33 Cdo 2645/2025-294 USNESENÍ Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Ivany Zlatohlávkové a soudců JUDr. Václava Dudy a JUDr. Pavla Krbka ve věci žalobce P. J., zastoupeného JUDr. Vladimírem Škrétou, advokátem se sídlem v Liberci, U Soudu 262/10, proti žalovanému R. Š., zastoupenému Mgr. Pavlem Vintrem, advokátem se sídlem v Liberci, Masarykova 621/19, o určení vlastnického práva, vedené u Okresního soudu v Liberci pod sp. zn. 19 C 329/2022, o dovolání žalobce proti rozsudku Krajského soudu v Ústí nad Labem – pobočky v Liberci ze dne 1. 4. 2025, č. j. 29 Co 478/2024-250, takto: I. Dovolání se odmítá. II. Žalobce je povinen zaplatit žalovanému na náhradě nákladů dovolacího řízení 5 022 Kč do tří dnů od právní moci tohoto usnesení k rukám Mgr. Pavla Vintra, advokáta. Odůvodnění: Okresní soud v Liberci (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 31. 5. 2024, č. j. 19 C 329/2022-198, zamítl žalobu, kterou se žalobce vůči žalovanému domáhal určení, že je vlastníkem pozemku p. č. XY – zahrada o výměře 652 m2, v katastrálním území XY, zapsaném na LV č. XY u Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště XY; žalobci uložil povinnost do tří dnů od právní moci usnesení zaplatit žalovanému k rukám jeho zástupce na náhradě nákladů řízení 247 808 Kč a České republice na účet Okresního soudu v Liberci nahradit náklady ve výši 16 393 Kč. Krajský soud v Ústí nad Labem – pobočka v Liberci (odvolací soud) rozsudkem ze dne 1. 4. 2025, č. j. 29 Co 478/2024-250, rozsudek soudu prvního stupně potvrdil ve výroku o věci samé, změnil ho v nákladových výrocích a rozhodl o nákladech odvolacího řízení. Odvolací soud vyšel z následujících zjištění soudu prvního stupně. Žalobce jako prodávající a žalovaný jako kupující uzavřeli dne 15. 11. 2021 smlouvu, jejímž předmětem byl převod vlastnického práva k pozemku p. č. XY v katastrálním území XY (dále jen „předmětný pozemek“) za sjednanou kupní cenu 692 559 Kč; kupní cena byla uhrazena zápočtem vůči dluhům prodávajícího v celkové výši 692 559 Kč. Žalobce tyto své dluhy uznal do důvodu i výše písemnými prohlášeními z 23. 10. 2021 a z 10. 11. 2021. Podle článku V odst. 2 kupní smlouvy, v němž byla sjednána výhrada zpětné koupě, byl kupující povinen předmětný pozemek prodat prodávajícímu zpět za částku 770 000 Kč, vyzve-li jej k tomu nejpozději do 20. 11. 2022 s tím, že neučiní-li tak, ztrácí prodávající právo na zpětné odkoupení předmětného pozemku; částka 770 000 Kč byla stranami dohodnuta tak, aby zohledňovala nejen kupní cenu pozemku, ale též náklady, které měl žalovaný s celou transakcí, právním zastoupením, návrhem na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí a platbou daně z nabytí. S obsahem kupní smlouvy byl žalobce před jejím podpisem seznámen (návrh měl u sebe od 12. 11. 2011), nikdo ho k uzavření smlouvy nenutil; podpisy na smlouvě byly úředně ověřeny. Tyto údaje se podávají jak z výpovědi účastníků řízení, tak ze svědecké výpovědi JUDr. Martina Hanke, advokáta připravujícího dotčenou kupní smlouvu. Dne 3. 11. 2022 odeslal žalobce na e-mailovou adresu sulavzt@seznam.cz zprávu tohoto znění: „Dobrý den, na základě kupní smlouvy Vás chci informovat, že dne 20. 11. 2020 Vám zaplatím dluh a převedeme pozemek. Děkuji J.“. Protože do 20. 11. 2022 žalobce žalovaného k uzavření smlouvy o zpětné koupi předmětného pozemku nevyzval, žalovaný mu e-mailem sdělil, že se rozhodl pozemek si ponechat. Dne 24. 11. 