Společenství vlastníků jednotek zaniká bez toho, aby bylo zrušeno a aby u něj proběhla likvidace. Ohledně jmění společenství (rovněž i závazků) dochází k univerzálnímu právnímu nástupnictví všech vlastníků jednotek, kteří jimi byli v okamžiku zániku společenství. Společenství zaniká jen z důvodů uvedených v § 9 odst.15 BytZ, nezaniká zánikem některého z předpokladů jeho vzniku uvedených v § 9 odst.3 a 4 BytZ.

7Cmo 131/2007 -83 U s n e s e n í Vrchní soud v Praze jako soud odvolací rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Josefa Holejšovského a soudců JUDr. Jaroslavy Vlčkové a JUDr. Jany Součkové v právní věci návrhu navrhovatele S. v. G., se sídlem L., zastoupeného JUDr. Janou Kučerovou, advokátkou se sídlem Liberec,Vesecká 1, PSČ 463 12 na výmaz tohoto společenství vlastníků jednotek z rejstříku společenství vlastníků jednotek, o odvolání navrhovatele proti usnesení Krajského soudu v Ústí nad Labem - pobočka Liberec ze dne 15.února 2007 č.j. F3605/2007,F 2207/2007 / S 2634 - 78, t a k t o : Usnesení Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 15.února 2007 č.j. F 3605/2007, F 2207/2007 / S 2634 - 78 s e p o t v r z u j e . O d ů v o d n ě n í : Návrhem ze dne 26.ledna 2007 se výše uvedené společenství vlastníků jednotek (dále jen "společenství") domáhalo výmazu z rejstříku společenství vlastníků jednotek. K návrhu navrhovatel připojil výpis z příslušného katastru nemovitostí kat.území Liberec, obec Liberec, LV 10051, ze dne 28.12.2006, a dále listinu označenou jako "zápis ze shromáždění S. v. G.,se sídlem L." ze dne 31.12.2006. Krajský soud v Ústí nad Labem - pobočka Liberec na výzvu reagoval usnesením ze dne 31.ledna 2007 č.j. F 2207/2007 / S 2634 - 73, v němž navrhovatele vyzval takto : "k návrhu doložte prohlášení ve formě notářského zápisu dle § 5 odst.7 zák.č.72/1994 Sb. a zároveň k návrhu doložte sdělení katastrálního úřadu, kterým by se dokládal den zániku společenství dle § 5 odst.7 věta druhá zák.č. 72/1994 Sb." K doložení určil soud navrhovateli lhůtu 20ti dnů od doručení výzvy, ta mu byla doručena dne 6.února 2007 soudním doručovatelem. Navrhovatel na výzvu reagoval podáním soudu došlým dne 12.února 2007 s tím, že "vlastník budovy nemá v úmyslu zrušit vymezení bytových a nebytových jednotek v domě a z tohoto důvodu nemůže využít k zániku společenství změnu vlastnictví jednotek na vlastnictví budovy". Sdělil, že trvá na návrhu na výmaz společenství z rejstříku "z důvodu jeho zrušení dle ust. § 68 odst.3 písm.e) obch.zák." Krajský soud v Ústí nad Labem usnesením ze dne 15.února 2007 č.j. F 3605/2007, F 2207/2007 / S 2634 - 78 návrh na výmaz společenství z rejstříku společenství odmítl (výrok I.) a dále rozhodl, že navrhovatel nemá právo na náhradu nákladů řízení (výrok II.). Odmítnutí návrhu odůvodnil ust. § 200d odst.1 písm.e) o.s.ř., tedy že k návrhu nebyly připojeny listiny, jimiž mají být podle zvláštního právního předpisu doloženy údaje o zapisovaných skutečnostech. K návrhu totiž nebylo doloženo prohlášení ve formě notářského zápisu dle § 5 odst.7 zák.č.72/1994 Sb., ani sdělení katastrálního úřadu, kterým by se dokládal den zániku společenství dle § 5 odst.7 věta druhá zák.č. 72/1994 Sb. Soud prvního stupně poukázal na to, že společenství dle § 9 odst.15 zák.č. 72/1994 Sb. zaniká dnem zániku domu nebo v případech uvedených v § 5 odst.6 a 7 zák.č. 72/1994 Sb. Proti usnesení soudu prvního stupně podal navrhovatel v zákonné lhůtě odvolání s tím, že navrhovatel jako jediný vlastník všech bytů a nebytových prostor v budově nemá zájem na vlastnictví budovy jako celku, trvá na vymezení jednotlivých jednotek, neboť v současné době bude probíhat rekonstrukce bytů a nebytových prostor a není vyloučeno, že později dojde k prodeji jednotlivých bytových jednotek. Současně se odvolatel domnívá, že s existencí předmětného společenství jsou spojeny některé administrativní činnosti, které jsou nadbytečné v situaci, kdy je jediným vlastníkem (vedení účetnictví, daňové přiznání...), proto má zájem na výmazu společenství z obchodního rejstříku a trvá na svém návrhu. Z odvolání tak plyne požadavek změny rozhodnutí soudu prvního stupně a zápisu navržených skutečností, tedy výmazu společenství z rejstříku. Vrchní soud v Praze jako soud odvolací dospěl k závěru, že odvolání není důvodné. Podle § 9 odst.15 zák.