26 Cdo 856/2026-191 ČESKÁ REPUBLIKA ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedkyně Mgr. Lucie Jackwerthové a soudkyň JUDr. Pavlíny Brzobohaté a JUDr. Jitky Dýškové ve věci žalobkyně GAVEMA, s.r.o., se sídlem v Praze 3, Slezská 2139/120, IČO 27633039, zastoupené Mgr. Janem Najmanem, LL.M., advokátem se sídlem v Praze 4, Hvězdova 1716/2, proti žalované SKI - Vojtěch s.r.o., se sídlem v Jánských Lázních, Zvonečková 164, IČO 47454407, zastoupené JUDr. Tomášem Doležalem, Ph.D., advokátem se sídlem v Praze 10, U hranic 3221/16, o zaplacení částky 72 415,20 Kč s příslušenstvím, vedené u Okresního soudu v Trutnově pod sp. zn. 9 C 346/2024, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 4. 11. 2025, č. j. 47 Co 89/2025-161, takto: Rozsudek Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 4. 11. 2025, č. j. 47 Co 89/2025-161, se zrušuje a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení. Odůvodnění: 1. Žalobkyně se domáhala zaplacení částky 100 498 Kč s příslušenstvím (úrokem z prodlení). Tvrdila, že žalovaná užívala v zimních sezónách 2021/2022 a 2022/2023 (dále též jen „rozhodné období“) bez právního důvodu (poté, co pozbyla užívací titul) k provozu lyžařské sjezdovky její „pozemek parc. č. 76/1, zapsaný na listu vlastnictví č. 190, pro katastrální území Černá Hora v Krkonoších, obec Janské Lázně, u Katastrálního úřadu pro Královehradecký kraj, Katastrální pracoviště Trutnov“ (dále jen „Pozemek“). Žalovaná částka představovala rozdíl mezi součtem částek obvyklého ročního nájemného (pachtovného) z Pozemku za rok 2022 ve výši 72 000 Kč a za rok 2023 ve výši 77 750 Kč, určených znaleckými posudky znaleckého ústavu PROSCON s. r. o. (dále jen „znalecké posudky“), a součtem částek nájemného (pachtovného) z Pozemku za období mimo lyžařskou sezónu ve výši 2 x 1 744 Kč a částek uhrazených žalovanou za sezónu 2021/2022 ve výši 31 956 Kč a za sezónu 2022/2023 ve výši 13 808 Kč. 2. Okresní soud v Trutnově (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 25. 4. 2025, č. j. 9 C 346/2024-130, uložil žalované povinnost do tří dnů od právní moci rozsudku zaplatit žalobkyni částku 28 082,80 Kč s tam uvedeným úrokem z prodlení (výrok I), zamítl žalobu ohledně zaplacení (zbývající) částky 72 415,20 Kč s příslušenstvím (výrok II) a rozhodl o náhradě nákladů řízení (výrok III). 3. K odvolání žalobkyně Krajský soud v Hradci Králové (odvolací soud) rozsudkem ze dne 4. 11. 2025, č. j. 47 Co 89/2025-161, rozsudek soudu prvního stupně potvrdil v zamítavém výroku II a v nákladovém výroku III (výrok I) a rozhodl o náhradě nákladů odvolacího řízení (výrok II). 4. Za správný považoval závěr soudu prvního stupně, že mezi účastnicemi nebyla uzavřena konkludentní pachtovní smlouva, a nárok žalobkyně je tudíž třeba posoudit jako nárok z bezdůvodného obohacení (§ 2991 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, dále jen „o. z.“). Měl za to, že při stanovení jeho výše nelze vycházet z nájemného sjednaného na celý kalendářní rok (tj. z částek určených pro roky 2022 a 2023 znaleckými posudky), ale je nutno jeho základ odvodit od nájemného připadajícího na dny „předpokládaného“ trvání zimní sezóny, tj. na dobu „od začátku ledna do konce března“ každého roku, kdy byly (resp. podle obecné zkušenosti obvykle jsou) v provozu vlek a k němu přiléhající sjezdovka nacházející se na Pozemku. Toto nájemné, jehož denní sazbu vypočetl z částek obvyklého ročního nájemného určených znaleckými posudky pro sezónu 2021/2022 částkou 197,26 Kč (72 000/365) a pro sezónu 2022/2023 částkou 213 Kč (77 500/365), je pak třeba zvýšit o 100 % z důvodu výrazně větší ekonomické využitelnosti pozemku v dané sezóně. K námitce žalobkyně, že podle zjištěného skutkového stavu se v obdobných případech uzavírají nájemní smlouvy vždy na celý rok a že rozhodující nejsou (předpokládané) dny, kdy byla sjezdovka v provozu, ale