28 Cdo 1120/2026-445 USNESENÍ Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedy Mgr. Zdeňka Sajdla a soudců JUDr. Jana Eliáše, Ph.D., a JUDr. Tomáše Pirka v právní věci žalobkyně: Česká republika – Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových, IČO 69797111, se sídlem v Praze 2, Rašínovo nábřeží 390/42, proti žalované: ATEA PRAHA,s.r.o., IČO 25086405, se sídlem v Chrášťanech, Plzeňská 43, zastoupená Mgr. Gabrielou Knapovou, advokátkou se sídlem v Praze 5, Svitákova 2729/10, o zaplacení 1 214 373 Kč s příslušenstvím, vedené u Okresního soudu Praha-západ pod sp. zn. 16 C 386/2023, o dovolání žalované proti rozsudku Krajského soudu v Praze ze dne 15. října 2025, č. j. 26 Co 171/2025-409, takto: I. Dovolání se odmítá. II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů dovolacího řízení částku 450 Kč do tří dnů od právní moci tohoto usnesení. Stručné odůvodnění (§ 243f odst. 3 o. s. ř.): 1. Krajský soud v Praze (dále též jen „odvolací soud“) rozsudkem ze dne 15. 10. 2025, č. j. 26 Co 171/2025-409, potvrdil rozsudek Okresního soudu Praha-západ (dále též jen „soud prvního stupně“) ze dne 10. 4. 2025, č. j. 41 C 174/2021-379, ve výrocích II. – VI., jimiž bylo žalované uloženo zaplatit žalobkyni 744 632 Kč s příslušenstvím a bylo rozhodnuto o náhradě nákladů řízení mezi účastníky navzájem, náhradě nákladů řízení státu a povinnosti k zaplacení části soudního poplatku (výrok I. rozsudku odvolacího soudu), a současně odvolací soud rozhodl o náhradě nákladů odvolacího řízení (výrok II. rozsudku odvolacího soudu). 2. Žalovaná podala proti rozsudku odvolacího soudu dovolání, v němž předestřela otázku hodnocení znaleckého posudku Ing. Petra Zítka určujícího výši obvyklého nájemného za užívání pozemků, resp. části pozemku odpovídající spoluvlastnickému podílu, ve vlastnictví žalobkyně, situovaných v areálu provozovaném žalovanou v k. ú. Chrášťany u Prahy a zčásti zastavěných stavbami žalované. Měla za to, že se odvolací soud při řešení této otázky odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu; v této souvislosti odkazovala na rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 12. 5. 2010, sp. zn. 28 Cdo 4930/2009, ze dne 15. 2. 2013, sp. zn. 28 Cdo 2359/2012, a ze dne 1. 10. 2013, sp. zn. 28 Cdo 946/2013, jakož i na rozhodnutí Ústavního soudu ze dne 28. 7. 2020, sp. zn. IV. ÚS 2124/19. Dovolatelka označila postup odvolacího soudu při hodnocení shora uvedeného znaleckého posudku za vnitřně rozporný. 3. Soudům nižších stupňů dovolatelka dále vytýkala, že neprovedly výslech znalce Ing. Zdeňka Bureše, jehož znalecký posudek, stanovující výši obvyklého nájemného za sporné pozemky, předložila žalobkyně spolu se žalobou. Žalovaná též namítala, že soudy dospěly ke skutkovým zjištěním, aniž by tomu odpovídalo provedené dokazování, a zamítly (bez řádného odůvodnění) kompenzační námitku založenou na tvrzené předsmluvní odpovědnosti žalobkyně; v této souvislosti dovolatelka odkazovala např. na rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 2. 7. 2009, sp. zn. 30 Cdo 3450/2007, ze dne 3. 2. 2011, sp. zn. 22 Cdo 4532/2010, ze dne 17. 3. 2016, sp. zn. 29 Cdo 4153/2015, ze dne 27. 9. 2023, sp. zn. 29 Cdo 3197/2022, a ze dne 21. 2. 