2022 podal žalobce žalobu, kterou se domáhal určení, že je vlastníkem předmětného pozemku. Jako účastník řízení žalobce vypověděl, že si byl vědom toho, že podepisuje smlouvu kupní (nikoli zástavní) a že má právo do 20. 11. 2022 požádat žalovaného o zpětný převod vlastnického práva k předmětnému pozemku. Ze znaleckého posudku Ing. Petra Parmy se podává, že tržní cena předmětného pozemku činila ke dni uzavření kupní smlouvy cca 1 050 000 Kč bez zohlednění, že na pozemku se nachází rozestavěná nepovolená stavba, že nízká kvalita pozemku neumožňuje jeho využití pro výstavbu, neboť pozemek není zasíťován a není k němu zřízena přístupová místní nebo účelová komunikace. Odvolací soud se ztotožnil se závěrem soudu prvního stupně, že účastníci uzavřeli platnou kupní smlouvu podle § 2079 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“), s výhradou zpětné koupě dle § 2135 o. z.; smlouva odpovídala vůli obou smluvních stran projevené v rámci jednání před jejím uzavřením a obě smluvní strany se touto vůlí řídily, což potvrzuje i (nevčasná) snaha žalobce o zpětný převod pozemku. Žalobce nebyl k uzavření kupní smlouvy nucen, neuzavíral smlouvu v tísni ani v rozrušení, před podpisem si ji přečetl, k čemuž měl dostatečný časový prostor. Vzájemná plnění nebyla v hrubém nepoměru a žalobce se mohl podle smluvního ujednání domoci zpětného převodu pozemku za dohodnutou částku 770 000 Kč. Pro případ porušení povinnosti žalovaného převést pozemek zpět žalobci bylo sjednáno právo žalobce odstoupit od smlouvy; v takovém případě pak byly strany povinny vrátit si vzájemně poskytnutá plnění, což bylo zajištěno smluvní pokutou ve výši 500 000 Kč. Odvolací soud neshledal smlouvu nevyváženou v neprospěch žalobce a dovodil, že k tíži žalovaného nemůže být přičítáno, že se žalobce smlouvou neřídil při snaze o dosažení vrácení pozemku. Proti rozsudku odvolacího soudu podal žalobce dovolání, jehož přípustnost odůvodnil tím, že napadené rozhodnutí „závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu“. V této souvislosti zmiňuje rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 18. 5. 2022, sp. zn. 24 Cdo 2911/2021, s tím, že „je třeba se distancovat od čistě formalistického výkladu smlouvy a je třeba, aby soudy posuzovaly ekonomickou podstatu ujednání smluvního vztahu včetně práva zpětné koupě a skutečnou motivaci a způsob, jakým byl nárok mezi stranami vykonán“. Nesouhlasí se závěrem soudů, že smlouva, kterou účastníci uzavřeli 15. 11. 2021, je platným právním jednáním. Je přesvědčen, že tato smlouva je neplatná, neboť ve skutečnosti šlo o propadnou zástavu, která je zakázána a – jak je dovozováno v rozhodnutích Nejvyššího soudu sp. zn. 21 Cdo 2204/1999, sp. zn. 23 Cdo 3997/2007, sp. zn. 29 Cdo 728/2003 nebo v rozhodnutích Ústavního soudu sp. zn. IV. ÚS 383/2005 a I. ÚS 4921/12 – činí smlouvu absolutně neplatnou. Oproti odvolacímu soudu prosazuje, že v řízení bylo prokázáno, že „skutečná vůle a ekonomická stránka věci směřovala k tomu, aby dluh žalobce byl toliko zajištěn ve prospěch žalovaného“, o čemž podle něho svědčí skutečnost, že nejdříve ve prospěch žalovaného uznal dva dílčí závazky jako svůj dluh, sjednal jejich splatnost a zároveň vůči žalovanému prohlásil, že dluh zajistí zástavním právem ke svému nemovitému majetku. Záměrem obou stran sporu tedy bylo domluvit splatnost dluhu, který měl žalobce vůči žalovanému, a zajistit ho zástavním právem k nemovitému majetku. Žalovaný však následně připravil kupní smlouvu, v níž se uznaný dluh