33 Cdo 244/2026-104 USNESENÍ Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Pavla Horňáka a soudců JUDr. Václava Dudy a Mgr. Vladimíra Berana ve věci žalobce P. K., zastoupeného Mgr. Jakubem Koudelkou, advokátem se sídlem Brno, Palackého třída 3048/124, proti žalované BIDLI reality, a. s., se sídlem Praha 1, Jindřišská 889/17, identifikační číslo osoby 06790763, zastoupené Mgr. Lukášem Slaninou, advokátem se sídlem Praha 5, Plzeňská 3350/18, o 170 000 Kč s příslušenstvím, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 1 pod sp. zn. 18 C 8/2025, o dovolání žalované proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 6. 8. 2025, č. j. 69 Co 230/2025-82, t a k t o: I. Dovolání se odmítá. II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci na nákladech dovolacího řízení 10 104 Kč do tří dnů od právní moci tohoto usnesení k rukám advokáta Mgr. Jakuba Koudelky. Odůvodnění: 1. Obvodní soud pro Prahu 1 (dále jen „soud prvního stupně“) rozsudkem ze dne 14. 3. 2025, č. j. 18 C 8/2025-40, ve znění opravného usnesení ze dne 16. 5. 2025, č. j. 18 C 8/2025-62, uložil žalované povinnost zaplatit žalobci 170 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 12,75 % ročně od 1. 10. 2024 do zaplacení a náhradu nákladů řízení. 2. Městský soud v Praze (dále jen „odvolací soud“) rozsudkem ze dne 6. 8. 2025, č. j. 69 Co 230/2025-82, rozsudek soudu prvního stupně potvrdil. 3. Odvolací soud shledal správnými skutková zjištění i právní závěry soudu prvního stupně a odvolacím námitkám žalované nepřisvědčil. Vyšel ze zjištění, že žalobce, žalovaná a vlastník nemovitosti (prodávající) uzavřeli smlouvu označenou jako rezervační smlouva, na jejímž základě uhradil žalobce jako zájemce o nemovitost na účet žalované jako zprostředkovatele obchodu rezervační zálohu 170 000 Kč. Na rezervační smlouvu se vztahovala ustanovení zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování a o změně souvisejících zákonů (zákon o realitním zprostředkování), ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon o realitním zprostředkování“), a s ohledem na postavení žalobce coby spotřebitele dle § 419 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. z.“), i ustanovení občanského zákoníku o závazcích ze smluv uzavíraných se spotřebitelem, zejm. § 1812 o. z. Na základě výkladu rezervační smlouvy dospěl odvolací soud k závěru, že ujednání o odměně v čl. 3.4 má povahu ujednání o smluvní pokutě za porušení povinnosti uzavřít kupní smlouvu. K ujednání o povinnosti uzavřít kupní smlouvu pro rozpor s § 14 zákona o realitním zprostředkování nebylo lze přihlížet podle § 1812 o. z. a za jeho porušení nemohla být platně sjednána smluvní pokuta. Ponechala-li si žalovaná rezervační zálohu, je povinna ji jako bezdůvodné obohacení vydat žalobci. 4. Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalovaná (dále též „dovolatelka“) dovolání, jímž rozsudek výslovně napadla v plném rozsahu. Přípustnost dovolání spatřovala v tom, že napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázek hmotného práva, při jejichž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu. 5. Podle dovolatelky rozsudek odvolacího soudu závisí na řešení otázky, zda se na rezervační smlouvu jako celek vztahuje zákon o realitním zprostředkování. Odkázala na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 16. 9. 2010, sp. zn. 30 Cdo 977/2009, s tím, že rezervační smlouva není zákonem upravena, může mít různorodý obsah, obvykle kombinuje různé smluvní typy a nelze paušálně konstatovat, že se na ni vztahuje jeden konkrétní předpis. Smlouva obsahuje právně oddělitelné samostatné závazky, které jsou jasně vymezeny a nejsou v rozporu s kogentními ustanoveními právních předpisů ani s dobrými mravy. 6. Odvolací soud se měl odchýlit od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu též při výkladu ustanovení § 19 odst. 2 zákona o realitním zprostředkování. S poukazem na odbornou literaturu (Slanina, L. in: Slanina, L. a kol. Zákon o realitním zprostředkování: praktický komentář. Praha: Leges, 2020. Komentář k § 19) dovolatelka uvedla, že právo zprostředkovatele na provizi splývá s okamžikem její splatnosti. Nejdříve lze splatnost provize vázat na obstarání příležitosti k uzavření smlouvy s třetí osobou, tj. vyhledání způsobilé třetí osoby, s níž má klient reálnou možnost smlouvu uzavřít. V tomto směru odkázala na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29. 