2024, sp. zn. 28 Cdo 3539/2023. V neposlední řadě dovolatelka vytýkala soudům nepřezkoumatelnost napadeného rozhodnutí, kterou spojovala s nedostatečným vypořádáním svých odvolacích námitek; odkazovala přitom např. na rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 3. 12. 2009, sp. zn. 30 Cdo 2811/2007, a ze dne 9. 11. 2016, sp. zn. 30 Cdo 2178/2016. 4. Žalobkyně navrhla, aby Nejvyšší soud dovolání odmítl. 5. Nejvyšší soud se jako soud dovolací (§ 10a zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, dále jen – „o. s. ř.“) po zjištění, že dovolání bylo podáno řádně a včas, osobou k tomu oprávněnou a zastoupenou podle § 241 odst. 1 o. s. ř., zabýval jeho přípustností. 6. Podle § 237 o. s. ř. není-li stanoveno jinak, je dovolání přípustné proti každému rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí, jestliže napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně, anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak. 7. Judikatura Nejvyššího soudu se ustáleně přiklání k názoru, že protiprávním užitím cizí hodnoty (srov. § 2991 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů, dále jen – „o. z.“) je i stav, kdy je cizí pozemek užíván subjektem odlišným od jeho vlastníka bez nájemní smlouvy či jiného obdobného titulu. Prospěch v takové situaci vzniká tomu, kdo uživatelská oprávnění realizuje, aniž by za to čehokoliv hradil, a jehož majetkový stav se tudíž nezmenšil, ačkoli by se tak za obvyklých okolností stalo. K obohacení vlastníka stavby na úkor vlastníka pozemku přitom dochází již ze samotného titulu vlastnického práva, které zakládá jeho oprávnění stavbu na cizím pozemku užívat, a to bez ohledu na to, jakým způsobem a v jaké intenzitě své vlastnické právo ke stavbě realizuje, nebo zda užívání stavby přináší zisk, případně komu (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 10. 2006, sp. zn. 33 Odo 1405/2005, či usnesení Nejvyššího soudu ze dne 3. 4. 2012, sp. zn. 28 Cdo 672/2012, ze dne 16. 1. 2020, sp. zn. 28 Cdo 1644/2019, a ze dne 6. 3. 2018, sp. zn. 28 Cdo 5808/2017). Jde-li současně o pozemky funkčně související s určitou stavbou, je obohacujícím se subjektem ve smyslu shora řečeného právě její vlastník (viz usnesení Nejvyššího soudu ze dne 7. 4. 2015, sp. zn. 28 Cdo 4558/2014, ze dne 26. 1. 2016, sp. zn. 28 Cdo 3348/2015, ze dne 5. 4. 2017, sp. zn. 28 Cdo 2113/2016, ze dne 16. 5. 2018, sp. zn. 28 Cdo 1265/2018, ze dne 9. 8. 2023, sp. zn. 28 Cdo 1688/2023, či ze dne 6. 5. 2024, sp. zn. 28 Cdo 672/2024). Předpokladem existence funkčně propojeného souboru nemovitostí přitom nemusí být ani jeho oplocení (viz kupř. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 6. 3. 2018, sp. zn. 28 Cdo 5808/2017) a bezdůvodné obohacení v poměrech posuzované věci - v případě protiprávního užití zastavěných pozemků a s nimi funkčně souvisejících pozemků stavbami bezprostředně nezastavěných - vzniká bez ohledu na intenzitu skutečného užívání (jakou konkrétní plochu takto definovaného areálu obohacený užíval či jak často, případně kolikrát, konkrétně se zde zdržoval; srov. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 20. 3. 2001, sp. zn. 25 Cdo 845/99, ze dne 14. 2. 2018, sp. zn. 28 Cdo 4753/2017, či ze dne 13. 3. 2012, sp. zn. 28 Cdo 1321/2011) a okolnost, že pozemky užívá více subjektů (viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 6. 3. 