č. 72/1994 Sb. ve znění novel (dále jen "BytZ") společenství zaniká dnem zániku domu nebo v případech uvedených v § 5 odst.6 a 7 BytZ. Zánik domu znamená takovou změnu faktické situace, že dům coby nemovitost fakticky přestane existovat. K tomu může dojít jak v důsledku protiprávní skutečnosti (například výbuch plynu v domě porušením pravidel při montáži připojení nového plynoměru), tak i právní skutečnosti (dům je na základě demoličního výměru příslušného stavebního úřadu zbourán). Na roveň zániku domu zákon výslovně klade situace tzv. zrušení rozdělení domu na jednotky, tedy postup vlastníků jednotek resp. jediného vlastníka všech jednotek podle § 5 odst.6 BytZ resp. § 5 odst.7 BytZ. Podle § 5 odst.7 BytZ je-li vlastníkem všech jednotek v domě jedna osoba, může formou notářského zápisu prohlásit, že ruší vymezení jednotek v domě a mění vlastnictví jednotek na vlastnictví budovy. Vkladem vlastnického práva do katastru nemovitostí podle tohoto prohlášení zaniká vlastnictví jednotek a vzniká vlastnictví budovy. I v řečeném případě tedy v důsledku právní skutečnosti - vklad vlastnického práva do příslušného katastru nemovitostí, nastává ze zákona zánik společenství. Ani v jednom z řečených případů však zákon nestanoví, že dochází ke zrušení společenství (coby právnické osoby) a její případné likvidaci. Podle obecného ustanovení § 20a odst.1 obč.zák. se právnická osoba zrušuje dohodou, uplynutím doby nebo splněním účelu, pro který byla zřízena, pokud zvláštní zákon nestanoví jinak. Podle § 20a odst.2 obč.zák. právnická osoba zapsaná v obchodním rejstříku nebo jiném zákonem určeném rejstříku zaniká dnem výmazu z tohoto rejstříku, pokud zvláštní zákon nestanoví něco jiného. Ust. § 9 odst.15 BytZ lze považovat za speciální ustanovení dopadající na společenství, podle nějž nepředchází zániku společenství zrušení ani likvidace, když na základě zákonem stanovených skutečností dochází přímo k zániku společenství. Zánik nastává okamžikem, kdy dojde k rozhodné právní skutečnosti. Rozhodnými skutečnostmi jsou, jak výše rozvedeno, zánik domu, či "zrušení rozdělení domu na jednotky". Jiný výklad stávající právní úpravy není zřejmě možný, neboť vázanost společenství coby právnické osoby na existenci domu rozděleného na bytové jednotky neumožňuje zrušení společenství a jeho případnou likvidaci v některých případech vůbec. Podle § 20a odst.3 obč.zák. před zánikem právnické osoby se vyžaduje likvidace, pokud celé její jmění nenabývá právní nástupce nebo zvláštní zákon nestanoví jinak. Zákon o vlastnictví bytů neobsahuje ustanovení o likvidaci společenství, přitom však výslovně upravuje vznik i zánik společenství, z čehož plyne specialita právní úpravy i ohledně otázek založení, vzniku, zrušení a zániku společenství. Pakliže tedy obsahuje speciální úpravu, která však, a to logicky s ohledem na vázanost společenství na existenci předmětného domu rozděleného na jednotky, neobsahuje ustanovení o rušení společenství a jeho likvidaci, pak takové rušení ani likvidace nejsou možné (stejně tak jako u společenství z podstaty věci nepřichází v úvahu jeho založení). V některých případech zániku společenství (náhlá destrukce domu) by likvidace fakticky nepřicházela v úvahu. Absenci zrušení společenství lze tedy dovodit z následujících skutečností. Absence právní skutečnosti s níž by speciální zákon zrušení společenství spojoval (například podle smyslu § 68 odst.3 písm.c) ObchZ se obchodní společnost zrušuje rozhodnutím společníků či příslušného