1. 2019, sp. zn. 33 Cdo 844/2017, s tím, že v posuzované věci taková situace nastala a byla využita možnost sjednat splatnost odměny přede dnem uzavření realitní smlouvy. 7. Dále se dovolatelka vyjádřila k povaze odměny zprostředkovatele a podstatě jeho činnosti. Ujednání čl. 3.4 rezervační smlouvy označila za zcela určité a srozumitelné neumožňující aplikaci § 1812 odst. 1 o. z. a nesouhlasila s posouzením odměny dle uvedeného článku jako skryté smluvní pokuty, což vedlo k nesprávné aplikaci § 14 zákona o realitním zprostředkování. Výklad rezervační smlouvy provedený odvolacím soudem označila za přepjatě formalistický neodrážející skutečný obsah práv a povinností stran, opírající se pouze o jazykový výklad jednotlivého ustanovení smlouvy, aniž by byl posouzen skutečný smysl celé transakce, odporující textu rezervační smlouvy i § 19 odst. 2 zákona o realitním zprostředkování, vnitřně rozporný, právně neudržitelný a odhlížející od prokázané skutečné vůle smluvních stran. 8. S odkazem na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15. 4. 2015, sp. zn. 30 Cdo 1274/2014, namítla, že ochrana spotřebitele není bezbřehá a nelze ji pojímat jako obranu před jeho lehkomyslností a neodpovědností. Žalobce účelově využívá postavení spotřebitele, a ač poukazovala na účelové jednání žalobce a uplatňování nepravdivých tvrzení a skutečností, soud prvního stupně i soud odvolací se námitkami dovolatelky odmítly zabývat. 9. Podle dovolatelky nebyl skutkový stav zjištěn v rozsahu nezbytném pro spravedlivé rozhodnutí ve věci, odvolací soud se omezil na souhlas se závěry soudu prvního stupně, aniž se dostatečně vypořádal s odvolacími námitkami dovolatelky, a další dokazování označil za nadbytečné. Čestným prohlášením osoby odpovědné za následné nakládání s předmětem prodeje mělo být prokázáno, že žalobce lhal ohledně sklepa. Uvedené je významné ve vztahu k hodnocení věrohodnosti tvrzení žalobce, včetně tvrzení, že svoji povinnost k úhradě odměny vnímal jako smluvní pokutu. Podle dovolatelky žalobce v řízení neunesl ani břemeno tvrzení, ani břemeno důkazní, vůbec nevylíčil rozhodné skutečnosti pravdivě a nepředložil jediný důkaz k jejich prokázání. Rozhodnutí odvolacího soudu dovolatelka označila za nepřezkoumatelné a odkázala na nálezy Ústavního soudu ze dne 10. 1. 2024, sp. zn. II. ÚS 1318/23, ze dne 29. 8. 2017, sp. zn. III. ÚS 593/17, a ze dne 3. 10. 2006, sp. zn. I. ÚS 74/06. 10. Dovolatelka navrhla, aby dovolací soud rozsudek odvolacího soudu i soudu prvního stupně zrušil a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení. 11. Žalobce ve vyjádření k dovolání uvedl, že dovolatelka se pod záminkou nesprávného právního posouzení snaží dosáhnout opětovného posuzování skutkového stavu a absentuje vymezení přípustnosti dovolání. Pro případ, že dovolání nebude shledáno nepřípustným, se proti jednotlivým námitkám vymezil. Navrhl, aby dovolací soud dovolání jako nepřípustné odmítl, případně zamítl. 12. Nejvyšší soud věc projednal podle zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. s. ř.“). 13. Podle § 237 o. s. ř. není-li stanoveno jinak, je dovolání přípustné proti každému rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí, jestliže napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak. 14. Podle § 241a odst. 1 věta první o. s. ř. lze dovolání podat pouze z důvodu, že rozhodnutí odvolacího soudu spočívá na nesprávném právním posouzení věci. 15. Dovolatelka napadla rozsudek odvolacího soudu v plném rozsahu, tedy i v té části prvního výroku a ve druhém výroku, kterými bylo rozhodováno o nákladech řízení. Podle § 238 odst. 1 písm. h) o. s. ř. však dovolání není přípustné proti výrokům o nákladech řízení. 