2018, sp. zn. 28 Cdo 651/2017). 8. Rozhodovací praxe dovolacího soudu je dále ustálena v tom smyslu, že peněžitá náhrada za protiprávní užití cizí hodnoty (§ 2999 odst. 1 o. z.) musí být poskytnuta ve výši (zpravidla) obvyklého nájemného vynakládaného za užívání stejné nebo obdobné věci v daném místě, čase a za srovnatelných podmínek (viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15. 6. 1999, sp. zn. 25 Cdo 2578/98, publikovaný ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod č. 53/2000, nebo rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 20. 3. 2001, sp. zn. 25 Cdo 845/99, a ze dne 15. 4. 2004, sp. zn. 33 Odo 668/2002, nebo v režimu aktuální právní úpravy rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29. 3. 2022, sp. zn. 28 Cdo 214/2022, usnesení Nejvyššího soudu ze dne 22. 5. 2024, sp. zn. 28 Cdo 1085/2024, či usnesení Nejvyššího soudu ze dne 14. 11. 2023, sp. zn. 28 Cdo 2803/2023). Určování výše bezdůvodného obohacení, které v konkrétním případě odpovídá obvyklému nájemnému v daném místě a čase, se neobejde bez skutkových zjištění podpořených spolehlivými podklady, jež jsou zpravidla představovány znaleckými posudky. Obecně bývá úsudek o v místě a čase obvyklém nájemném založen na ceně užívacího práva srovnatelných nemovitostí. Nelze-li porovnávací metody využít, musí soud, respektive znalec, nedostatek obdobných nemovitostí reflektovat a s ním se vypořádat (viz usnesení Nejvyššího soudu ze dne 2. 4. 2013, sp. zn. 28 Cdo 3138/2012, či ze dne 16. 5. 2018, sp. zn. 28 Cdo 1265/2018). Uvedené absenci komparativního materiálu je zapotřebí též přizpůsobit kritéria ocenění a při stanovení obohacení získaného bez právního důvodu vycházet i z jiných reálně zjistitelných faktů (srov. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 6. 6. 2012, sp. zn. 28 Cdo 4022/2011, či ze dne 24. 6. 2009, sp. zn. 28 Cdo 1526/2009, nebo ze dne 1. 10. 2013, sp. zn. 28 Cdo 946/2013). Již dříve přitom Nejvyšší soud připustil eventualitu opřít se za naznačených okolností mimo jiné i o tržní hodnotu užívané věci (srov. zejména rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 15. 2. 2013, sp. zn. 28 Cdo 2359/2012, a ze dne 1. 10. 2013, sp. zn. 28 Cdo 946/2013, či usnesení Nejvyššího soudu ze dne 3. 5. 2019, sp. zn. 28 Cdo 3465/2018, či ze dne 6. 5. 2024, sp. zn. 28 Cdo 672/2024). 9. Dle závěrů ustálené rozhodovací praxe se pak soudy při hodnocení důkazu znaleckým posudkem zabývají tím, zda posudek má všechny formální náležitosti, tedy zda závěry uvedené ve vlastním posudku jsou náležitě odůvodněny a zda jsou podloženy obsahem nálezu, zda znalec vyčerpal úkol v rozsahu, jak mu byl zadán, zda přihlédl ke všem skutečnostem, s nimiž se měl vypořádat, zda jeho závěry jsou podloženy výsledky řízení a nejsou v rozporu s výsledky ostatních provedených důkazů; soud však nemůže přezkoumávat věcnou správnost odborných závěrů znalce, má-li pochybnosti o věcné správnosti znaleckého posudku, nemůže jej nahradit vlastním názorem, nýbrž musí znalci uložit, aby podal vysvětlení, posudek doplnil nebo jinak odstranil jeho nedostatky, popřípadě aby vypracoval nový posudek, nebo musí ustanovit jiného znalce, aby věc znovu posoudil a vyjádřil se ke správnosti již podaného posudku (viz usnesení Nejvyššího soudu ze dne 5. 8. 