Ústavní soud rozhodl v senátu složeném z předsedkyně Lucie Dolanské Bányaiové a soudců Michala Bartoně a Josefa Baxy (soudce zpravodaje) o ústavní stížnosti stěžovatele Ing. Pavla Rejchrta, zastoupeného JUDr. Petrem Jahelkou, advokátem, sídlem Bílkova 132/4, Praha 4, proti usnesení Nejvyššího soudu ze dne 13. srpna 2025 č. j. 26 Cdo 2453/2024-115 a rozsudku Krajského soudu v Praze ze dne 2. května 2024 č. j. 27 Co 62/2024-96, za účasti Nejvyššího soudu a Krajského soudu v Praze jako účastníků řízení a obchodní společnosti Heineken Česká republika, a. s., sídlem U Pivovaru 1, Krušovice, jako vedlejší účastnice řízení takto: Ústavní stížnost se odmítá. Odůvodnění: I. Skutkové okolnosti věci a obsah napadených rozhodnutí 1. Stěžovatel pronajímal vedlejší účastnici obchodní prostory. V dubnu 2022 uzavřel s vedlejší účastnicí dohodu o ukončení nájmu před sjednanou dobou a vedlejší účastnice se zavázala mu hradit kompenzaci ve výši původního nájemného, tedy 51 000 Kč měsíčně, a to od května 2022 do června 2025. Podle dohody se oproti této částce započítávalo nájemné uhrazené novým nájemcem, kterého vedlejší účastnice schválila a který měl platit nájemné rovněž ve výši alespoň 51 000 Kč měsíčně. Stěžovatel se v dohodě zavázal vedlejší účastnici vždy do 20. dne měsíce informovat o tom, zda nový nájemce uhradil nájemné v dohodnuté výši. Podle čl. IV odst. 2 dohody platilo, že pokud stěžovatel nesplní tuto povinnost "má se za to, že nájemné bylo zaplaceno ve výši 51 000 Kč a tedy že v daném měsíci zanikl závazek [vedlejší účastnice]" platit stěžovateli měsíční kompenzaci. 2. Protože nový nájemce neplatil stěžovateli nájemné a vedlejší účastnice mu neuhradila kompenzaci za období do července 2023 (15 měsíců), domáhal se na ní stěžovatel žalobou zaplacení 765 000 Kč s příslušenstvím. Vedlejší účastnice namítala, že ji stěžovatel neinformoval o neuhrazeném nájemném do 20. dne měsíce, a že tedy zanikl její závazek uhradit mu kompenzaci za dané měsíce. 3. Okresní soud v Rakovníku žalobě stěžovatele vyhověl. Shledal, že čl. IV odst. 2 zakotvuje s ohledem na užití slov "má se za to" toliko vyvratitelnou domněnku, že nájemné bylo zaplaceno. Protože bylo postaveno najisto, že nový nájemce neplatil nájemné za dané období, byla tato domněnka vyvrácena a vedlejší účastnice musí uhradit stěžovateli sjednanou kompenzaci. 4. Krajský soud v Praze napadeným rozsudkem změnil rozsudek okresního soudu tak, že žalobu zamítl. I když obrat "má se za to" se obvykle chápe jako vyvratitelná domněnka, podle krajského soudu úmysl stran vede k jinému závěru. V případě, že stěžovatel nesplní povinnosti včas informovat vedlejší účastnici o neuhrazeném nájemném, měla její povinnost platit kompenzaci za daný měsíc zaniknout. Tomu odpovídá i systematika smlouvy, která v dané části upravuje i další způsoby a podmínky pro zaniknutí závazku vedlejší účastnice hradit kompenzaci. Krajský soud proto shledal, že jelikož stěžovatel nesplnil svou informační povinnost, zanikl závazek vedlejší účastnice hradit kompenzaci za dané období. 5. Nejvyšší soud napadeným usnesením dovolání odmítl jako nepřípustné podle § 237 občanského soudního řádu. Shledal, že krajský soud při výkladu sporného ujednání postupoval v souladu s judikaturou Nejvyššího soudu. Namítal-li stěžovatel, že mu nebylo doručeno odvolání vedlejší účastnice a že rozsudek krajského soudu byl překvapivý, tvrdil tím vadu řízení, ke které by Nejvyšší soud mohl přihlédnout jen u přípustného dovolání. II. Argumentace stěžovatele 6. Stěžovatel v ústavní stížnosti namítá, že napadenými rozhodnutími bylo porušeno jeho základní právo na ochranu vlastnictví a na spravedlivý proces (čl. 11 odst. 1 a čl. 36 odst. 1 Listiny základních práv a svobod, čl. 6 Úmluvy o ochraně lidských práv a základních svobod). 