16. Podle ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu není dovolání přípustné podle § 237 o. s. ř., jestliže dovolatel jako důvod jeho přípustnosti předestírá dovolacímu soudu k řešení otázku hmotného nebo procesního práva, na níž rozhodnutí odvolacího soudu nezávisí (srov. například usnesení Nejvyššího soudu ze dne 18. 7. 2013, sen. zn. 29 NSČR 53/2013). 17. Odvolací soud posoudil rezervační smlouvu jako smlouvu o realitním zprostředkování, pročež smlouvou založený vztah v relaci mezi žalobcem a dovolatelkou, zejm. ujednání v čl. 3.4, posuzoval (též) podle ustanovení zákona o realitním zprostředkování. Tím, zda zákon o realitním zprostředkování determinuje všechna ustanovení rezervační smlouvy, zejm. zda a jak dopadá na vztah mezi žalobcem a prodávajícím, resp. dovolatelkou a prodávajícím, se odvolací soud nezabýval, žádné závěry týkající se všech práv a povinností vyplývajících z rezervační smlouvy jako celku neučinil a ani neuzavřel, že by se rezervační smlouva řídila jen zákonem o realitním zprostředkování. Na dovolatelkou předestřené otázce, zda se na rezervační smlouvu jako celek vztahuje zákon o realitním zprostředkování, tudíž rozhodnutí odvolací soudu nezávisí a závěry žalovanou odkazovaného rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 16. 9. 2010, sp. zn. 30 Cdo 977/2009, v němž dovolací soud reproboval závěr odvolacího soudu o neplatnosti smlouvy jako celku v návaznosti na nesprávnou kvalifikaci smluvního typu, se v posuzované věci neuplatní. Naopak závěr odvolacího soudu, že na vztah žalobce a dovolatelky založený rezervační smlouvou dopadají ustanovení zákona o realitním zprostředkování, a to včetně § 14 zapovídajícího možnost uložení povinnosti zájemci, je-li spotřebitelem, uzavřít realitní smlouvu, popř. smlouvu o budoucí realitní smlouvě, je s rozhodovací praxí dovolacího soudu v souladu (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 20. 6. 2023, sp. zn. 33 Cdo 1507/2022). 18. Rozhodnutí odvolacího soudu nezávisí ani na řešení otázky výkladu § 19 odst. 2 zákona o realitním zprostředkování. Napadené rozhodnutí je založeno na závěru, že v čl. 3.4 rezervační smlouvy byla sjednána smluvní pokuta za porušení (neexistentní) povinnosti žalobce (vůči dovolatelce) uzavřít realitní smlouvu, nikoli odměna za zprostředkování splatná obstaráním příležitosti k uzavření realitní smlouvy. Odvolací soud nikterak nezpochybnil, že splatnost provize může být (v obecné rovině) vázána na obstarání příležitosti zájemci k uzavření realitní smlouvy. V poměrech posuzované věci tak není přiléhavým odkaz žalované na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29. 1. 2019, sp. zn. 33 Cdo 844/2017, v němž byla řešena otázka obstarání příležitosti uzavřít s třetí osobou smlouvu s určitým obsahem ve smyslu § 2447 odst. 2 o. z. 19. Že by se odvolací soud při řešení právní otázky, na níž jeho rozhodnutí závisí, odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu, nelze dovodit ani z odkazu dovolatelky na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15. 4. 2015, sp. zn. 30 Cdo 1274/2014, řešící otázku povahy ručitelského závazku, jež pro rozhodnutí v posuzované věci určující nebyla. 20. Shora uvedené námitky tudíž přípustnost dovolání nezakládají. 21. Ve vztahu k námitkám týkajícím se výkladu rezervační smlouvy, zejm. čl. 3.4, dovolatelka neuvádí, od jaké rozhodovací praxe dovolacího soudu, resp. v čem, se měl odvolací soud odchýlit, a dovolání je v této části vadné, neboť dovolatelka řádně nevymezila přípustnost dovolání. Samotné vymezení dovolacího důvodu, jenž spočívá obvykle ve vylíčení právní argumentace, pro kterou považuje dovolatel právní posouzení věci za nesprávné, přípustnost dovolání založit nemůže (srov. například usnesení Nejvyššího soudu ze dne 4. 12. 2013, sen. zn. 29 NSCR 114/2013, či ze dne 27. 3. 2019, sp. zn. 32 Cdo 815/2019). Namítá-li dovolatelka, že odvolací soud odhlédl od prokázané skutečné vůle stran, přehlíží, že odvolací soud naopak vůli stran zohlednil (srov. bod 34. rozsudku odvolacího soudu). 