2014, sp. zn. 28 Cdo 589/2014, obdobně též rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 25. 4. 2002, sp. zn. 25 Cdo 583/2001, a ze dne 6. 1. 2010, sp. zn. 30 Cdo 5359/2007). Povinnost soudu vypořádat se se vším, co vyšlo v řízení najevo, neznamená však, že by soud nemohl učinit zjištění týkající se určité pro posouzení věci významné skutečnosti pouze z toho důkazu, jenž shledá nejobjektivnějším a nejpřesvědčivějším, vypořádá-li se zároveň ve svém rozhodnutí náležitě s tím, proč své úvahy založil právě na tomto důkazu (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 1. 2. 2011, sp. zn. 28 Cdo 4556/2010, či usnesení Nejvyššího soudu ze dne 22. 5. 2019, sp. zn. 28 Cdo 915/2019). Zákon (§ 127 odst. 2 o. s. ř.) pak nestanoví předpoklady pro nařízení vypracování tzv. revizního znaleckého posudku a ponechává je na úvaze soudu; jeho vypracování bude přicházet do úvahy zejména tam, kde soud bude mít pochybnosti o správnosti již vypracovaného znaleckého posudku (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. 8. 2012, sp. zn. 21 Cdo 2824/2011, či usnesení Nejvyššího soudu ze dne 2. 9. 2015, sp. zn. 22 Cdo 1008/2015, ze dne 23. 6. 2015, sp. zn. 22 Cdo 5391/2014, a ze dne 25. 2. 2021, sp. zn. 23 Cdo 212/2021). 10. Odvolací soud se výše citované judikatuře, na níž není důvodu cokoliv měnit, nikterak nezpronevěřil. Při stanovení výše bezdůvodného obohacení vzniklého v důsledku bezesmluvního zastavění pozemků ve vlastnictví žalobkyně stavbami žalované a bezesmluvního užívání okolních (těmito stavbami bezprostředně nezastavěných) pozemků žalobkyně, situovaných v témže areálu provozovaném žalovanou, totiž vycházel ze závěrů znaleckého posudku Ing. Petra Zítka ze dne 19. 5. 2023, č. 387‑37/2023, jenž při nedostatku obdobných pozemků zastavěných cizími stavbami, případně nezastavěných pozemků tvořících součást provozovaného areálu, v souladu s citovanou judikaturou odvodil výši obvyklého nájemného z ceny dotčených pozemků za užití 50 % redukčního koeficientu zohledňujícího jejich (částečné) zastavění. Znalec ve své výpovědi vysvětlil, že při vypracování posudku použil substituční metodu, jelikož neexistují dostatečné podklady pro stanovení obvyklého nájemného přímým způsobem s ohledem na specifickou lokalitu a účel nemovitostí. Soudy nižších stupňů pak v odůvodnění svých rozhodnutí řádně vysvětlily, z jakého důvodu vycházely ze znaleckého posudku Ing. Petra Zítka, a nikoliv ze znaleckého posudku Ing. Zdeňka Bureše, který při ocenění nezohlednil zastavěnost předmětných pozemků. Znalecký posudek Ing. Bureše ostatně vyznívá v neprospěch dovolatelky, neboť obvyklý nájem za užívání předmětných pozemků v rozhodném období oceňuje částkou 1 214 373 Kč, zatímco znalecký posudek Ing. Zítka stanovuje obvyklé nájemné za shodné období částkou 744 632 Kč. 11. Odvolací soud se výše citované judikatuře nezpronevěřil ani tím, že při kvantifikaci bezdůvodného obohacení nepřikládal význam tomu, že areál (soubor pozemků žalobkyně zastavěných bezesmluvně stavbami žalované a s těmito stavbami funkčně souvisejících pozemků bezprostředně nezastavěných) provozovaný žalovanou je užíván též dalšími subjekty. V důsledku bezesmluvního užívání takto definovaného areálu (funkčně provázaného souboru staveb a pozemků) vzniká totiž žalované bezdůvodné obohacení bez ohledu na intenzitu skutečného užívání takového areálu či okolnost, že je areál užíván více subjekty (srov. již výše označený rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 28 Cdo 651/2017). 