období, po které měl nájemce pozemek k dispozici, konstatoval, že posuzovaný případ provázejí specifické okolnosti, které se obvyklému chodu věcí vymykají, konkrétně, že žalobkyně Pozemek v každém roce pronajímala na dobu šesti měsíců třetí osobě, že sama z provozování sjezdovky profitovala tím, že provozuje v její bezprostřední blízkosti penzion, jehož hosté mohou vlek a sjezdovku rovněž užívat, a že Pozemek nebyl pro účely sjezdové tratě využíván celý, ale jen v části jeho nezalesněné plochy. Za důvodnou nepovažoval ani další námitku žalobkyně, že žalovaná těží ze své nepoctivosti, neboť užíváním Pozemku bez uzavření smlouvy získala pro sebe lepší postavení, než kdyby smlouvu uzavřela. Podle jeho názoru totiž nelze uzavřít nájemní (pachtovní) smlouvu na tentýž pozemek zároveň se dvěma různými osobami; dokud tedy bude žalobkyně Pozemek pronajímat po část roku někomu jinému, nemůže s úspěchem poukazovat na nepoctivost žalované jen proto, že s ní neuzavřela smlouvu o nájmu (pachtu) pozemku na dobu celého kalendářního roku, byť je to jinak obvyklé. Zvolený způsob určení výše bezdůvodného obohacení konečně nepovažoval ani za odtržený od ekonomické reality, jak žalobkyně také namítala, a to s odůvodněním, že jím určené částky bezdůvodného obohacení za žalované sezóny, tj. částka 35 506,80 Kč za sezónu 2021/2022 a částka 38 340 Kč za sezónu 2022/2023, se významně neodlišují od nájemného dohodnutého mezi účastníky „pro sezónu 2021/2022“ (správně pro sezónu 2020/2021) ve výši 42 189 Kč. Za této situace rozsudek soudu prvního stupně v (odvoláním napadeném) zamítavém výroku II (a souvisejícím nákladovém výroku III) potvrdil. 5. Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně (dovolatelka) dovolání, jehož přípustnost odůvodnila ustanovením § 237 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. s. ř.“). Nesouhlasila se způsobem, jakým soudy nižších stupňů stanovily výši bezdůvodného obohacení získaného žalovanou, a považovala jej za rozporný s ustálenou rozhodovací praxí dovolacího soudu. Zdůraznila, že podle ustálené judikatury není rozhodné, oč byl ochuzen ochuzený, ale oč byl obohacen obohacený, resp. o kolik se zvýšil jeho majetek, a že při určení peněžité náhrady za bezdůvodné obohacení vzniklé užíváním cizí věci bez právního důvodu se vychází z částky odpovídající obvyklé úplatě za takové užívání v daném místě a čase (typicky obvyklé nájemné/pachtovné), tedy z objektivního ekvivalentu prospěchu získaného obohaceným (k tomu odkázala zejména na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15. 6. 1999, sp. zn. 25 Cdo 2578/98). Toto obohacení tedy představuje „ekvivalent ušetřené úplaty za oprávnění věc užívat“. Je-li přitom takové užívací oprávnění typicky sjednáváno na celé určité období (např. na kalendářní rok), a nikoliv jen „na dny otevření“, pak metoda založená na počítání dnů provozu (ať už konkrétních pro jednotlivé sezóny nebo paušálně stanovených do budoucna) nemůže obstát; nevyjadřuje totiž protihodnotu, která by odpovídala ceně standardního právního titulu potřebného k takovému užívání. Bylo-li tudíž konstatováno ve znaleckých posudcích, které soudy nižších stupňů aprobovaly, že nájemní smlouvy na pozemky určené k provozování sjezdovek se uzavírají na období jednoho roku či delší, nejsou uzavírány na kratší dobu než jeden rok a nejsou v nich rozlišována roční období ani sezónnost, pak podle mínění dovolatelky postup obou soudů při určení výše bezdůvodného obohacení spočívající v mechanickém dělení roční ceny na dny, jejím násobení (předpokládaným) „počtem dnů“ užívání a současném navýšení o 100 % na základě volné úvahy soudu neodpovídá tomu, jak je standardně určována cena nájmu (pachtu) pro daný typ pozemku (či způsob jeho užívání), podle níž má být návazně stanovena výše bezdůvodného obohacení získaného tímto užíváním (v této souvislosti poukázala na usnesení Nejvyššího soudu ze dne 29. 