7. Podle stěžovatele obecné soudy chybně vyložily sporný čl. IV odst. 2 dohody. Za správný a judikatuře odpovídající považuje závěr okresního soudu, že v tomto ustanovení byla sjednána toliko vyvratitelná domněnka nezaplacení nájemného. 8. Dále stěžovatel namítá, že mu krajský soud zaslal pouze blanketní odvolání vedlejší účastnice. Na argumenty obsažené v doplnění tohoto odvolání nemohl reagovat. Předpokládal, že předmětem jednání před krajským soudem bude toliko blanketní odvolání. V důsledku tohoto postupu tak pro něj byl napadený rozsudek krajského soudu překvapivým rozhodnutím. III. Posouzení opodstatněnosti ústavní stížnosti 9. Ústavní soud není součástí soustavy obecných soudů. Do jejich rozhodovací činnosti zasahuje pouze tehdy, zjistí-li v řízení o ústavní stížnosti porušení základních práv a svobod jednotlivce [čl. 83, čl. 87 odst. 1 písm. d) Ústavy]. To v posuzované věci neshledal. 10. Krajský soud dostatečně vysvětlil, že i když obrat "má se za to" běžně v právním textu znamená vyvratitelnou domněnku, nemůže se tímto způsobem vykládat sporné ustanovení dohody, neboť neodpovídá vůli stran ani systematice smlouvy (body 9-13 a 19-21 rozsudku krajského soudu). Tento přístup odpovídá judikatuře Ústavního soudu. Doslovný výklad textu smlouvy podle ní představuje toliko "prvotní přiblížení se" k jejímu významu a shodná vůle smluvních stran má podle této judikatury přednost před doslovným významem textu smlouvy (viz např. nález ze dne 19. 6. 2024 sp. zn. I. ÚS 357/24, body 27-29 a tam citovaná judikatura). 11. Dále stěžovatel namítá, že mu bylo doručeno toliko blanketní odvolání vedlejší účastnice, nikoliv jeho doplnění, že na ně nemohl reagovat, a rozsudek krajského soudu je tak pro něj překvapivý. Ústavní soud se musel nejprve zabývat tím, zda tuto námitku stěžovatel řádně vznesl v dovolání. 12. Podle judikatury Ústavního soudu je třeba, aby stěžovatel námitky, které hodlá uplatnit v ústavní stížnosti, nejprve řádným způsobem vznesl v dovolání, tedy tak, aby měl Nejvyšší soud možnost se jimi věcně zabývat. Stěžovatel proto musí v dovolání mimo jiné vymezit, v čem spatřuje u dané otázky splnění předpokladů přípustnosti dovolání (stanovisko pléna ze dne 28. 11. 2017 sp. zn. Pl. ÚS-st. 45/16 nebo např. nález ze dne 12. 2. 2025 sp. zn. IV. ÚS 2048/23, body 19-25). 13. Ústavní soud ze spisu, který si vyžádal, zjistil, že stěžovatel uvedenou námitku sice vznesl ve svém dovolání, ale že v něm v souvislosti s ní - mimo jiné - nevymezil, v čem spatřuje naplnění předpokladů přípustnosti dovolání (§ 241a odst. 2 občanského soudního řádu). Nejvyšší soud se jí tudíž nemohl věcně zabývat. V ústavní stížnosti je tak tato námitka materiálně nepřípustná. Neodpovídalo by totiž subsidiaritě ústavní stížnosti, aby se Ústavní soud jako první zabýval námitkami, k nimž se obecné soudy nemohly věcně vyjádřit (nález ze dne 24. 7. 2025 sp. zn. I. ÚS 1919/24, bod 19 a tam citovaná judikatura). 14. Pro úplnost Ústavní soud dodává, že stěžovatel měl možnost prostřednictvím svého zástupce reagovat na argumentaci vedlejší účastnice v odvolacím řízení, a to při jednání u krajského soudu, na němž zástupce vedlejší účastnice podstatu této argumentace ústně přednesl (č. l. 93 vyžádaného spisu). Navíc již od počátku soudního řízení bylo mezi stranami sporné právě to, jak se má vykládat sporné ustanovení a zda zakotvuje vyvratitelnou domněnku, takže argumentace vedlejší účastnice v odvolacím řízení do věci nevznesla žádnou novou otázku. 15. Ústavní soud nezjistil namítané porušení základních práv stěžovatele. Odmítl proto ústavní stížnost jako návrh zjevně neopodstatněný podle § 43 odst. 2 písm. a) zákona o Ústavním soudu. Poučení: Proti usnesení Ústavního soudu není odvolání přípustné. V Brně dne 3. června 2026 Lucie Dolanská Bányaiová v. r. předsedkyně senátu