12. K obdobným závěrům dospěl Nejvyšší soud též ve skutkově i právně srovnatelné věci týchž účastníků řízení (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 24. 2. 2026, sp. zn. 28 Cdo 3281/2025). 13. Kritizuje-li dovolatelka postup odvolacího soudu při hodnocení provedeného znaleckého dokazování (tj. znalcem použité metody ocenění obvyklého nájemného) nebo jeho závěry o zařazení pozemků do funkčního areálu či o průběhu kontraktačního procesu směřujícího k převodu dotčených pozemků na žalovanou, napadá tím skutkové, nikoliv právní závěry. Platí přitom, že polemika se skutkovými závěry soudů nižších stupňů s účinností od 1. 1. 2013 nepředstavuje způsobilý dovolací důvod (srov. § 241a odst. 1 o. s. ř.; v poměrech do 31. 12. 2012 pak např. důvody usnesení Nejvyššího soudu ze dne 17. 2. 2011, sen. zn. 29 NSČR 29/2009, uveřejněného pod číslem 108/2011 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, včetně tam uvedeného odkazu na nález Ústavního soudu ze dne 6. 1. 1997, sp. zn. IV. ÚS 191/96, uveřejněný pod číslem 1/1997 Sbírky nálezů a usnesení Ústavního soudu). Uplatněním způsobilého dovolacího důvodu není ani zpochybnění právního posouzení věci, vychází-li z jiného skutkového stavu, než z jakého při posouzení věci vyšel odvolací soud (srov. např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 25. 9. 2013, sp. zn. 29 Cdo 2394/2013, uveřejněné pod č. 4/2014 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek). Prostřednictvím skutkových námitek nelze dovozovat přípustnost dovolání ve smyslu § 237 o. s. ř. 14. Vytýká-li dovolatelka odvolacímu soudu, že svůj rozsudek nedostatečně odůvodnil (nevypořádal se se všemi odvolacími námitkami), a jeho rozhodnutí je proto nepřezkoumatelné, a že nevyslechl znalce Ing. Bureše, upozorňuje tím na vady řízení, které však s účinností od 1. 1. 2013 nejsou samostatným dovolacím důvodem (tím je ve smyslu § 241a odst. 1 o. s. ř. pouze nesprávné právní posouzení věci). K vadám řízení by mohl dovolací soud přihlédnout pouze tehdy, bylo-li by dovolání z jiného důvodu přípustné (§ 242 odst. 3 o. s. ř.); tak tomu ovšem v projednávané věci není. 15. Výtky žalované týkající se vad řízení ostatně postrádají relevanci. 16. Soudy obou stupňů, jež v souladu s výše citovanou judikaturou Nejvyššího soudu (např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 1. 2. 2011, sp. zn. 28 Cdo 4556/2010, či usnesení Nejvyššího soudu ze dne 22. 5. 2019, sp. zn. 28 Cdo 915/2019) učinily závěr o výši obvyklého nájemného za užívání předmětných pozemků v předmětném období ze znaleckého posudku Ing. Petra Zítka, přezkoumatelně vysvětlily, proč při stanovení výše obvyklého nájemného vycházely ze znaleckého posudku tohoto znalce, jenž shledaly nejobjektivnějším a nepřesvědčivějším, a z jakých důvodů nepovažovaly znalecký posudek Ing. Zdeňka Bureše za způsobilý podklad pro skutková zjištění. Odkaz dovolatelky na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 21. 2. 