8. 2017, sp. zn. 23 Cdo 5105/2016). Dále dovolatelka namítala, že napadené rozhodnutí je nepřezkoumatelné a odvolací soud v něm nedostál povinnosti vypořádat se s jejími stěžejními odvolacími námitkami, jestliže „uzavřel řízení paušální tezí, že odvolací argumentace nemůže mít na výsledek vliv, aniž by vysvětlil, které námitky, proč a na základě jakých úvah neobstojí“; kromě toho je pak dotčené rozhodnutí podle ní i vnitřně rozporné a současně nepředvídatelné, neboť se v něm odvolací soud bez racionálního vysvětlení odchýlil od způsobu výpočtu bezdůvodného obohacení, který zaujal v jiné obdobné věci týchž účastnic řízení (konkrétně v řízení, jehož předmětem bylo bezdůvodné obohacení žalované vzniklé užíváním předmětného pozemku během zimní sezóny 2019/2020, vycházel při stanovení výše bezdůvodného obohacení z obvyklého nájemného za dny, kdy byly vlek a přiléhající sjezdovka „skutečně v provozu“, zatímco v nynějším řízení vycházel bez jasného vysvětlení z paušálního období „od začátku ledna do konce března“ pro každou sezónu). Navrhla, aby dovolací soud v tam uvedeném rozsahu zrušil rozsudky obou soudů a věc v tomto rozsahu vrátil k dalšímu řízení soudu prvního stupně. 6. Žalovaná ve vyjádření k dovolání vyvracela správnost použitých dovolacích námitek a navrhla, aby dovolání bylo jako nepřípustné odmítnuto, příp. jako nedůvodné zamítnuto. 7. Nejvyšší soud shledal, že dovolání bylo podáno včas (§ 240 odst. 1 o. s. ř.), subjektem k tomu oprávněným – účastnicí řízení, za splnění podmínky advokátního zastoupení dovolatelky (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.), a je přípustné podle § 237 o. s. ř., neboť při řešení dovoláním zpochybněné otázky stanovení rozsahu (výše) bezdůvodného obohacení, jehož se dostalo žalované užíváním Pozemku v rozhodném období bez právního důvodu, se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu. 8. Podle § 242 odst. 1 a 3 o. s. ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden. Rozhodnutí odvolacího soudu lze přezkoumat jen z důvodu vymezeného v dovolání. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a) a b) a § 229 odst. 3 (existence uvedených vad tvrzena nebyla a tyto vady nevyplynuly ani z obsahu spisu), jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. 9. Posléze uvedené vady uplatnila dovolatelka zejména námitkou, že napadený rozsudek odvolacího soudu je vnitřně rozporný, resp. nepřezkoumatelný. Uvedené dovolací námitce však nelze přisvědčit už proto, že rozhodnutí odvolacího soudu je pochopitelné a srozumitelné a nelze ho považovat za nepřezkoumatelné, což platí tím spíše, že dovolatelkou tvrzené nedostatky jeho odůvodnění nebyly – podle obsahu dovolání – na újmu uplatnění jejích práv (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 6. 2013, sp. zn. 29 Cdo 2543/2011, uveřejněný pod č. 100/2013 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek). 10. Námitkou nepředvídatelnosti napadeného rozsudku dovolatelka ve skutečnosti míří na porušení zásady „setrvati při rozhodnutém“ zakotvené ustanovením § 13 o. z. O porušení dané zásady však v tomto případě z pohledu citované dovolací námitky nešlo, neboť existence legitimního očekávání, chráněného zmíněným ustanovením, předpokládá stabilní rozhodovací praxi ustáleně řešící určitý problém, za níž lze považovat zejména tu, která se podává z rozhodnutí Nejvyššího soudu, resp. z rozhodnutí jiných soudů, publikovaných ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek (srov. např. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 31. 8. 2021, sp. zn. 22 Cdo 994/2021, či ze dne 25. 1. 2023, sp. zn. 28 Cdo 2535/2022). Ojedinělé nepublikované rozhodnutí soudu nižšího stupně (rozsudek Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 21. 2. 