Ústavní soud rozhodl v senátu složeném z předsedkyně Lucie Dolanské Bányaiové a soudců Michala Bartoně (soudce zpravodaje) a Zdeňka Kühna o ústavní stížnosti stěžovatelky obchodní společnosti Český bytový fond s. r. o., sídlem Davídkova 2476/48, Praha 8 - Libeň, zastoupené JUDr. Pavlem Širokým, LL.M., advokátem, sídlem Vodičkova 710/31, Praha 1 - Nové Město, proti rozsudku Nejvyššího správního soudu ze dne 21. ledna 2026 č. j. 3 As 49/2025-65 a rozsudku Krajského soudu v Praze ze dne 28. února 2025 č. j. 54 A 78/2024-149, za účasti Nejvyššího správního soudu a Krajského soudu v Praze, jako účastníků řízení, a 1. města X a 2. Mileny Bohatové, jako vedlejších účastníků řízení, takto: Ústavní stížnost se odmítá. Odůvodnění: I. Vymezení věci a obsah napadených rozhodnutí 1. Stěžovatelka se ústavní stížností podle čl. 87 odst. 1 písm. d) Ústavy České republiky domáhá zrušení v záhlaví označených rozhodnutí s tvrzením, že jimi byly porušeny čl. 11 odst. 1 a čl. 36 odst. 1 a 2 Listiny základních práv a svobod. 2. Podstatou ústavní stížnosti je nesouhlas stěžovatelky s opatřením obecné povahy (dále jen "OOP"), proti kterému brojila správní žalobou před správními soudy. 3. Z ústavní stížnosti a jejích příloh Ústavní soud zjistil, že stěžovatelka je spoluvlastnicí (původně výlučnou vlastnicí) pozemku na území prvního vedlejšího účastníka. Rozhodnutím ze dne 20. 6. 2018 vydal stavební odbor Městského úřadu X společné povolení pro stavbu lékařského domu na uvedeném pozemku. Posléze stěžovatelka požádala o povolení změny stavby před dokončením z lékařského domu na novostavbu bytového domu, kterou stavební odbor rozhodnutím ze dne 13. 9. 2021 schválil. 4. Proti poslednímu jmenovanému rozhodnutí podal první vedlejší účastník odvolání. Krajský úřad Středočeského kraje rozhodnutím ze dne 20. 6. 2022 rozhodnutí stavebního odboru pouze dílčím způsobem změnil a ve zbytku jej potvrdil. Stěžovatelka tedy ode dne 23. 6. 2022 disponovala pravomocným rozhodnutím, které ji opravňovalo k realizaci stavby bytového domu. Krajský soud v Praze rozsudkem ze dne 27. 4. 2023 č. j. 51 A 61/2022-107 rozhodnutí krajského úřadu zrušil a vrátil mu věc k dalšímu řízení (kasační stížnost stěžovatelky Nejvyšší správní soud zamítl rozsudkem ze dne 22. 8. 2024 č. j. 6 As 82/2023-116). V návaznosti na zrušující rozsudek vydal stavební úřad dne 17. 5. 2023 výzvu k bezodkladnému zastavení prací. Do té doby stěžovatelka pokračovala v realizaci stavby v souladu s pravomocným společným povolením. 5. Dne 13. 9. 2023 zastupitelstvo prvního vedlejšího účastníka schválilo OOP vydané usnesením č. 6/5/2023 a 7/5/2023, kterým došlo ke změně regulativů prostorového uspořádání území, a které bylo oznámeno veřejnou vyhláškou dne 9. 11. 2023. Nově zakotvilo maximální přípustnou zastavěnost stavebního pozemku nadzemními objekty v rozsahu 40 % a minimální zastoupení zeleně na stavebním pozemku v rozsahu 50 %. Před změnou provedenou napadeným OOP byla hodnota maximální zastavěnosti pozemku nadzemními objekty 50 % a minimálního zastoupení zeleně na pozemku 40 %. Regulace se týká i pozemku stěžovatelky, na němž postavila bytový dům. Stěžovatelka tvrdila, že byla změnou OOP dotčena na svých právech, a proto jej napadla správní žalobou. Rozhodnutí správních soudů v této linii jsou předmětem ústavní stížnosti. 6. Pro úplnost je třeba uvést, že krajský úřad dne 2. 4. 2024 společné povolení (pouze s menšími změnami) opět potvrdil. Dne 16. 10. 2024 byla stavba dokončena a zkolaudována kolaudačním rozhodnutím Městského úřadu Y. I druhé rozhodnutí krajského úřadu bylo krajským soudem zrušeno (rozsudek ze dne 16. 6. 2025 č. j. 51 A 36/2024-168). Krajský úřad následně v návaznosti na rozsudek krajského soudu dne 19. 8. 2025 původní povolení změny stavby před dokončením ze dne 13. 9. 2021 zrušil s tím, že musí proběhnout nové řízení. 