22. Přípustnost dovolání nezakládají ani námitky dovolatelky týkající se neprovedení dovolatelkou navrženého důkazu, nedostatečného zjištění skutkového stavu, neunesení břemene tvrzení a důkazního žalobcem a nepřezkoumatelnosti napadeného rozsudku, především proto, že dovolatelka nepředkládá otázku procesního práva, kterou odvolací soud řešil, nýbrž vytýká odvolacímu soudu, že zatížil řízení vadou. Námitky vad řízení nezahrnující otázku procesního práva řešenou odvolacím soudem nesplňují kritéria stanovená v § 237 o. s. ř. (vzhledem k § 241a odst. 1 o. s. ř. nejsou ostatně ani způsobilým dovolacím důvodem), přípustnost dovolání tudíž založit nemohou, i kdyby se soud vytýkaných procesních pochybení dopustil (srov. např. závěry usnesení Nejvyššího soudu ze dne 17. 2. 2014, sp. zn. 32 Cdo 14/2014, ze dne 28. 11. 2018, sp. zn. 23 Cdo 3745/2018, a ze dne 5. 1. 2021, sp. zn. 28 Cdo 3387/2020). Proto také § 242 odst. 3 věta druhá o. s. ř. stanoví, že k vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci, dovolací soud přihlédne tehdy, je-li dovolání přípustné. 23. Ve vztahu k nepřezkoumatelnosti napadeného rozsudku Nejvyšší soud uvádí, že rozhodovací praxe dovolacího soudu se ustálila v závěru, že měřítkem toho, zda lze v dovolacím řízení považovat rozhodnutí odvolacího soudu za přezkoumatelné, je především zájem účastníků řízení na tom, aby mohli náležitě využít dovolání jako opravného prostředku proti tomuto rozhodnutí. I když rozhodnutí odvolacího soudu nevyhovuje všem požadavkům na jeho odůvodnění, není zpravidla nepřezkoumatelné, jestliže případné nedostatky odůvodnění nejsou podle obsahu dovolání na újmu práv účastníků řízení. Rozhodnutí odvolacího soudu je nepřezkoumatelné pro nesrozumitelnost nebo nedostatek důvodů tehdy, když vůči němu nemůže účastník, který s rozhodnutím nesouhlasí, náležitě formulovat důvody dovolání, a ani soud rozhodující o tomto opravném prostředku nemá náležité podmínky pro zaujetí názoru na věc. Nelze pokládat za nepřezkoumatelné takové rozhodnutí, u něhož je všem účastníkům nepochybné, jak a proč bylo rozhodnuto (srov. například rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 6. 2013, sp. zn. 29 Cdo 2543/2011, uveřejněný pod číslem 100/2013 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, či usnesení Nejvyššího soudu ze dne 27. 10. 2015, sp. zn. 22 Cdo 3814/2015). 24. V posuzované věci se však o takový případ nepřezkoumatelného rozhodnutí nejedná. Z odůvodnění rozsudku odvolacího soudu je zřejmé, jak a proč odvolací soud rozhodl, a míra odůvodnění napadeného rozsudku dovolatelce v uplatnění dovolacích námitek nebránila. 25. Poukazuje-li v souvislosti se zjišťováním skutkového stavu dovolatelka na nálezy Ústavního soudu ze dne 10. 1. 2024, sp. zn. II. ÚS 1318/23, ze dne 29. 8. 2017, sp. zn. III. ÚS 593/17, a ze dne 3. 10. 2006, sp. zn. I. ÚS 74/06, s tím, že se odvolací soud nevypořádal s odvolacími námitkami, nelze jí přisvědčit. V odvolání proti rozsudku soudu prvního stupně žádné ze skutkových zjištění soudu prvního stupně nenapadla, při jednání odvolacího soudu dne 6. 8. 2025 výslovně vedla, že rozhodnutí závisí výhradně na právním posouzení. Akcentuje-li v dovolání význam čestného prohlášení osoby odpovědné za následné nakládání s předmětem prodeje, přehlíží, že tento důkaz uplatnila při jednání soudu prvního stupně dne 14. 3. 2025 k prokázání svého tvrzení, že předmětný dům nebyl podsklepen, soud prvního stupně důkaz provedl, nicméně již při uvedeném jednání stranám sdělil, že nepovažuje (ne)podsklepení domu za skutečnost pro posouzení věci rozhodnou. Toho, že by tento důkaz měl mít vliv na hodnocení jiných v řízení provedených důkazů, se dovolatelka nedovolávala ani v řízení před soudem prvního stupně, ani v řízení odvolacím. 26. S ohledem na výše uvedené Nejvyšší soud, aniž nařizoval jednání (§ 243a odst. 1 věta první o. s. ř.) dovolání žalované proti rozhodnutí odvolacího soudu odmítl podle ustanovení § 243c odst. 1 o. s. ř. zčásti pro vady a zčásti pro nepřípustnost. 27. Výrok o náhradě nákladů dovolacího řízení není třeba odůvodňovat (§ 243f odst. 3 věta druhá o. s. ř.). Poučení: Proti tomuto rozhodnutí není přípustný opravný prostředek. Nesplní-li žalovaná dobrovolně, co jí ukládá vykonatelné rozhodnutí, může oprávněná účastnice podat návrh na soudní výkon rozhodnutí (exekuci). V Brně dne 16. 4. 2026 JUDr. Pavel Horňák předseda senátu