2023, č. j. 47 Co 15/2023-222, na nějž se odvolávala dovolatelka v dovolání a jejž zmínil i soud prvního stupně ve svém rozsudku) podobně silnou právně významnou důvěru ve shodné řešení předloženého problému založit nemohlo. 11. Podle § 2991 o. z. kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil (odst. 1). Bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám (odst. 2). 12. Podle § 2999 odst. 1 věty první o. z. není-li vydání předmětu bezdůvodného obohacení dobře možné, má ochuzený právo na peněžitou náhradu ve výši obvyklé ceny. 13. Rozhodovací praxe dovolacího soudu je ustálena v závěru, že užíváním cizí věci bez náležitého právního titulu vzniká uživateli majetkový prospěch, bezdůvodné obohacení, které je povinen vydat (srov. § 2991 o. z.). Výše bezdůvodného obohacení se přitom odvozuje od prospěchu, jejž získal obohacený, který je povinen vydat vše (nikoliv více), co sám získal. Za bezdůvodné obohacení tedy není možno považovat jakýkoliv prospěch, jehož by mohl vlastník věci teoreticky dosáhnout, nýbrž pouze ten prospěch, o nějž na jeho úkor obohacený buď zvýšil svůj majetkový stav, anebo o nějž se jeho majetkový stav nezmenšil, ač by se tak za běžných okolností stalo (srov. např. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 27. 4. 2016, sp. zn. 28 Cdo 4874/2014, a ze dne 19. 11. 2015, sp. zn. 28 Cdo 1069/2015, či usnesení Nejvyššího soudu ze dne 16. 5. 2018, sp. zn. 28 Cdo 1265/2018, a v něm citovanou judikaturu). 14. Obohacený přirozeně není schopen spotřebované plnění v podobě výkonu práva užívání cizí věci vrátit, a je proto povinen nahradit bezdůvodné obohacení peněžitou formou. Výše peněžité náhrady musí vycházet z finančního ocenění prospěchu, který účastníku užíváním věci vznikl. Majetkovým vyjádřením tohoto prospěchu je peněžitá částka, která odpovídá částkám vynakládaným obvykle v daném místě a čase na užívání věci, zpravidla formou nájmu, a kterou by nájemce byl povinen plnit podle platné nájemní smlouvy; důvodně se tedy tato náhrada poměřuje s obvyklou hladinou nájemného (srov. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 15. 6. 1999, sp. zn. 25 Cdo 2578/98, uveřejněný pod č. 53/2000 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, na který poukázala i dovolatelka, ze dne 28. 11. 2007, sp. zn. 33 Odo 412/2005, nebo v režimu aktuální právní úpravy ze dne 7. 9. 2021, sp. zn. 28 Cdo 2183/2021, či ze dne 29. 3. 2022, sp. zn. 28 Cdo 214/2022). 15. Jestliže je v daných poměrech výše obvyklého nájemného závislá i na účelu a způsobu užívání, musí soud přihlédnout k tomu, jak ten, kdo se tímto způsobem obohatil, věc skutečně užíval a jaké nájemné by za takové užívání věci byl nucen za normálních okolností platit (srov. např. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 20. 3. 2001, sp. zn. 25 Cdo 845/99, ze dne 27. 4. 2016, sp. zn. 28 Cdo 4874/2014, či ze dne 27. 2. 2019, sp. zn. 28 Cdo 4184/2018, nebo usnesení Nejvyššího soudu ze dne 18. 3. 2026, sp. zn. 28 Cdo 86/2026, a v něm uvedenou judikaturu). 16. V posuzované věci žalovaná užívala Pozemek v zimních sezónách 2021/2022 a 2022/2023 k provozu (komerční) lyžařské sjezdovky. Podle zjištěného skutkového stavu se přitom nájemní smlouvy na pozemky určené k provozování sjezdovek uzavírají na období jednoho roku či delší, nejsou uzavírány na kratší dobu než jeden rok a nejsou v nich rozlišována roční období ani sezónnost. Nájemci tohoto druhu pozemků dosahují zisku v době provozování sjezdovek, ve zbývajícím období roku pozemky na své náklady udržují. Nájemní smlouvy tento rozdíl nezohledňují a nestanoví, že na zimní období připadá určitá konkrétně určená část celoročního nájemného. 