7. Krajský soud nyní napadeným rozsudkem zamítl návrh stěžovatelky na zrušení OOP s odůvodněním, že schválení OOP nebylo zneužitím práva a bylo schváleno v souladu se zákonem. Proporcionalitu regulace nepřezkoumával s odkazem na to, že stěžovatelka nevyužila námitky v procesu pořizování OOP. Ustálená judikatura v těchto případech vylučuje přezkum správními soudy až na určité výjimky, do kterých případ stěžovatelky nespadá, neboť se nejedná o zjevné a předvídatelné omezení vlastnického práva. Vyjádřil názor, že nyní napadené OOP se netýká již povoleného záměru stěžovatelky. Stěžovatelka podala proti tomuto rozsudku kasační stížnost. 8. Nejvyšší správní soud kasační stížnost napadeným rozsudkem zamítl jako nedůvodnou. Uvedl, že názor vyslovený krajským soudem ohledně absence dopadu OOP na již povolený záměr je chybný, neboť účinnost OOP předcházela vydání společného povolení. Nicméně v posouzení otázky proporcionality a zákonnosti OOP dal za pravdu krajskému soudu. Zohlednil v mezidobí přijatý nález Ústavního soudu ze dne 10. 12. 2025 sp. zn. IV. ÚS 2217/24, ovšem případ stěžovatelky od skutkového stavu posuzovaného Ústavním soudem odlišil. Uzavřel, že stěžovatelka žádné námitky proti OOP v průběhu vydávání OOP nevznesla (např. nedodržení požadavku proporcionality), čímž omezila možnost pozdějšího zásahu správního soudu. II. Argumentace stěžovatelky 9. Stěžovatelka shrnuje obsáhlý skutkový stav týkající se stavebního řízení a tvrdí, že správní soudy nepřezkoumaly namítanou nezákonnost a nepřiměřenost OOP a jeho reálný a intenzivní zásah do jejího vlastnického práva. Namítá, že v důsledku rozhodnutí se dostala do naprosto absurdní situace, kdy na jejím pozemku stojí zkolaudovaná stavba bytového domu, která v důsledku později přijatého OOP bude muset nově splnit nové regulativy. Jinak jí reálně hrozí, že nové stavební povolení nezíská a stavební úřad nařídí odstranění stavby bytového domu. 10. Dále namítá, že soudní ochrana základních práv nemůže být zcela podmíněna procesní aktivitou jednotlivce ve správním procesu, zejména pokud se jedná o zásah do vlastnického práva. Odkazuje na nález Ústavního soudu sp. zn. IV. ÚS 2217/24 a uvádí, že v její situaci má rozhodnutí mnohem intenzivnější dopady než v odkazované věci. Namítá také, že soudy vůbec neaplikovaly pětistupňový test přezkumu opatření obecné povahy, v jehož rámci má dojít i k posouzení jeho proporcionality. III. Posouzení opodstatněnosti ústavní stížnosti 11. Zásah do vlastnického práva územním plánem (opatřením obecné povahy) je zásahem ústavním pořádkem aprobovaným, a to za předpokladu, že je vlastnické právo omezeno v souladu se zákonem a v přiměřené míře (viz nález ze dne 8. 4. 2004 sp. zn. II. ÚS 482/02). V nálezu ze dne 19. 11. 2024 sp. zn. III. ÚS 229/24, v němž se Ústavní soud vyjádřil ke změně územního plánu za účelem ochrany jednotlivých složek životního prostředí, zdůraznil, že vlastnické právo náleží svou povahou do kategorie základních práv a svobod jednotlivce a tvoří tedy jádro personální autonomie jednotlivce ve vztahu k veřejné moci. Ačkoliv vlastnické právo není právem neomezitelným, a přestože vlastnictví zavazuje (čl. 11 odst. 3 Listiny), nesmí být s ohledem na povinnost veřejné moci šetřit podstatu a smysl základních práv (čl. 4 odst. 4 Listiny) omezeno ve větší než přípustné míře a pouze tehdy, je-li to nezbytné. Při soudním přezkumu územního plánu je tak třeba poměřit navzájem kolidující práva. Výsledek poměřování těchto skupin hodnot pak správní soud musí ve svém rozhodnutí přesvědčivě vyjádřit. 12. Stěžovatelka odkazuje na nález sp. zn. IV. ÚS 2217/24, v němž Ústavní soud vytkl správním soudům formalistický přístup a nedostatečné posouzení přiměřenosti změny územního plánu ve vztahu k zásahu do vlastnictví stavebníka. Podle Ústavního soudu změna územního plánu v pokročilé fázi přípravy stavby vyžaduje mimořádně silné důvody, protože intenzita zásahu roste s mírou investovaného úsilí. Vždy je třeba posoudit konkrétní okolnosti případu, přičemž náležité zjištění jedinečných skutkových okolností případu je věcí správních soudů. 13. V nyní posuzované věci měla stěžovatelka před vydáním OOP pravomocné rozhodnutí (později soudem zrušené), které ji opravňovalo k realizaci stavby bytového domu na pozemku. Stavbu dokončila poté, co došlo k přijetí OOP. Stěžovatelce je nutno přisvědčit, že se správní soudy nezabývaly proporcionalitou OOP ve vztahu k majetkovým zájmům stěžovatelky. Správní soudy však svá rozhodnutí založily na pasivitě stěžovatelky v řízení o vydání OOP. Stěžovatelka nerozporuje, že v době přijímání OOP proti novým regulativům, které se týkaly též jejího stavebního záměru, nijak nebrojila. 14. Nejvyšší správní soud se se závěry nálezu sp. zn. IV. ÚS 2217/24 vypořádal, přičemž nyní posuzovanou věc odlišil (bod 26 a 27 napadeného rozsudku). V nyní posuzované věci nejde o změnu funkčního využití, která v odkazované věci zcela vylučovala výstavbu, ale jen o úpravu regulativů. Zároveň (a především) se stěžovatel ve věci sp. zn. IV. ÚS 2217/24 domáhal zrušení změny územního plánu poté, co sám namítal její neproporcionalitu již v procesu přijímání této změny. Jeho námitky vznesené v procesu přijímání změny územního plánu, které správní soudy považovaly za příliš vágní či obecné, shledal Ústavní soud za dostatečně kvalitní a způsobilé vypořádání z hlediska proporcionality zásahu do práv stěžovatele. Ústavní soud tak zavázal správní soudy, aby se s námitkami stěžovatelky týkajícími se nepřiměřenosti změny územního plánu zabývaly. Odkazovaný nález však nijak nezpochybnil samotný princip subsidiarity soudního přezkumu přiměřenosti opatření obecné povahy. 15. Tento princip plyne z ustálené rozhodovací praxe Nejvyššího správního soudu, a stěžovatelce mohl a měl být v době probíhajícího řízení o OOP znám. Vychází z toho, že nepodání připomínek k otázce přiměřenosti zásahu do práv navrhovatelů napadeným opatřením obecné povahy (tedy k otázce proporcionality) bez objektivních důvodů, se účastníci sami zbavují možnosti, aby jejich připomínky byly náležitě vypořádány správním orgánem a aby poté o zákonnosti takovéhoto vypořádání rozhodl soud (např. rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 7. 10. 2011 č. j. 6 Ao 5/2011-43, bod 33, či rozsudek ze dne 26. 10. 2016 č. j. 10 As 183/2016-35, bod 12). 16. Stěžovatelka námitky proti OOP nepodala, což ostatně ani nezpochybňuje. Vůbec ani nevysvětluje, proč námitky nepodala. V postupu správních soudů proto nelze v tomto ohledu shledat jakékoliv ústavní vady. Pro úplnost lze zmínit (srov. též bod 116 rozsudku krajského soudu), že podle nové právní úpravy § 307 odst. 2 zákona č. 283/2021 Sb., stavební zákon, je návrh na zrušení opatření obecné povahy nebo jeho části nepřípustný, obsahuje-li pouze důvody, které navrhovatel neuplatnil v řízení o vydání opatření obecné povahy, ač tak učinit mohl. Jakkoli nelze danou právní úpravu na stěžovatelku retroaktivně aplikovat, dokládá převzetí judikaturou vytvořeného (a nyní aplikovaného) konceptu i zákonodárcem. 17. Krajský soud se v odůvodnění dostatečně zabýval též námitkami stěžovatelky týkající se nicotnosti OOP (bod 118 až 122 rozsudku krajského soudu) i tvrzeného zneužití práva správními orgány (bod 132 a 133 rozsudku krajského soudu). Nejvyšší správní soud se vypořádal i s tvrzenou nepřezkoumatelností rozsudku krajského soudu (bod 16 rozsudku Nejvyššího správního soudu). 18. Ústavní soud tedy uzavírá, že stěžovatelka si byla vědoma přijímaného OOP, ale nepodala proti němu námitky týkající se možné nepřiměřenosti regulace, které by mohl správní orgán zvážit, vypořádat či též zohlednit. Pokud k uvedeným námitkám posléze nepřihlédly správní soudy v souladu se zásadou subsidiarity přezkumu OOP, nelze v jejich postupu spatřovat ústavní vadu. 19. Vzhledem k tomu, že Ústavní soud neshledal žádné porušení ústavně zaručených práv stěžovatelky, odmítl ústavní stížnost mimo ústní jednání bez přítomnosti účastníků jako návrh zjevně neopodstatněný podle § 43 odst. 2 písm. a) zákona o Ústavním soudu. Poučení: Proti usnesení Ústavního soudu není odvolání přípustné. V Brně dne 6. května 2026 Lucie Dolanská Bányaiová v. r. předsedkyně senátu