resp. dnem v něm uvedeným, u společenství zákon takovou úpravu neobsahuje a jinou právní úpravu vzhledem k jeho specialitě použít nelze). Faktická nemožnost provedení likvidace v některých případech zániku domu rozděleného na jednotky, kdy například při výbuchu domu dojde k jeho zániku a tím i k zániku společenství v jediném časovém okamžiku, a jakákoli likvidace coby časový proces tudíž nepřichází v úvahu. Povaha likvidace, jež je možná jen v průběhu existence likvidované právnické osoby v etapě jejího zrušení. Pojmově tak není možné likvidovat majetek již neexistující právnické osoby, tedy ani neexistujícího společenství. Společenství tedy zaniká bez toho, aby bylo zrušeno, bez toho, aby u něj proběhla likvidace. Ohledně jmění společenství (rovněž i závazků) dochází k univerzálnímu právnímu nástupnictví všech vlastníků jednotek, kteří jimi jsou resp. byli v okamžiku zániku společenství. Z výše uvedeného tedy plyne, že společenství nelze zrušit, jak se mylně domnívá navrhovatel, a což se snažil doložit rozhodnutím jediného vlastníka všech jednotek v předmětném domě ze dne 31.12.2006 o zrušení společenství. Společenství jako právnická osoba buďto existuje, nebo nikoli - zanikne. Nemůže se však z výše uvedených důvodů nacházet v právní situaci zrušení. Zásadní v dané věci dále je, zda k zániku společenství dochází toliko z důvodů uvedených v § 9 odst.15 BytZ či ještě i z důvodů jiných. Jedním z názorů je, že k zániku společenství dochází nejenom z důvodů výslovně stanovených v ust. § 9 odst.15 BytZ, ale také v důsledku dalších skutečností vyplývajících ze zákona, konkrétně zániku podmínek nutných pro vznik společenství. Podle § 9 odst.3 BytZ společenství vzniká v domě s nejméně pěti jednotkami, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, a to dnem doručení listiny s doložkou o vyznačení vkladu do katastru nemovitostí nebo jiné listiny, kterou příslušný státní orgán osvědčuje vlastnické vztahy k jednotce, poslednímu z těchto vlastníků. Společenství vzniká jen za kumulace obou podmínek, tedy že v domě rozděleném na jednotky je pět či více bytů, a dále, že tyto jednotky jsou ve vlastnictví nejméně tří různých vlastníků. Okamžik vzniku není dán ovšem jen kumulací těchto podmínek, leč okamžikem doručení listiny s doložkou právní moci poslednímu z prvních tří vlastníků. Otázka tedy zní, zda k zániku společenství dochází také v důsledku zániku i jen jediné ze zákonných podmínek stanovených pro vznik společenství vlastníků jednotek? Jestliže by počet jednotek v domě klesl pod pět jednotek, například by dvě jednotky byly stavebně spojeny v jedinou (muselo by samozřejmě dojít nejenom k nutné kolaudaci nové jednotky, ale rovněž i k příslušné změně zápisu v katastru nemovitostí). Obdobně za situace poklesu počtu vlastníků, původně tří různých vlastníků na dva či méně, tady kdy dům by sice byl rozdělen na pět či více jednotek, leč došlo by ke sloučení vlastnictví tak, že by vlastníkem všech jednotek byly dvě či jen jedna osoba. Posledně jmenovaná situace je ostatně předmětný případ, kdy původně společenství vzniklo, když v domě bylo 12 jednotek nejméně čtyř různých vlastníků. V průběhu času došlo ke sloučení vlastnictví tak, že v době podání návrhu na výmaz společenství z rejstříku byla jediným vlastníkem všech jednotek v domě společnost LIF, a.s. Logickým i systematickým výkladem lze dojít k závěru, že jsou-li dány určité zákonné kumulativní podmínky pro vznik společenství, zánik těchto podmínek resp. i jen jedné z nich znamená také i zánik společenství. Otázkou ovšem v případech změny počtu jednotek v domě na méně než pět jednotek je, kterým okamžikem by k zániku společenství došlo, zda kolaudací stavby sloučení dvou jednotek (bytů či nebytových prostor), okamžikem zápisu sloučení jednotek do katastru nemovitostí či doručením listiny s doložkou o vyznačení vkladu do katastru nemovitostí některému z vlastníků. Další otázkou