stává kupní cenou, která se započítává na žalobcův dluh a „ono zajištění“ je připraveno ve formě možnosti odkoupit nemovitost zpět. Žalobce sice připouští, že si „jako svéprávný člověk“ nepočínal obezřetně, akcentuje však, že žalovanému a jeho právnímu zástupci věřil, že ve svém důsledku jde o pouhé zajištění dluhu a že pozemek bude ve vlastnictví žalovaného jen po dobu trvání dluhu. Připomíná, že pozemek měl zájem odkoupit zpět. Proto před uplynutím lhůty k odkoupení o tomto svém záměru žalovaného informoval e-mailem a poté spolu s bratrem žalovaného vyhledali a snažili se mu částku 770 000 Kč zaplatit, což ale žalovaný odmítl s tím, že si pozemek ponechá. I to podle něho dokazuje, jaký byl původní záměr žalovaného a „ve svém důsledku je možno konstatovat, že pro dluh žalobce jeho nemovitosti propadly ve prospěch žalovaného“, tedy šlo o zapovězenou propadnou zástavu. Žalovaný se k dovolání podrobně vyjádřil a navrhl, aby bylo jako nepřípustné odmítnuto. Nejvyšší soud dovolání projednal a rozhodl o něm podle zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. s. ř.“). Podle § 237 o. s. ř. není-li stanoveno jinak, je dovolání přípustné proti každému rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí, jestliže napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak. Podle § 239 o. s. ř. je přípustnost dovolání oprávněn zkoumat jen dovolací soud. Podle § 241a odst. 1 věty první o. s. ř. lze dovolání podat pouze z důvodu, že rozhodnutí odvolacího soudu spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Podle § 556 o. z. co je vyjádřeno slovy nebo jinak, vyloží se podle úmyslu jednajícího, byl-li takový úmysl druhé straně znám, anebo musela-li o něm vědět. Nelze-li zjistit úmysl jednajícího, přisuzuje se projevu vůle význam, jaký by mu zpravidla přikládala osoba v postavení toho, jemuž je projev vůle určen (odst. 1). Při výkladu projevu vůle se přihlédne k praxi zavedené mezi stranami v právním styku, k tomu, co právnímu jednání předcházelo, i k tomu, jak strany následně daly najevo, jaký obsah a význam právnímu jednání přikládají (odst. 2). Nejvyšší soud vychází ve své rozhodovací praxi z názoru, že výsledek, k němuž odvolací soud dospěl na základě zjištěného skutkového stavu věci a za užití zákonných interpretačních pravidel při odstraňování pochybností o obsahu právního jednání (o skutečné vůli stran jím projevené), není řešením otázky hmotného práva v intencích § 237 o. s. ř., jež by bylo možno porovnávat s ustálenou rozhodovací praxí dovolacího soudu. Od ustálené judikatury se odvolací soud může odchýlit pouze v postupu, jímž k takovému výsledku, tj. k závěru o obsahu právního jednání, dospěl (srov. např. usnesení ze dne 10. 4. 2014, sp. zn. 32 Cdo 192/2014, ze dne 28. 4. 2014, sp. zn. 32 Cdo 952/2014, a ze dne 27. 11. 2019, sp. zn. 23 Cdo 563/2019). V rozsudcích ze dne 25. 4. 2017, sp. zn. 21 Cdo 5281/2016, a ze dne 8. 1. 2020, sp. zn. 26 Cdo 508/2019, Nejvyšší soud vysvětlil že právní úprava účinná od 1. 1. 