17. Z pohledu shora citované judikatury zjištěným skutkovým okolnostem odpovídá, aby obvyklé nájemné (pachtovné), které by musela žalovaná vynaložit, aby si zajistila právní titul k užívání předmětného pozemku pro účely provozování sjezdovky (byť jen) v zimních (lyžařských) sezónách rozhodného období, bylo určeno pro každou sezónu jeho užívání jako nájemné (pachtovné) roční. Toto roční obvyklé nájemné (pachtovné) je pak zapotřebí považovat za peněžitý ekvivalent bezdůvodného obohacení, jehož se žalované dostalo, jestliže v rozhodném období užívala pozemek bez odpovídajícího právního titulu (důvodu). V řízení totiž (dosud) nebyly zjištěny žádné právně významné okolnosti, které by mohly odůvodnit závěr, že výše (rozsah) tohoto bezdůvodného obohacení (resp. peněžité náhrady za ně) má být určena jiným způsobem, zejména pak způsobem zvoleným soudy nižších stupňů. 18. Relevantní v prvé řadě není skutečnost, že předmětný pozemek nebyl pro účely sjezdové tratě využíván celý, ale jen v (určité) části jeho nezalesněné plochy. Tato skutečnost se pojí s rozměrem prostorovým, nikoli časovým, a tedy evidentně nemůže být důvodem, pro který by základem pro určení výše bezdůvodného obohacení mělo být nájemné připadající toliko na dny „předpokládaného“ trvání zimní sezóny, jestliže v obdobných případech se nájemní (pachtovní) smlouvy na srovnatelné pozemky uzavírají vždy na dobu jednoho roku nebo delší. 19. Bez právního významu je také okolnost, že žalobkyně z provozování sjezdovky na pozemku sama profitovala tím, že v její bezprostřední blízkosti provozuje penzion, jehož hosté mohou vlek a sjezdovku rovněž užívat. Výše bezdůvodného obohacení se totiž odvozuje od prospěchu, jejž získal obohacený, nikoli od prospěchu, který snad měl (mohl) z jeho činnosti obdržet ochuzený. 20. Konečně v tomto konkrétním případě nemůže být důvodem, pro který by měla být stanovena výše bezdůvodného obohacení žalované (resp. peněžitá náhrada za ně) způsobem zvoleným soudy nižších stupňů, ani okolnost, že žalobkyně předmětný pozemek v každém roce pronajímala (propachtovávala) na dobu šesti měsíců třetí osobě. K provozování sjezdovky, jak ho užívala žalovaná, byl totiž pozemek využitelný pouze v zimním období (během lyžařské sezóny), přičemž v tomto období v letech 2022 a 2023 třetí osobě pronajat (propachtován) nebyl (propachtován byl vždy jen na období od 30. 4. do 31. 10. příslušného kalendářního roku, a to pro účely zemědělského hospodaření pachtýře). V jeho užívání pro účely provozování (zimní) lyžařské sjezdovky tudíž žalovanou jeho propachtování třetí osobě na jiné, než (právě a jen) zimní období, nikterak neomezovalo. 21. Na uvedeném závěru pak ničeho nemění ani úvaha odvolacího soudu, že nelze (míněno zřejmě platně) uzavřít nájemní (pachtovní) smlouvu na tentýž pozemek zároveň se dvěma různými osobami. I kdyby byla tato úvaha správná, v poměrech souzené věci není případná, neboť právě proto, že žalovaná užívala předmětný pozemek, aniž si obstarala odpovídající právní titul, který by ji k tomu opravňoval, žalobkyni nic nebránilo v tom, aby s ním mohla volně nakládat, přičemž – jak bylo vyloženo shora – okolnost, že této možnosti využila, neměla na majetkový prospěch, který získala žalovaná jeho užíváním k provozování (zimní) lyžařské sjezdovky, žádný vliv. V tomto sezónním provozu sjezdovky nebyla nijak omezena a k tomu, aby si zajistila možnost ji provozovat, by za normálních okolností potřebovala smlouvu uzavřenou vždy na dobu alespoň celého jednoho roku, tedy v daném případě, v němž je řešeno užívání pozemku po dvě lyžařské sezóny, na dobu dvou let. 22. Co do řešení otázky otevřené dovolacímu přezkumu tak není rozsudek odvolacího soudu správný, Nejvyšší soud jej proto, aniž nařizoval jednání (§ 243a odst. 1 věta první o. s. ř.), zrušil a věc vrátil odvolacímu soudu k dalšímu řízení (§ 243e odst. 1 a 2 o. s. ř.). 23. Právní názor dovolacího soudu je pro další řízení závazný. V novém rozhodnutí o věci soud rozhodne i o náhradě nákladů řízení včetně řízení dovolacího (§ 243g odst. 1 věta druhá o. s. ř.). Poučení: Proti tomuto rozhodnutí není přípustný opravný prostředek. V Brně dne 10. 6. 2026 Mgr. Lucie Jackwerthová předsedkyně senátu