by bylo, kterému z vlastníků. Obdobně u poklesu počtu vlastníků pod nutné tři vlastníky je otázkou, zda by mělo k zániku společenství dojít zápisem změny vlastnictví do katastru nemovitostí či doručením listiny s doložkou o vyznačení vkladu do katastru nemovitostí některému ze zbývajících vlastníků, pak by ovšem nebylo zřejmé, kterému ze zbývajících dvou vlastníků. Z toho, že zákon výslovně upravuje okamžik vzniku společenství, zatímco okamžik zániku společenství vztahuje na jen důvody dle § 9 odst.15 BytZ, aniž by jakkoli upravoval a tak i najisto postavil zánik resp. okamžik zániku společenství v důsledku zániku dalších předpokladů pro jeho vznik vyplývá, že zánikem některého z předpokladů pro vznik společenství (vyjma předpokladů uvedených v § 9 odst.15 BytZ), společenství nezaniká. Je třeba zdůraznit, že na rozdíl od obchodních společností a družstev, jež vznikají zápisem do obchodního rejstříku a výmazem z něj zanikají, dochází u společenství k jeho vzniku či zániku nezávisle na zápisu do rejstříku. Lze tak spatřovat paralelu s obchodními společnostmi či družstvy v tom, že když v průběhu existence společnosti či družstva zanikne některá ze zákonných podmínek pro vznik společnosti, společnost či družstvo se zrušuje jen někdy, kdy zákon přímo stanoví, za existence jakých konkrétních právních skutečností se společnost či družstvo zrušuje. To je dáno právě hlediskem právní jistoty, daným kromě jiného publicitou obchodního rejstříku coby veřejného rejstříku do nějž jsou podnikatelé zapisováni. Společenství je právnickou osobou ryze účelového charakteru, právnickou osobou, jež je způsobilá vykonávat práva a zavazovat se pouze ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu, popřípadě vykonávat činnosti v rozsahu zákona o vlastnictví bytů a činnosti související s provozováním společných částí domu, které slouží i jiným fyzických nebo právnickým osobám. Společenství tedy vzniká proto, že u více bytových jednotek (nejméně pěti) náležejících více vlastníkům (zákon stanovil hranici nejméně tří různých vlastníků) je třeba, aby určitá osoba činila úkony navenek vůči třetím osobám, jakož i dovnitř společenství, jež by jinak efektivně resp. vůbec nebylo možné prakticky činit. Společenství tak spravuje všechny společné části domu, zajišťuje jejich údržbu a opravy, vedle toho pak činí právní úkony, především uzavírá smlouvy zejména k zajištění dodávky služeb spojených s užíváním jednotek, pojištění domu, nájmu v případech nájmu společných části domu a dále k nájmu jednotek ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek (§ 9a odst.1 BytZ). Společenství je oprávněno rozhodovat o rozúčtování cen služeb na jednotlivé vlastníky jednotek (§ 9a odst.2 BytZ), společenství je oprávněno vlastním jménem vymáhat plnění povinností uložených vlastníkům jednotek k tomu příslušným orgánem společenství (§ 9a odst.3 BytZ). V případě, že vlastníkem všech jednotek v domě je jediná osoba, úloha společenství se logicky omezuje a do jisté míry vytrácí. Jediná osoba coby vlastník jednotek má jedinou a především jednotnou vůli projevovanou jak ke společným částem domu, tak k jednotlivým jednotkám, jedinou a jednotnou vůli ke všem úkonům, jež by jinak příslušely společenství. Na druhou stranu rozdělení domu na jednotky náležející jedinému vlastníkovi nemá racionálního důvodu, pokud by tento vlastník neměl v úmyslu jednotky resp. některé z nich převést na jiné osoby. Pakliže by takový úmysl neměl, je zde možnost postupu dle § 5 odst.7 BytZ a následného zániku společenství dle § 9 odst.15 BytZ. Pakliže ano, je účel společenství coby právnické osoby spravující společné části domu a vykonávající další činnosti spojené s touto správou, jakož i s činnostmi, které je nutné provádět ve vztahu k jednotlivým jednotkám, naplněn následným převodem jednotky či jednotek na jiné vlastníky. Je pak i logické, aby společenství nezanikalo, trvalo i po přechodnou