2014 opouští při výkladu právních jednání důraz na formální hledisko projevu vůle typický pro předchozí občanský zákoník (tj. zákon č. 40/1964 Sb.) a klade větší důraz na hledisko skutečné vůle jednajících; soud nejprve zkoumá, jaká byla skutečná vůle (úmysl) jednajícího, a to při zohlednění všech v úvahu přicházejících (zjištěných) okolností. Ochrana dobré víry adresáta právního jednání, akcentovaná v § 556 odst. 1 větě první o. z., pak vyžaduje, aby právní jednání bylo vyloženo podle takového úmyslu jednajícího, který byl anebo musel být adresátovi znám. Při zjišťování úmyslu jednajícího tudíž soud přihlíží toliko k těm okolnostem, které mohl vnímat i adresát právního jednání. Jinými slovy, pro výklad právního jednání je určující skutečná vůle (úmysl) jednajícího, která byla anebo musela být známa adresátovi, a tu je třeba upřednostnit před jejím vnějším projevem, např. objektivním významem užitých slov. Teprve tehdy, nelze-li zjistit skutečnou vůli (úmysl) jednajícího, postupuje soud podle pravidla vyjádřeného v § 556 odst. 1 větě druhé o. z. K tomu se Nejvyšší soud přihlásil též v rozsudku velkého senátu občanskoprávního a obchodního kolegia ze dne 9. 9. 2020, sp. zn. 31 Cdo 684/2020, uveřejněném pod číslem 37/2021 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, jakož i v rozsudcích ze dne 22. 5. 2020, sp. zn. 23 Cdo 2126/2018, nebo ze dne 30. 8. 2021, sp. zn. 23 Cdo 107/2020. Žalobce v dovolání sice nesouhlasí s právním závěrem odvolacího soudu, že právní jednání účastníků ze dne 15. 11. 2021 je platnou kupní smlouvou (§ 2079 o. z.) obsahující ujednání o výhradě zpětné koupě předmětného pozemku (§ 2135 o. z.), zpochybňuje ho ale nepřípustně výhradami proti skutkovým zjištěním, z nichž soudy obou stupňů při právním posouzení věci vycházely. Oproti odvolacímu soudu (a potažmo soudu prvního stupně) totiž prosazuje, že vůle smluvních stran nesměřovala k uzavření kupní smlouvy s ujednáním o výhradě zpětné koupě, nýbrž k pouhému zajištění dluhu (tedy že vůlí stran bylo zvoleným postupem pouze zajistit dluh žalobce vůči žalovanému po dobu jeho trvání). Nejvyšší soud již mnohokrát judikoval, že zjišťuje-li soud obsah smlouvy, a to i pomocí výkladu projevu vůle smluvních stran ve smyslu § 35 odst. 2 obč. zák. (nyní § 555 odst. 1, § 556 odst. 1 o. z.), jde o skutkové zjištění (srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29. 10. 1999, sp. zn. 2 Cdon 1548/97, uveřejněný ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod R 73/2000, nebo rozsudek ze dne 31. 10. 2001, sp. zn. 20 Cdo 2900/99). Platí, že uplatněním způsobilého dovolacího důvodu ve smyslu § 241a odst. 1 věty první o. s. ř. není zpochybnění právního posouzení věci, vychází-li z jiného skutkového stavu, než z kterého vycházel odvolací soud. Skutkový základ sporu, který byl podkladem pro právní posouzení věci odvolacím soudem, je v dovolacím řízení zásadně nezpochybnitelný; dovolací soud z něj vychází. Stejně tak ani způsob a výsledek hodnocení důkazů promítající se do skutkových zjištění, z nichž soudy při rozhodování vycházely, nelze regulérně zpochybnit dovolacím důvodem nesprávného právního posouzení. Bylo-li v posuzované věci zjištěno, že vůlí smluvních stran bylo uzavřít kupní smlouvu s ujednáním o výhradě zpětné koupě, jsou odkazy dovolatele na judikaturu, v níž se Nejvyšší soud a Ústavní soud vyjadřovaly k propadné zástavě, zcela nepřiléhavé. Protože dovolatel nepředložil k řešení žádnou otázku hmotného nebo procesního práva, jež by zakládala přípustnost dovolání ve smyslu § 237 o. s. ř., Nejvyšší soud je odmítl (§ 243c odst. 1 o. s. ř.). Výrok o nákladech dovolacího řízení nemusí být zdůvodněn (§ 243f odst. 3 o. s. ř.). Poučení: Proti tomuto rozhodnutí není přípustný opravný prostředek. Nesplní-li povinný dobrovolně, co mu ukládá vykonatelné rozhodnutí, může oprávněný podat návrh na soudní výkon rozhodnutí (exekuci). V Brně dne 31. 3. 2026 JUDr. Ivana Zlatohlávková předsedkyně senátu