2024, sp. zn. 28 Cdo 3539/2023, pak není přiléhavý. V uvedené věci dovolací soud řešil odlišný případ, kdy soud bez náležitého vypořádání vzájemně rozporných znaleckých posudků a bez výslechu znalců tyto důkazy pominul a své rozhodnutí založil toliko na dalším nově opatřeném znaleckém posudku. 17. Měřítkem přezkoumatelnosti rozhodnutí pak nejsou toliko formální požadavky na jeho odůvodnění, nýbrž především to, zda případné nedostatky odůvodnění byly na újmu možnosti účastníka uplatnit procesní obranu, resp. opravný prostředek. Ani rozhodnutí, jehož odůvodnění nevyhovuje všem požadavkům, přitom zpravidla není nepřezkoumatelné, jestliže podle obsahu opravného prostředku nebyly jeho případné nedostatky na újmu uplatnění práv odvolatele či dovolatele (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 6. 2013, sp. zn. 29 Cdo 2543/2011, uveřejněný pod č. 100/2013 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek). Z rozhodovací praxe se taktéž podává, že ústavně zaručenému právu na spravedlivý proces odpovídá povinnost obecných soudů svá rozhodnutí řádně odůvodnit a v tomto rámci se adekvátně, co do myšlenkových konstrukcí racionálně logickým způsobem, vypořádat s argumentačními tvrzeními uplatněnými účastníky řízení. Rozsah reakce na konkrétní námitky je však co do šíře odůvodnění spjat s otázkou hledání míry, případně (za podmínek tomu přiměřeného kontextu) i s akceptací odpovědi implicitní, respektive i s otázkou případů hraničních, kdy je nutno reflektovat, že lze požadovat pouze takovou míru přesnosti, jakou povaha předmětu úvahy připouští. Odvolací soud přitom v projednávané kauze dostál povinnosti své rozhodnutí přiměřeně, a to i popřípadě za použití odpovědi implicitní, odůvodnit (viz např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 20. 2. 2024, sp. zn. 28 Cdo 2593/2023) – viz odstavec 13. rozsudku odvolacího soudu a v něm obsažený závěr o důvodech, pro něž k převodu pozemků na žalovanou nedošlo, a kompenzační námitka žalované tak nemůže být úspěšná. 18. Z uvedeného je tedy zřejmé, že zákonné předpoklady přípustnosti podaného dovolání v projednávané věci naplněny nebyly (§ 237 o. s. ř.). 19. Napadá-li dovolatelka rozsudek odvolacího soudu i ve výroku o náhradě nákladů řízení, není dovolání v tomto rozsahu přípustné se zřetelem k § 238 odst. 1 písm. h) o. s. ř. 20. Nejvyšší soud proto, aniž nařizoval jednání (§ 243a odst. 1 věty první o. s. ř.), dovolání jako nepřípustné odmítl (§ 243c odst. 1 o. s. ř.). 21. Výrok o náhradě nákladů dovolacího řízení se opírá o ustanovení § 243c odst. 3, věty první, § 224 odst. 1, § 151 odst. 1 a § 146 odst. 3 o. s. ř. v situaci, kdy dovolání žalované bylo odmítnuto a náklady žalobkyně, která podala vyjádření k dovolání, představuje paušální náhrada režijních nákladů ve výši 450 Kč (§ 2 odst. 3 vyhlášky č. 254/2015 Sb., o stanovení výše paušální náhrady pro účely rozhodování o náhradě nákladů řízení v případech podle § 151 odst. 3 občanského soudního řádu a podle § 89a exekučního řádu, ve spojení s usnesením Nejvyššího soudu ze dne 18. 11. 2025, sp. zn. 28 Cdo 2638/2025). 22. Shora citovaná rozhodnutí Nejvyššího soudu – vydaná po 1. lednu 2001 – jsou dostupná na webových stránkách Nejvyššího soudu www.nsoud.cz, rozhodnutí Ústavního soudu na www.usoud.cz. Poučení: Proti tomuto rozhodnutí není přípustný opravný prostředek. V Brně dne 19. 5. 2026 Mgr. Zdeněk Sajdl předseda senátu