dobu, kdy je jeho funkce omezena v důsledku vlastnictví všech jednotek jediným vlastníkem, a po nabytí jednotek novými vlastníky pokračovalo ve své činnosti v původním rozsahu. Je tak logická kontinuita jeho právní subjektivity, jeho právní existence směřující k zachování právní jistoty třetích osob. Pro zužující výklad ust. § 9 odst.15 BytZ jako jediných právních skutečností, v důsledku nichž dochází k zániku společenství hovoří dále i doslovný výklad zákona. Zákon výslovně zánik společenství upravuje, přičemž jej vztahuje ke třem různým právním skutečnostem, které konkrétně určuje, aniž by připouštěl dispozici ve stanovách či odkazoval na jiné ustanovení zákona. Jiné právní skutečnosti již tedy k zániku společenství nevedou resp. společenství v jejich důsledku nezaniká. K témuž výkladu vede i praktická stránka věci spočívající v právní jistotě třetích osob. Společenství určitým okamžikem fakticky přestane existovat, ačkoli je zapsané v rejstříku společenství. V případě akceptace rozšiřujícího výkladu zákona, tedy připuštění i dalších důvodů zániku společenství by panovala značná právní nejistota, neboť určit takový okamžik není prakticky jednoznačně možné, viz. výše.Dále pak tento okamžik není veřejně znám resp. nemusí být znám ani všem vlastníkům jednotek, když o kolaudaci spojení jednotek či o změně v osobách vlastníků (sloučení vlastnictví) nejsou všichni vlastníci informováni. Rovněž není veřejně zjistitelný. Společenství by tedy náhle ztratilo svoji právní subjektivitu bez jakýchkoli vnějších znaků, které by to indikovaly, a dopad na právní jistotu třetích osob by tak mohl být značný. Společenství zaniká jen z důvodů uvedených v § 9 odst.15 BytZ, nezaniká zánikem některého z předpokladů jeho vzniku uvedených v § 9 odst.3 a 4 BytZ. Z tvrzení samotného navrhovatele, jakož i z výpisu z katastru nemovitostí má odvolací soud za doložené, že v době podání návrhu na výmaz společenství z obchodního rejstříku patřily všechny jednotky v předmětném domě jedinému vlastníkovi. Rozdělení domu na jednotky tedy v době podání návrhu na výmaz společenství z rejstříku trvalo, ostatně tuto skutečnost ani navrhovatel nezpochybňoval, nedošlo tedy k postupu podle § 5 odst.7 BytZ. Navrhovatel ani netvrdil, natož aby doložil, že by dům zanikl. Navrhovatel netvrdil a ani nedoložil, že by došlo k jakékoli právní skutečnosti předvídané zákonem v ust. § 9 odst.15 BytZ (zánik domu či zrušení rozdělení domu na jednotky), přičemž dle odvolacího soudu z jiného právního důvodu společenství nezaniká. Právní skutečnost mající za důsledek zánik společenství, tedy skutečnost rozhodnou pro výmaz společenství navrhovatel v daném případě nedoložil. Doklady, které doložil o zániku společenství nesvědčí, k návrhu tak nebyly připojeny listiny, jimiž mají být údaje o zapisovaných skutečnostech (výmazu společenství) doloženy ( § 32 odst.2 obch.zák., § 10 odst.4 BytZ a § 200d písm.e) OSŘ). Soud prvního stupně proto správně návrh podle § 200d OSŘ odmítl, když předtím podle § 200d odst.3 OSŘ navrhovatele bezvýsledně vyzval k doložení listin svědčících o skutečnostech rozhodných pro výmaz společenství z rejstříku. Odvolací soud ze všech výše uvedených důvodů usnesení soudu prvního stupně podle § 219 o.s.ř. jako správné potvrdil. Odvolací soud ještě poznamenává, že navrhovatel zjevně sám ve věci nemá jasno, když na jednu stranu tvrdil, že došlo k jeho zrušení, což by však nemohlo být samo o sobě (i kdyby zrušení společenství bylo možné, což není) důvodem výmazu společenství, na druhé straně pokud by skutečně došlo k zániku společenství, pak by ono samo již neexistovalo a tudíž nemělo procesní způsobilost ani způsobilost být účastníkem řízení a nemohlo tak účinně podat návrh na svůj vlastní výmaz. P o u č e n í : Proti tomuto rozhodnutí není dovolání přípustné. V Praze dne 15.ledna 2008 JUDr.Josef H o l e j š o v s k ý,v.r. předseda senátu Za správnost vyhotovení: