rozsahu se napadá, vymezení důvodu dovolání, v čem dovolatel spatřuje splnění předpokladů přípustnosti dovolání (§ 237 až 238a o. s. ř.) a čeho se dovolatel domáhá (dovolací návrh). 14. Dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího soudu jen z důvodů uplatněných v dovolání. Jestliže je dovolání přípustné, přihlédne k případným vadám uvedeným v ustanovení § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a) a b) a § 229 odst. 3 o. s. ř., jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci, i když nebyly v dovolání uplatněny (§ 242 odst. 3 o. s. ř.). 15. Dovolání není přípustné. 16. První otázkou se dovolatelé táží na výklad pojmu „vodoteč“, jenž podle skutkových zjištění soudů použila žalovaná při informování žalobců o povaze koryta na předmětném pozemku. 17. K tomu je třeba předeslat, že odvolací soud se nezabýval významem tohoto slova jako určitého zákonného (legislativního) termínu tvořícího součást některého právního předpisu, jenž by v souladu s příslušnými interpretačními metodami vykládal a na projednávanou věc aplikoval (když tento pojem není součástí právních předpisů relevantních pro projednávanou věc, a to ani vodního zákona), a tudíž v tomto smyslu rozhodnutí odvolacího soudu na výkladu tohoto pojmu nezávisí. Stejně tak rozhodnutí odvolacího soudu nezávisí ani na výkladu obsahu předmětné kupní smlouvy (právního jednání účastníků) ve smyslu § 555 a násl. o. z., neboť tento pojem netvoří její součást. Odvolací soud nezaložil své rozhodnutí ani na závěru, že by existence vodního toku na předmětném pozemku (a s ním spojená veřejnoprávní omezení) nepředstavovala vůbec vadu pozemku ve smyslu § 2099 o. z., nýbrž posuzoval, zda se jednalo o vadu zjevnou, s níž nejsou ve smyslu § 2103 o. z. spojena práva kupujícího z vadného plnění. 18. Rozhodovací praxe dovolacího soudu ve vztahu ke zjevným vadám dovodila (podle právní úpravy účinné do 31. 12. 2013), že za zjevné vady je možno považovat takové nedostatky, jejichž existence je objednateli (či kupujícímu) zřejmá na pohled, případně takové vady, které lze zjistit běžně prováděnými zkouškami. Za zjevné nelze považovat ty vady, jejichž existenci by musel objednatel (příp. kupující) zjišťovat prohlídkou spojenou s destrukcí zboží nebo díla, popř. vady, které se typicky mohou v plné míře projevit až při užívání zboží nebo předmětu díla (srov. například rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 19. 4. 2016, sp. zn. 32 Cdo 2290/2014, či rozsudek ze dne 29. 3. 2007, sp. zn. 32 Odo 1387/2005). 19. Rozhodovací praxe podle právní úpravy účinné od 1. 1. 2014 vychází z toho, že ustanovení § 2103 o. z. míří na případy, kdy má kupující objektivně možnost vadu věci poznat při uzavření smlouvy (nejde tak kupříkladu o situaci, kdy je kupována věc, která má být teprve vyrobena, případně věc, která již vyrobena je, ale kupující neměl možnost se s ní při uzavírání smlouvy seznámit). Může jít i o takové situace, kdy na vadu, kterou předmět koupě má, sice nebyl kupující prodávajícím přímo výslovně upozorněn, nicméně kupující si musel nebo alespoň měl takové vady při běžné opatrnosti všimnout (srov. například rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29. 10. 2024, sp. zn. 33 Cdo 3794/2023). 20. Odvolací soud v projednávané věci dovodil, že žalobci o vadě předmětného pozemku spočívající v tom, že přes něj vede vodní tok, při uzavření kupní smlouvy věděli, resp. ji mohli při náležité péči ve smyslu § 2103 o. z. zjistit, neboť ze skutkových zjištění soudů (jimiž je dovolací soud vázán; srov § 241a odst. 1 o. s. ř.) vyplývá, že žalobci byli seznámeni s tím, že přes pozemek vede koryto vodního toku, což bylo patrné jednak ze samotného inzerátu na prodej pozemku (kdy navíc z tohoto důvodu bylo inzerováno snížení ceny pozemku), jednak bylo koryto seznatelné (byť v něm v té chvíli nebyl průtok) i při samotné prohlídce pozemku. Naopak nebylo zjištěno nic o tom, že by žalovaná ujistila žalobce, že pozemek tuto vadu nemá nebo ji před žalobci (lstivě) zastřela, například tím, že by žalobce ujistila o jiné povaze předmětného koryta než právě jako koryta vodního toku, a to ani tím, že jim (pravdivě) sdělila, že se jedná o koryto vodoteče. 21. Dospěl-li proto odvolací soud na základě skutkových zjištění k závěru, že přítomnost vodního toku na předmětném pozemku představovala v poměrech projednávané věci jeho zjevnou vadu ve smyslu § 2103 o. z., nikterak se od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu neodchýlil. 22. K tomu je pak třeba dodat, že dovolatelé ve svém dovolání relevantně nenapadli závěr odvolacího soudu o obsahu smluvního ujednání v čl. IV odst. 3 předmětné kupní smlouvy (resp. postup odvolacího soudu při jeho interpretaci podle zákonných výkladových pravidel pro právní jednání). Stejně tak nenapadli ani závěr odvolacího soudu, že se na poměry účastníků použije § 2103 o. z. 23. Dovolání není přípustné ani pro druhou otázku [výše shrnutou pod bodem b)], zda veřejnoprávní omezení spojená s vodním tokem představují právní vadu nemovité věci, neboť odvolací soud, jak uvedeno již shora, nezaložil své rozhodnutí na závěru, že by existence vodního toku na předmětném pozemku (a s ním spojená veřejnoprávní omezení) vůbec nepředstavovala jeho vadu, nýbrž posuzoval, zda se jednalo o vadu zjevnou ve smyslu § 2103 o. z. 24. Dovolací soud ve své rozhodovací praxi ustáleně judikuje, že dovolání není přípustné podle § 237 o. s. ř., jestliže dovolatel jako důvod jeho přípustnosti předestírá dovolacímu soudu k řešení otázku hmotného nebo procesního práva, na níž rozhodnutí odvolacího soudu nezávisí (srov. například usnesení Nejvyššího soudu ze dne 18. 7. 2013, sen. zn. 29 NSČR 53/2013). 25. Přípustným dovolání nečiní ani poslední otázka [výše shrnutá pod bodem c)] týkající se aplikace obecných zásad soukromého práva. Dovolatelé totiž u této otázky neuvedli, v čem spatřují splnění předpokladů přípustnosti dovolání. 26. Vymezení, v čem dovolatel spatřuje přípustnost dovolání, je podle § 241a odst. 2 o. s. ř. obligatorní náležitostí dovolání. Tuto povinnost dovolatel splní, koncipuje-li své dovolání tak, aby z jeho obsahu bylo zřejmé, kterou otázku hmotného nebo procesního práva podle jeho názoru odvolací soud vyřešil v rozporu s ustálenou rozhodovací praxí dovolacího soudu nebo která nebyla dosud v rozhodování dovolacího soudu vyřešena nebo která je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má být dovolacím soudem vyřešena jinak (srov. například usnesení Nejvyššího soudu ze dne 25. 9. 2013, sp. zn. 29 Cdo 2394/2013, uveřejněné pod číslem 4/2014 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, a ze dne 27. 8. 2013, sen. zn. 29 NSČR 55/2013). 27. Proto k přípustnosti dovolání nepostačuje ani vymezení jednotlivých dovolacích námitek, aniž by společně s nimi byla řádně vymezena otázka přípustnosti dovolání, neboť dovolací řízení nemá být bezbřehým přezkumem, v němž procesní aktivitu stran nahrazuje soud (srov. například usnesení Nejvyššího soudu ze dne 29. 6. 2004, sp. zn. 21 Cdo 541/2004, či ze dne 27. 5. 2015, sp. zn. 22 Cdo 1936/2015). Dovolací soud rovněž není oprávněn si otázku přípustnosti vymezit sám, neboť by tím došlo k porušení základních procesních zásad, na nichž je dovolací řízení založeno, zejména zásady dispoziční a zásady rovnosti účastníků řízení (srov. například usnesení Nejvyššího soudu ze dne 11. 1. 2017, sp. zn. 22 Cdo 5378/2016). Pokud občanský soudní řád vyžaduje splnění zákonem stanovených formálních náležitostí dovolání a dovolací soud splnění těchto náležitostí posuzuje, nejedná se o přepjatý formalismus, ale o zákonem stanovený postup (srov. například usnesení Ústavního soudu ze dne 28. 4. 2015, sp. zn. I. ÚS 1092/15). 28. Zároveň je dovolací soud při přezkoumání rozhodnutí odvolacího soudu vázán uplatněným dovolacím důvodem (srov. § 242 odst. 3 větu první o. s. ř.). Vyplývá z toho mimo jiné, že při zkoumání, zda napadené rozhodnutí odvolacího soudu závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena, je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má být dovolacím soudem posouzena jinak, a zda je tedy dovolání podle § 237 o. s. ř. přípustné, může dovolací soud posuzovat jen takové právní otázky, které dovolatel v dovolání označil a u nichž vymezil, které z kritérií přípustnosti dovolání upravených v § 237 o. s. ř. považuje u každé z těchto otázek za splněné (srov. například usnesení Nejvyššího soudu ze dne 29. 6. 2004, sp. zn. 21 Cdo 541/2004, či ze dne 25. 6. 2019, sp. zn. 23 Cdo 443/2019). 29. Dovolatelé ve vztahu k otázce, prostřednictvím které namítali, že odvolací soud neaplikoval obecné zásady soukromého práva, nedostáli výše uvedeným požadavkům judikatury na vymezení předpokladů přípustnosti dovolání, neboť neuvedli, které z kritérií upravených v § 237 o. s. ř. považují u této otázky za splněné. 30. Z výše uvedeného vyplývá, že dovolání v části nesplňuje náležitosti požadované zákonem a trpí tak vadami, které nebyly ve lhůtě k podání dovolání odstraněny (§ 241b odst. 3 o. s. ř.), ve zbývající části pak není přípustné, neboť odvolací soud se neodchýlil od shora citované rozhodovací praxe dovolacího soudu. Nejvyšší soud proto, aniž nařizoval jednání (§ 243a odst. 1 věta první o. s. ř.) dovolání žalobců odmítl podle § 243c odst. 1 o. s. ř. zčásti pro vady a zčásti pro nepřípustnost. 31. Výrok o náhradě nákladů dovolacího řízení není v souladu s § 243f odst. 3 o. s. ř. odůvodněn. P o u č e n í: Proti tomuto usnesení není přípustný opravný prostředek. Nesplní-li povinný dobrovolně povinnost, kterou mu ukládá toto rozhodnutí, může se oprávněný domáhat výkonu rozhodnutí. V Brně dne 29. 4. 2026 JUDr. Pavel Tůma, Ph.D. předseda senátu